Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире 2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Выкуп комнаты в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Коммунальная квартира:
• Договор купли продажи комнаты
• Коммунальная квартира
• Места общего пользования в коммунальной квартире
• Продажа комнаты в коммунальной квартире
• Покупка комнаты в коммунальной квартире
• Показать все

• Коммунальная квартира:
• Договор купли продажи комнаты
• Коммунальная квартира
• Места общего пользования в коммунальной квартире
• Продажа комнаты в коммунальной квартире
• Покупка комнаты в коммунальной квартире
• Показать все

Судебная практика

Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2020 по делу N 33-419893/2020, 2-1046/2020
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: Прочие требования иных лиц (установить выкупную стоимость по договору купли-продажи жилого помещения и установить рассрочку по выплате).
Обстоятельства: Истец подала заявление о предоставлении ей свободного жилого помещения в коммунальной квартире по рыночной стоимости. Истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи жилого помещения. Сторонам достигнуть соглашения относительно цены выкупаемого объекта и рассрочки по оплате не удалось.
Решение: Удовлетворено в части. Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 154, 420, 424, 425, 555 ГК РФ, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Суд, приняв в качестве доказательства экспертное заключение ООО «Правое дело», возложил на ответчика обязанность применить выкупную стоимость жилой комнаты NN 5, общей площадью 9,5 кв. м расположенной в квартире коммунального заселения по адресу: адрес — Каретная, дом 8, строение 5, квартира 33 в размере — сумма. В удовлетворении требований истца о предоставлении рассрочки в выплате стоимости приобретаемого жилого помещения суд отказал, указав на то, что возможность предоставления рассрочки является правом, а не обязанностью ДГИ г. Москвы.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Ситуация: Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Также предусмотрен выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире лицами, зарегистрированными в ней по месту жительства, по рыночной или при определенных условиях льготной стоимости (п. п. 1, 2 Приложения 5, п. п. 1, 2 Приложения 6 к Постановлению N 1285-ПП).

Статья: Понятие коммунальной квартиры: спорные вопросы в правоприменительной практике
(Никифорова Н.Н.)
(«Семейное и жилищное право», 2022, N 2) Как коммунальная рассматривается квартира, которая ранее находилась в муниципальной собственности, была занята разными семьями по договорам социального найма, а затем приватизирована разными собственниками. Но если квартира ранее числилась отдельной, а затем выкуплена по долям, соответствующим комнатам, разными собственниками, то такую квартиру суды признавать коммунальной отказываются . Так же не считается коммунальной квартира, которая ранее была таковой, если в дальнейшем она выкуплена одним собственником . Очень неоднозначной является практика определения статуса приватизированных комнат в бывших общежитиях коридорного типа. В некоторых случаях их рассматривают как образовавшуюся коммунальную квартиру, а в некоторых — как своеобразную отдельную квартиру, выходящую в общий коридор , или даже своего рода «вольную» комнату в многоквартирном жилом доме, хотя по смыслу ст.

16 ЖК РФ следует признать, что когда в указанной норме говорится о комнате, как части дома, все-таки имеется в виду индивидуальный, а не многоквартирный жилой дом. Обходит эти вопросы и основное Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации по применению ЖК РФ . Текущая судебная практика, анализируя соотношение норм Жилищного кодекса РФ и регистрационного законодательства, решающее значение придает регистрационному, то есть исходит из того, не какой квартира является по сути, а какой она числится.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Право на дополнительную комнату в коммунальной квартире

  Семья из пяти человек по программе аварийного жилья получила две комнаты по договору соцнайма (всего 22 м) в трехкомнатной квартире. Соседи из третей комнаты съехали. Семья является малоимущей, стоим на очереди как нуждающиеся в жилье. К нам уже подселили новых соседей.

  Имеем ли мы право на эту комнату?

  Григорий Арутюнян
  Консультаций: 640

  Преимущественное право на получение (присоединение) освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения имеют жильцы этой квартиры, проживающие в других комнатах, если они отвечают условиям, указанным в законе. Поэтому прежде чем предоставлять освободившуюся комнату третьим лицам, наймодатель обязан был выяснить, имеют ли право на эту комнату те, кто уже проживает в данной коммунальной квартире.

  Порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

  Так, порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире определен в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, а именно:

  «1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

  2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

  3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

  4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».

  Договор социального найма тоже может быть заключен при наличии ряда условий.

  Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.

  Кто признается нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма

  Согласно ч. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях):

  1. не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
  2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
  3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
  4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

  Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения

  Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

  Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст.

  51 ЖК РФ перечне.

  В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ установление нормы предоставления и учетной нормы относится к компетенции органа местного самоуправления. В силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст.

  14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

  Таким образом, установление нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма нормами Жилищного кодекса Российской Федерации отнесено к исключительной компетенции субъекта Российской Федерации. В Астрахани такие нормы установлены Законом Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ «О предоставлении жилых помещений в Астраханской области». В частности, согласно п. 1 ч. 1 ст.

  1 данного закона нормы предоставления площади жилого помещения из государственного жилищного фонда Астраханской области для жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, установлены в размере на семью из трех и более человек – по 18 кв. м. общей площади на каждого члена семьи.

  Поскольку ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в коммунальной квартире по договору соцнайма, расчеты общей площади жилых помещений произведены по аналогии закона в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ с применением норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.

