Обмен квартиры — удобный вариант поменять место жительства, особенно если по каким-то причинам не удаётся продажа имеющегося жилья. Чтобы обменом остались довольны обе стороны, к сделке нужно правильно подготовиться.
Как можно обменять квартиру, можно ли обменять квартиру на большую, где могут возникнуть трудности, рассказываем в нашей статье.
Что такое обмен
Понятие обмена хорошо знакомо тем, кто помнит времена, когда ещё не было приватизированного жилья. Люди буквально обменивались жилплощадью, если одну сторону устраивало предложение второй, и наоборот.
Обмен — это то, что происходит не между собственниками, а между нанимателями жилья , то есть когда квартира находится в пользовании, а не в собственности. Если владелец хочет обменять квартиру на другую, юридически правильно называть такую операцию меной.
Сегодня, когда можно не только брать жильё внаём, называясь квартиросъёмщиком или нанимателем, но и владеть им, термин «обмен» применяется иначе. Но в обиходе прижилось это слово и для сделок между собственниками, и между нанимателями. В статье мы тоже будем использовать его, описывая случай, когда жильём меняются собственники.
Договор мены мало отличается от стандартного договора купли-продажи , условия обоих документов похожи. Кроме того, на деле, когда собственники думают, как обменять квартиру на другую квартиру, они проводят две сделки купли-продажи. Сначала по документам продают свою недвижимость (которую решено обменять), затем «покупают» другую (у того, кто тоже меняет свою квартиру).
Обмен выгоден тем, что при внезапном расторжении сделки обе стороны остаются при своём, чего не скажешь о договоре купли-продажи: процесс возвращения денег от продавца может занять у покупателя значительное время.
К тому же нередко покупатель сначала продаёт недвижимость, подчас единственную, и вместо квартиры в случае срыва покупки получает обратно деньги, а не квадратные метры.
При обмене же предметом договора становится недвижимости. Удобна такая процедура для родственников, когда продавец и покупатель знают не только друг друга, но и объекты недвижимости, — им необходимо только формально зафиксировать передачу прав.
Удобна обменная процедура и для тех, кто не может долго продать свою недвижимость, и тогда собственник получает другую на вторичном рынке с доплатой через агентство или новостройку через застройщика (в частности, по системе трейд-ин).
В чем сложность обмена
Когда возникает вопрос обмена, нужно, чтобы предлагаемая квартира понравилась тому, кто меняет свою. Поиск «идеального совпадения» даже с двумя участниками может затянуться по понятным причинам. А если это цепочка обменов, на быстрый результат точно рассчитывать не стоит.
Например, на вторичном рынке, где на стоимость и ликвидность влияют разные параметры (год постройки, район, транспортная доступность, наличие или отсутствие ремонта, чистота подъезда), найти абсолютно идентичный вариант проблематично. Иногда на обмен может уйти больше года.
Выбор подходящей квартиры упрощается в другой схеме — в альтернативной сделке . Её используют, когда ни продавец, ни покупатель не хотят оставаться с деньгами на руках, не имея альтернативного объекта для покупки. Такая схема популярна среди тех собственников, у которых только одно жильё, и в этом случае им не нужно снимать другое на время поиска новой квартиры.
Кроме того, используя альтернативную сделку, люди страхуются от ситуации, в которой, продав свою квартиру, не успеют быстро купить другую, например из-за изменившихся цен на недвижимость. Выстроить такую цепочку и провести сделку теперь стало легче с сервисом Домклик .
Что, если цена квартир при обмене не совпадает
«Обменять однокомнатную квартиру на однокомнатную» — звучит очень просто. На практике же на вторичном рынке практически нет одинаковых квартир. Двухкомнатные квартиры в соседних домах могут оказаться разными по площади, освещённости, качеству ремонта, не говоря уже о материалах домовых перекрытий и фасадов.
Это значит, что их стоимость тоже будет отличаться.
Если «кандидаты на обмен» — в разных районах, то ко всем этим параметрам добавляется ещё цена за расположение.
Узнать подробнее, как провести осмотр квартиры перед покупкой
Если одна квартира оказывается дороже другой, но они подходят для обмена, собственники ищут компромисс и стараются, например, обменять квартиру на квартиру с доплатой.
Размер доплаты определяют после проведения независимой оценки каждого объекта. Узнать примерную рыночную цену квартиры можно бесплатно с помощью сервиса Домклик . Окончательная сумма определится в процессе переговоров.
Если в сделке участвуют два объекта, владельцы могут договориться на доплату деньгами, новой мебелью, ремонтом, например кухни, или же всей квартиры. Вариантов неограниченное количество, включая имущество, которое может не иметь отношения к недвижимости, — машина, гараж, хозпостройки, место в паркинге. Но бывает, что несколько имущественных объектов меняют на один, и наоборот.
В любом случае заинтересованные стороны найдут способ прийти к согласию.
В обмене решающее значение приобретает качество составленного договора: в нём необходимо учесть интересы каждой стороны так, чтобы исключить недовольство и возможность оспаривания сделки. Составлять его самостоятельно без юридической подготовки опрометчиво, такое дело имеет смысл поручить профессиональному маклеру.
