Циан.Журнал составил чек-лист для проверки документов, связанных с приобретением вторичной недвижимости. Рассказываем, где их искать, что особенно тщательно проверять и как теперь, когда в выписках из ЕГРН скрыли персональные данные, убедиться, что продавец действительно является собственником.
В первую очередь
Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Ниже перечислены самые важные для жилой недвижимости бумаги.
1. Правоподтверждающие документы
Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что интересующей покупателя недвижимостью владеет именно тот человек, который ее продает. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.
С 1 марта 2024 года вступает в силу новое правило получения выписки из ЕГРН. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам квартиры, то с 1 марта личных данных владельца в выписке больше не будет.
Третьим лицам по факту теперь будет доступна только информация о том, что интересующая их квартира реально существует и что на нее зарегистрировано чье-то право собственности. Кто именно владеет недвижимостью, из выписки узнать не получится.
«Это большая проблема, потому что основной смысл получения этой выписки заключался именно в возможности удостовериться, что продавец действительно является собственником и имеет право продавать эту квартиру, — говорит Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью. — Из новой выписки мы этого узнать уже не сможем».
Выписка из ЕГРН старого образца (получена до 1 марта 2024 г.)
Что можно сделать:
- Попросить собственника самостоятельно предоставить выписку покупателю. Вряд ли добросовестный продавец будет возражать против этого. Еще в качестве альтернативы можно попросить, чтобы собственник обратился в Росреестр с заявлением о раскрытии своих данных третьим лицам (лично, через МФЦ или сайт госуслуг). В таком случае покупатель сам сможет получить в ведомстве полноценную выписку. Но помните, этот документ желательно заказывать дважды: в начале сделки, на этапе внесения аванса, и уже перед самой покупкой. Двукратное получение выписки дает больше гарантий безопасности сделки, ведь за период между авансом и подписанием договора купли-продажи может произойти много разных событий. Например, злонамеренный собственник может подарить кому-нибудь долю в квартире или продать ее другому человеку.
- Если авансовый (или предварительный) договор составлен правильно и в нем четко прописано, кто продавец и кто покупатель, то последний может обратиться к нотариусу. За членами нотариальной палаты сохраняется право получать полные выписки из ЕГРН. Так что за определенную плату (около 300 рублей) нотариус запросит документ, в котором будут указаны личные данные продавца.
Нотариус вряд ли станет показывать полную выписку постороннему человеку, поэтому покупателю нужно будет доказать, что он — сторона сделки. В этом ему и поможет правильно составленный предварительный либо авансовый договор.
Еще одна сложность, но уже для продавца, связана с тем, что в выписке из ЕГРН указывается переход права собственности: кто, когда и кому именно продал недвижимость. При этом деньги за квартиру продавец обычно получает не в день сделки, а только после перехода права собственности покупателю — то есть, минимум через несколько дней, в течение которых Росреестр будет регистрировать сделку.
Чтобы получить деньги в банке, продавец должен доказать, что он действительно продал квартиру, и переход права собственности состоялся. Но получить полную выписку на проданное жилье он уже не сможет. Как этот вопрос будет регулироваться теперь, пока непонятно.
2. Документы-основания (правоустанавливающие документы)
Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это могут быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему). В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.
Спрашивать об основании перехода права надо еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от пустой траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы, оформляются.
Циан.Журнал неоднократно писал об этом: если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев, а то и раньше — это дополнительные риски: впоследствии могут обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.
Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть признаком того, что ее пытаются «отмыть»: не исключено, что пару сделок назад (особенно если они прошли быстро друг за другом) были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. Об этом же сигнализирует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы. Нелишним будет попросить предоставить расписку от предыдущего собственника в получении денег за проданную им квартиру — это гарантия, что между нынешним и бывшим хозяевами нет споров.
Условно безопасным считается владение недвижимостью от трех лет — именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять, почему претензии не были озвучены раньше, и доказывать свое право на восстановление срока.
Внесение аванса
Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов. Чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть только при внесении аванса.
Раньше это может произойти, если агент заранее рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту. Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников (если собственники — несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта, если есть).