  Исходя из содержания норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ, в их взаимосвязи, в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. Данный расчет приводится в решениях судов разных уровней, т.е. в сложившейся судебной практике.

  То есть общая площадь комнаты – это жилая площадь плюс доля в площади вспомогательных помещений (кухня, ванная и т.д.). Но учитывая, что в семье 5 человек, то даже по норме предоставления видно, что право на освободившуюся комнату возникло (18 кв. м х 5 чел. = 90 кв. м).

  К сожалению, названный закон Астраханской области не определяет порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (если только не принят отдельный акт), поэтому следует руководствоваться ст. 59 ЖК РФ как актом большей юридической силы.

  Алгоритм дальнейших действий

  Словом, необходимо, во-первых, изучить Закон Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ, во-вторых, обратиться к адвокату, поскольку в борьбе с чиновниками за жилье без его помощи справиться будет трудно, и, в-третьих, следует немедленно обратиться в суд с иском с требованием о предоставлении освободившейся комнаты тем, кто уже проживает в коммунальной квартире, и одновременно подать: заявление – в прокуратуру, жалобу – Уполномоченному по правам человека в Астраханской области и губернатору Астраханской области.

  Статья 38. Порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире

  1. Освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

  ГАРАНТ:

  Решением Московского городского суда от 7 декабря 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 июня 2016 г. N 5-АПГ16-26, часть 2 статьи 38 настоящего Закона признана не противоречащей действующему законодательству

  Информация об изменениях:

  Законом г. Москвы от 28 декабря 2016 г. N 55 в часть 2 статьи 38 настоящего Закона внесены изменения

  2. При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по договору социального найма или предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.

  Информация об изменениях:

  Информация об изменениях:

  Законом г. Москвы от 28 декабря 2016 г. N 55 в часть 4 статьи 38 настоящего Закона внесены изменения

  4. Жители города Москвы, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, имеют право на предоставление субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире, рассчитываемой в порядке, установленном настоящим Законом, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения..

  5. При принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются в совокупности:

  Информация об изменениях:

  Законом г. Москвы от 28 декабря 2016 г. N 55 в пункт 1 части 5 статьи 38 настоящего Закона внесены изменения

  1) дата постановки на жилищный учет;

  2) срок проживания в городе Москве по месту жительства на законных основаниях;

  3) жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители города Москвы и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (частями жилых помещений) за период, установленный статьей 10 настоящего Закона.

  6. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

  ГАРАНТ:

  См. Методику расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 14 августа 2007 г. N 703-ПП

  См. Методику расчета стоимости жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, утвержденную распоряжением Правительства Москвы от 14 декабря 2006 г. N 2586-РП

  Информация об изменениях:

  Законом г. Москвы от 19 июня 2013 г. N 31 в часть 7 статьи 38 настоящего Закона внесены изменения

  7. Жители города Москвы, желающие воспользоваться своим правом, установленным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи, должны в течение шести месяцев со дня получения уведомления от уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы об освобождении жилого помещения подать соответствующее заявление в этот орган.

  Информация об изменениях:

  Законом г. Москвы от 29 мая 2013 г. N 28 статья 38 настоящего Закона дополнена частью 7.1

  7.1. В случае отсутствия указанного в части 7 настоящей статьи заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившимся жилым помещением в коммунальной квартире составляется в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться своим правом, предусмотренным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи.

  Информация об изменениях:

  Законом г. Москвы от 2 июля 2014 г. N 38 статья 38 настоящего Закона дополнена частью 8

  8. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1, 2 и 6 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется в установленном порядке жителям города Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях, либо продается по рыночной стоимости.

  Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

  Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

  Кому достанется комната в коммуналке?

  Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

  Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

  Какие комнаты считаются освободившимися?

  Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди.

  В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

  А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

  • умер единственный наниматель;
  • наниматели выехали в другое постоянное жильё;
  • наниматели лишены права пользования комнатой и выселены по судебному решению.

  Важно: если жилец комнаты не появляется по адресу уже долгое время, соседи могут обратиться в муниципалитет с заявлением о признании его умершим или пропавшим без вести.

  Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

  Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

  Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

  По норме этой статьи комнату могут предоставить:

  • малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
  • очереднику из числа нуждающихся.

  При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

  То есть в первую очередь на расширение может рассчитывать жилец той же квартиры, который либо признан малоимущим и нуждающимся в жилье, либо может быть признан таковым.

  Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

  Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

  Как получить освободившуюся комнату?

  Комната может быть передана двумя способами:

  • путём оформления договора соцнайма;
  • путём выкупа.

  Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

  В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

  • выписка из лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
  • план квартиры;
  • копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
  • выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
  • справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

  Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

  Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

  Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

  Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

  • заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
  • прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
  • жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
  • отдел приватизации утверждает выкупную цену;
  • заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
  • готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

  Проверка квартиры перед покупкой является очень важным этапом.

  Что необходимо знать в сделках с несовершеннолетними? Читайте об этом в нашей статье.

  При помощи пожизненной ренты можно достичь финансовой стабильности. Подробности по ссылке.

  Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

  Споры о том, кому должна быть передана комната, решаются на комиссии муниципалитета.

  При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

  • давность проживания в квартире;
  • срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
  • проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

  Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.