Как подготовиться к обмену
- Найти вариант, на который будет меняться жильё, и убедиться, что контрагент тоже заинтересован в сделке.
- Составить договор мены или купли-продажи. И в первом, и во втором случаях есть смысл обращаться к риелторам и юристам.
- Собрать пакет документов. Этот пункт выглядит самым длинным, но на практике сложнее всего бывает искать контрагента.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
В пакете документов должны быть:
- паспорт;
- документы, подтверждающие собственность на жильё;
- выписка из ЕГРН ;
- кадастровый паспорт;
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам;
- справка о составе семьи;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- письменное согласие со стороны супруга (если квартира, участвующая в сделке, куплена в браке);
- проект договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- заявление на регистрацию сделки.
Налоги при обмене жилья
Для налоговиков сделка по обмену выглядит как две сделки — купли и продажи. То есть они подчиняются общим правилам налогообложения дохода от продажи недвижимости : если она в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% от разницы между стоимостью продажи и покупки.
Право на налоговый вычет в этом случае сохраняется. Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости, можно узнать здесь .
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия.
На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Если это ваше единственное жилье, достаточно будет трех лет. Но если с момента регистрации права прошло меньше, тогда придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги.
Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир.
Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена.
Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как правильно разменять муниципальную квартиру между родственниками в 2024 году: инструкция и правила обмена жилья
Право пользования по договору социального найма не подразумевает возможности полноценного распоряжения недвижимостью. Запрещена продажа и другие формы отчуждения. Выяснив, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, можно выполнить необходимые действия без нарушения норм действующего законодательства.
В сложных ситуациях для устранения проблем понадобится соответствующее решение суда.
Можно ли разменять по закону
Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс.
Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.
Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:
- в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
- зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
- запланирован снос или капитальный ремонт;
- изменяется целевое назначение объекта недвижимости.
Возможные варианты размена
Законом не установлены ограничения по техническим и другим параметрам объектов недвижимости. Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно в равноценных и разных пропорциях (трешку на две комнаты, две квартиры на одну).
Обмен муниципального жилья между родственниками не подразумевает смену собственников. Поэтому в базе данных «Росреестра» соответствующие записи не изменяются. Квартиросъемщики только заключают новые договоры социального найма.
Этими документами подтверждаются права проживания в других объектах недвижимости.
Нельзя разменять жилье между родственниками (третьими лицами), если недвижимость относится к разным формами собственности. Поэтому для осуществления планов необходимо подобрать именно муниципальную недвижимость. Вместе с тем не исключен вариант с предварительной приватизацией либо покупкой квартиры на торгах у города.
После завершения этой процедуры владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.
Вместе с тем отсутствуют любые территориальные ограничения (в границах РФ). При соблюдении общих правил можно разменять муниципальную квартиру между родственниками в разных городах и регионах страны. В любом случае необходимо согласовать обмены с законными собственниками недвижимости.
Добровольный размен: пошаговая инструкция
По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:
- выбирают подходящий вариант;
- в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
- уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
- получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
- собирают необходимые сопроводительные документы;
- заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
- заверяют документ подписями участников;
- передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
- после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.
К сведению! Так как отсутствует передача прав собственности, регистрация обмена муниципальной квартиры в «Росреестре» не требуется.
Собираем согласие жильцов
Разменять недвижимость между родственниками можно при отсутствии возражений со стороны членов семьи (ЖК РФ, статья 72). Подтверждают эти намерения личными подписями в заявлении наймодателю. Разрешено оформлять такое решение с помощью нотариального документа.
Обменять муниципальную квартиру не получится, если письменные согласия всех членов семьи отсутствуют.
Отдельно защищены права несовершеннолетних детей. В соответствии с действующими нормами допустимо их переселение только при сохранении (улучшении) жилищных условий. Соответствие проверяют ответственные сотрудники территориальных органов опеки и попечительства (ООиП). Как правило, уточняют следующие критерии:
- размеры жилой площади;
- техническую оснащенность, санитарное состояние помещений;
- материалы стен и другие общие параметры здания;
- наличие школы, поликлиники, других объектов социальной и общественной инфраструктуры.
Ответ по действующим нормам обязаны предоставить не позднее чем через 14 рабочих дней после соответствующего письменного обращения.
К сведению! Отказ могут мотивировать отсутствием отдельной комнаты для ребенка. Чтобы исключить временные задержки и другие проблемы, рекомендуется заранее ознакомиться со списком требований местной опеки.
Аналогичные ограничения с механизмом согласования действуют по отношению к лицам, признанным недееспособными. Чтобы разменять квартиру между родственниками в такой ситуации, необходимо разрешение ООиП.
Получаем разрешение администрации
Специальное подтверждение муниципалитета не нужно. В местную администрацию подают заявление с уведомлением о намерениях и договор мены. При отсутствии возражений согласование этих документов заверяется подписью ответственного лица с печатью подразделения. Отказ оформляется с указанием конкретных причин.