Проверка квартиры
1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно по выписке из домовой книги или из единого жилищного документа (ЕЖД) — один из вариантов является обязательным для сделки.
- Выписку из домовой книги вправе получить собственник или зарегистрированный в квартире человек. Это делается в МФЦ или УК. Документ содержит все сведения по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дату и вид регистрации (постоянная или временная).
- В ЕЖД также указывается информация и по самой квартире — например, о долгах по коммунальным услугам.
- Можно также попросить предоставить форму 9 — в ней перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Форма бывает двух видов — обычная и архивная (учитывая, что она предоставляется бесплатно, можно попросить обе). Эта справка не является обязательным документом, но лишней не будет.
- А форма 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире временно выписанные лица — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только количество выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — это повод задать продавцу вопросы о том, кто впоследствии может посягнуть на теперь уже вашу квартиру. Форма 9 и форма 12, по сути, и есть выписка из домовой книги.
- Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить ее может только собственник или его доверенное лицо. Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет все три этих бумаги, но по отдельности они все же информативнее (к тому же, в ЕЖД нередко допускаются ошибки).
2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт). Как уже отмечалось, данные об этом есть в ЕЖД.
Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.
Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту сохраняются за квартирой, и гасить их придется уже новому собственнику.
3. Документы из БТИ (такие разделы техпаспорта, как поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Но они дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка. Если такой факт имел место, надо удостовериться, что перепланировка узаконена, иначе возникает риск не получить кредит или не продать квартиру в будущем.
Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.
Техпаспорт даст понять, не была ли проведена в квартире неузаконенная перепланировка (если в документе на плане есть красные линии, значит, перепланировка не узаконена).
4. Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы приобретаете, была куплена предыдущим собственником в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме (номер договора и дата прилагаются), и остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек. Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов.
Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.
Проверка собственников
Продавца тоже можно проверить, изучив как его личную, так и кредитную историю. Такая проверка если и не гарантирует стопроцентной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание:
1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В них должно быть указано, что продавец не состоит на учете.
При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.
2. Кредитная история продавца.
- Продавец может оформить такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн) за небольшие деньги. Второй вариант — бесплатно заказать документ на портале «Госуслуги». Важно помнить, что получить выписку можно только на самого себя: для третьих лиц она недоступна. Это не обязательный для совершения сделки документ, но, если продавцу нечего скрывать, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
- Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя можно и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобятся ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
- Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве . Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).
3. Еще один путь — проверить историю взаимодействия продавца с судами. В этом посодействует г осударственная система правосудия : зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.
4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить. И зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже. Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу.
Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД . Здесь нужно смотреть, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ. Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из загса.
Также обратите внимание на наличие помарок, проблемы с водяными знаками и несоответствие серии паспорта региону выдачи (например, серия московская, а паспорт выдан в Калининграде), — проверить номера можно здесь.
5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.
6. Нотариальная доверенность нужна, если продавцом выступает представитель собственника (а тот, например, в отъезде). Сделки по доверенности вносят в процесс много дополнительных рисков, но если вы решились, не забудьте перепроверить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность проверьте в реестре Федеральной нотариальной палаты. Отметим, что доверенности различаются: генеральная позволяет проводить любые действия, специальная — только определенные (например, ее дают риелторам для оформления документов), а разовая — соответственно, дает право на разовые мероприятия (например, на получения справки в МФЦ).
Коротко: список документов для проверки
По квартире:
- Свежая выписка из ЕГРН.
- Документы-основания.
- Выписка из домовой книги.
- Справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту).
- ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги).
- Документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки на перепланировку.
По собственнику:
Паспорт. Просмотрите все страницы на предмет каких-либо отметок, а заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей. Если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры маткапитал.
Если был, детям должна быть выделена доля.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств.
Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если собственник состоит в браке.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Сергея Вишнякова, эксперта по безопасности сделок с недвижимостью, а также Елену Толстикову, руководителя «Агентства ФЛЭТ».
Фото: resog.ru, «Агентство ФЛЭТ»
Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?
Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?
Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.
Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.
Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?
Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.
Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст.
3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.
Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика.
Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.
Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства.
Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.
Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны.
Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.
Что должно быть указано в договоре долевого участия?
Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.
В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.
При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.
При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.
После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.
Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?
Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.
Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:
- нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
- существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.
Судебное расторжение ДДУ возможно, если:
- строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
- изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.
Как защитить свои вложения?
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика.
Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда.
Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.
Как закон защищает права дольщика?
Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:
- застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
- платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.
Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.
Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.
Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.
Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
Принять квартиру у застройщика — не формальность: подписал документы, и всё. Приемная квартира станет родной. В этой статье расскажем про новые правила приемки квартир в новостройке и разберемся, на что обращать внимание при просмотре.
Что такое приемка квартиры
Эта процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приема-передачи.
Заказать приёмку квартиры можно на Домклик.Специалисты проверят жильё на соответствие строительным нормам и вашему договору, составят список найденных нарушений и проконсультируют по выявленным дефектам. Список городов, где оказывается услуга, — постоянно расширяется. Узнать, доступна ли услуга в вашем городе, можно на странице сервиса : нажмите «Заказать приёмку» и укажите местоположение жилья.
Заказать приемку квартиры
Что взять с собой на приемку
1. Паспорт и договор
2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки
3. Мел и бумажный скотч. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах
4. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)
5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах
6. Лампочку — проверять патроны
7. Фонарик (или воспользуйтесь мобильным телефоном)
10. По желанию — сменную одежду или обувь
Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов для проверки.
Приемка квартиры
Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Рассказываем, что проверять:
Документы
Да, опять начинаем с документов. Кроме акта приема-передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Входная дверь
Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.
Отделка, стены и полы
Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах и полу, нечего. Так что достаем уровень . На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм.
Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм.
Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить.
К инструментам добавляем тестер и лампочку.
При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери.
Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.
Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.
Окна
Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Проверьте внимательно.
Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов. Снаружи прикреплен отлив для воды.
Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.
Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки.
Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Электрика
Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть.
Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.
Водоснабжение и канализация
Проверьте, есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.
На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.
Подписываем документы
Фууух, почти все.
Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — зависит от выявленных дефектов.
Подписывать или нет
Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:
1. Не подписывать акт. Застройщик должен устранить выявленные дефекты безвозмездно в течение 45 календарных дней.
Ключи в этом случае вам пока не дадут.
2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Срок устранения дефектов — те же 45 календарных дней.
После завершения работ застройщик обязан пригласить вас для подтверждения факта отсутствия недостатков, который также нужно зафиксировать в передаточных документах.
Подписываем акт осмотра
Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ.
Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.
Подписываем акт приема-передачи
Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка.
Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте.
Я все понял(а), но есть вопрос
- Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?
Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно.
С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.
- Я не заметил(а) недостаток и принял(а) квартиру. Ничего исправить нельзя?
Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, а его инженерное оборудование — минимум 3 года . Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.
Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков, или дом совсем бюджетный — готовьтесь к борьбе. Будьте упорны.
Расчет на то, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки сами.
- Я принял(а) квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам(а) исправил(а) дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?
Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках .
- Если я купил(а) квартиру в браке, и моя жена/муж не сможет прийти на приёмку, я могу это сделать один(на)?
Можете, если у вас будет доверенность жены/мужа на подписание актов. Подойдет доверенность на покупку — в ней такие полномочия есть. Можно вообще выдать доверенности постороннему человеку, и не ходить никому из дольщиков.
Но мы бы не советовали, все-таки жить в новой квартире придется вам.
- Я всё подписал(а) и получил(а) ключи. Что теперь?
Нужно оформить новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история .
Также напоминаем, что можно получить экспертную помощь перед приёмкой квартиры у застройщика, обратившись к специалистам Домклик. Наши эксперты проверят жильё на соответствие строительным нормам и договору долевого участия, составят список найденных недостатков и проконсультируют по выявленным дефектам. География оказания услуги расширяется.
Проверить, доступна ли она в вашем городе, можно на странице сервиса : нажмите «Заказать приёмку» и укажите местоположение жилья.