Срок рассмотрения обращения – 10 рабочих дней. Отрицательное решение можно оспорить в суде.
Где искать жилье для размена
Ограниченное количество предложений в соответствующем сегменте рынка недвижимости создает объективные трудности в процессе поиска. По актуальным статистическим данным муниципальное жилье составляет не более 15-20% от всех жилых объектов. Вряд ли будет эффективным обращение к профессиональным риэлторам. Тем не менее, следует выполнить поиск по стандартному алгоритму в открытых специализированных базах данных.
Как и в обычных ситуациях, пользуются фильтрацией по заданным критериям.
К сведению! Типовая форма справочных ресурсов не предполагает сортировку по критерию «муниципальное жилье для обмена».
Некоторые администрации предлагают за плату подбор подходящих вариантов. Уточнить наличие соответствующих услуг можно на официальном сайте, по телефону, при личном визите в соответствующее подразделение муниципалитета.
Собираем дополнительные документы
Чтобы разменять квартиру между родственниками, в администрацию муниципалитета передают:
- заявление с подписями ответственного квартиросъемщика и всех членов семьи, прописанных по данному адресу;
- копию действующего договора социального найма;
- справку о зарегистрированных жильцах;
- подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате;
- согласие ООиП (при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка);
- договор мены;
- гражданские паспорта (иные документы удостоверения личности) всех участников;
- нотариально заверенные согласия временно отсутствующих жильцов.
К сведению! В крупных муниципальных образованиях подать заявление вместе с договорами и другими сопроводительными документами можно через отделение МФЦ.
Подписываем договор размена
Это соглашение заключают в письменной форме между ответственными нанимателями. В тексте отмечают:
- количество членов семьи;
- описание квартиры (иного объекта жилой недвижимости);
- отсутствие обременений на соответствующую собственность;
- взаимные обязательства заключения договоров социального найма, по условиям переезда;
- ответственность сторон и штрафные санкции;
- порядок решения спорных вопросов.
Перезаключаем договоры социального найма
На завершающем этапе оформляют право проживания по новому адресу. Для этого заключают стандартный договор социального найма. Образец документа можно получить в канцелярии местной администрации либо на официальном сайте соответствующего муниципального образования.
Принудительный размен через суд
Как обменять квартиру, если один из членов семьи отсутствует и отказывается передать нотариально заверенное согласие – через суд и только в исключительных обстоятельствах. Законом определено обязательное личное участие всех сторон сделки либо официальное удостоверение соответствующих намерений. Некоторые претензии не могут быть удовлетворены в принудительном порядке.
В сложных ситуациях разменять квартиру между родственниками помогут услуги опытного юриста.
В каких случаях возможен
Можно ли обменять муниципальную квартиру при отсутствии согласия жильцов – принципиально такой вариант не исключен. Однако для объективной оценки целесообразности подобного решения следует учесть реальные потери времени, денежные затраты.
Принудительный способ, если необходимо разменять квартиру между родственниками, применяют в следующих случаях
- официальное расторжение брачных отношений;
- нарушение одним из жильцов правил общественного порядка;
- опасное заразное заболевание соседа.
Исковое заявление
Если не получилось добровольно разменять квартиру между родственниками, обращаются в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости. В заявлении указывают требования и доказательства правоты истца. Делают ссылки на нормативы действующего законодательства.
Представленный ниже перечень сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей реальной ситуации:
- действующий контракт социального найма;
- согласие муниципалитета на расселение (обмен);
- подтверждение из МВД о прописанных жильцах;
- справки о наличии (отсутствии) задолженностей по ЖКУ;
- согласие ООиП и других участников обмена;
- свидетельство о разводе;
- планы помещений;
- иные доказательные материалы.
Как подкрепить позицию в суде
В суд необходимо обращаться, подготовив определенный вариант обмена. В противном случае будет сложно рассчитывать на быстрое принятие положительного решения. Так, например, большое значение имеет сохранение или улучшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка после размена муниципальной квартиры между родственниками.
Другие полезные рекомендации:
- бывший муж не может разменять квартиру при отсутствии прописки, так как эта недвижимость не является совместно нажитой в браке собственностью;
- подать исковое заявление в суд вправе не только наниматель, но и любой из членов семьи;
- в любом случае для совершения обмена необходимо разрешение собственника;
- отказ муниципалитета можно опротестовать в судебных инстанциях.
Как быть, если разменять не получается
При отсутствии согласия других жильцов приватизируют недвижимость по стандартному алгоритму. После регистрации новый владелец может разменять или продать квартиру, передать в подарок или применить другую схему отчуждения собственности. Также как вариант – выселение родственника с применением денежной компенсации, если он согласен.
Даже при распоряжении частной собственностью приходится учитывать законные интересы (права):
- несовершеннолетних детей;
- супругов;
- других жильцов (дольщиков).
Чтобы разменять квартиру между родственниками без ошибок, пользуйтесь помощью квалифицированного дежурного юриста нашего сайта. Специалист онлайн.
Если статья была полезной, поставьте лайк и сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться». Сообщайте в комментариях о собственном опыте, задавайте дополнительные вопросы.