Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
- Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
- Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
- Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)
Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
- 1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома — жилые и садовые.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Что такое ИЖС: преимущества, недостатки, особенности
Одна из альтернатив покупке квартиры — строительство собственного дома. Но не каждый участок подойдет для возведения жилья. Рассказываем, что учесть при покупке земли под частный дом, чтобы она не закончилась потерей недвижимости или судебными тяжбами.
В этой статье:
- Что такое ИЖС
- Что можно строить на участке для ИЖС
- Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС
- Подводные камни покупки земли под ИЖС
- Ипотека под ИЖС
- Налоги и льготы
- Плюсы и минусы ИЖС
Что такое ИЖС
Даже собственник земельного участка не может использовать его так, как хочет. На одних землях можно строить многоквартирные дома, на других — прокладывают водопроводы или газопроводы, на третьих разбивают сады и огороды. Владелец ограничен видом разрешенного использования (ВРИ) участка — это правила, которые определяют, что можно делать и строить на территории, а что нельзя.
Все возможные ВРИ перечислены в приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это один из видов разрешенного использования земли. Он позволяет возвести на участке недвижимость для проживания. Категория земель, подходящая для ИЖС — земли населенных пунктов.
ИЖС — не единственный ВРИ, который позволяет построить на территории свой дом. Есть еще два:
- Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). На земле с таким ВРИ можно не только выращивать сельхозкультуры, содержать скот, размещать гаражи, но и строить жилые дома.
- Ведение садоводства. ВРИ позволяет выращивать овощи и злаки, возводить гаражи и хозяйственные постройки, организовать зону отдыха, а также построить индивидуальный жилой или садовый дом для себя.
На территориях с другими ВРИ строить дома запрещено. Если на такой земле появится недвижимость, это нарушит закон, и дом придется снести.
Есть два способа узнать ВРИ земельного участка. Первый — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). ВРИ указан в соответствующей графе «Вид разрешенного использования».
Второй — посмотреть на публичной кадастровой карте (ПКК). Найдите интересующий участок по кадастровому номеру, и сервис покажет его ВРИ.
Что можно строить на участке для ИЖС
Дом на участке для ИЖС должен соответствовать нескольким критериям (п. 39 статья 1 Градостроительного кодекса РФ):
- не больше трех надземных этажей,
- не выше 20 метров,
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
- используется для бытовых нужд одной семьи,
- расположен отдельно от другой недвижимости.
Такие же требования предъявляются к жилым домам на землях с ВРИ для личного подсобного хозяйства и садоводства. Отклонение от правил считается нарушением.
Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС
СНТ расшифровывается как садоводческое некоммерческое товарищество — это объединение владельцев земельных участков, предназначенных для ведения садоводства. Собственники создают такие сообщества, чтобы помогать друг другу с освоением земли и поддерживать благоприятные условия для садоводства: совместно обеспечивать охрану, работу водопровода, электроэнергии и так далее. СНТ объединяет территории с ВРИ для ведения садоводства, а также землю общего назначения.
Поскольку СНТ — это не конкретный участок, а территория нескольких земель, изменить их ВРИ не получится. Зато можно оформить перевод вида использования с садоводства на ИЖС — это реальная процедура. На садовом участке не запрещается строить дом, как и на земле ИЖС. Отличие только в том, что на территории СНТ могут возникнуть проблемы с регистрацией — там не всегда есть улицы и номера домов.
А коммуникации придется проводить и оплачивать самому.
Чтобы изменить ВРИ с садоводства на ИЖС, следуйте алгоритму:
- Изучите правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Проверьте, что в документе среди видов разрешенного использования есть ИЖС. Если в ПЗЗ он не предусмотрен, изменить ВРИ на ИЖС не получится.
- Подготовьте документы. Точно понадобятся заявление и паспорт. Форма заявления есть в Приложении № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. В зависимости от региона могут потребоваться дополнительные документы.
- Подайте документы. Это можно сделать через МФЦ. Срок оказания услуги — до 30 дней. Учтите, что в некоторых регионах предусмотрена плата за процедуру смены ВРИ, например, в Москве.
- Получите выписку из ЕГРН. После того как услуга оказана, закажите выписку из ЕГРН — документ будет подтверждать изменение ВРИ на участок.
Подводные камни покупки земли под ИЖС
Первое, что нужно узнать перед покупкой участка: действительно ли земля предназначена для ИЖС. Покупателю нужно запросить выписку из ЕГРН у продавца, чтобы убедиться в нужном ВРИ. Не стоит полагаться на слова владельца, все нужно увидеть своими глазами. Например, собственник утверждает, что на участке можно построить дом, а в выписке указано, что ВРИ земли — блокированная жилая застройка.
На таком участке построить индивидуальный жилой дом нельзя — только жилье по типу таунхауса или дуплекса.
Перед сделкой изучите генеральный план местности, на которой расположен участок. Из него можно узнать, что уже сейчас находится рядом с ним или появится в будущем. Иначе можно столкнуться с неприятным соседством: многоквартирные дома, кладбище, завод.
Даже если этих объектов нет сейчас, они могут появиться через несколько лет.
Обратите внимание на охранные зоны, в которые входит участок. Охранные зоны расположенных рядом с землей электросетей, газопровода или водопровода могут накладывать ограничения на строительство. Возможна и обратная ситуация: коммуникаций нет вообще и не планируется в будущем.
Подумайте о доступной инфраструктуре: школе, больнице, асфальтированных дорогах. Лучше заранее удостовериться, что нужное благоустройство уже готово.
Ипотека под ИЖС
По закону на землю под ИЖС, на строящийся или уже готовый частный дом можно оформлять в ипотеку. Уточняйте условия ипотеки в банках: иногда у кредитных организаций есть программы на ИЖС с пониженными процентными ставками.
У ипотеки на индивидуальное жилищное строительство могут быть особенности по сравнению с обычными ипотечными договорами. Например, если дом еще не построен, иногда возникают проблемы с обеспечением ипотеки. Поскольку несуществующее здание не может быть предметом залога, придется оформить его на земельный участок или другую недвижимость.
Бывает так, что банки впоследствии меняют объект залога на готовый дом, когда его достраивают.
Также могут понадобиться дополнительные документы при оформлении ипотеки, например, уведомление о строительстве, смета работ, данные о коммуникациях, договор с подрядчиком на строительные работы.
Налоги и льготы
Ставки земельного налога на участки для индивидуального жилищного строительства определяют местные власти. Налоговый кодекс устанавливает пределы, выше которых муниципалитетам нельзя установить налог. По большинству участков ставка не должна превышать 1,5% от кадастровой стоимости земли в год.
Для некоторых видов участков размер максимальной ставки ниже — 0,3%. К ним относятся земли сельскохозяйственного назначения, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства. К землям ИЖС тоже применяется пониженная ставка, если участок не используется в коммерческих целях.
Плюсом нужно платить налог на имущество за частный дом.
По общему правилу, земельные участки предоставляются за деньги. Но закон устанавливает случаи, когда человек может получить землю для ИЖС бесплатно. Например, государство или муниципалитет предоставляют участок под ИЖС безвозмездно:
- многодетным семьям,
- Героям Социалистического Труда или России,
- Героям СССР или России,
- арендаторам земель для ИЖС после пяти лет аренды при условии строительства жилья,
- людям, переехавшим в Сибирь, на Север или Дальний Восток по программе «Дальневосточный гектар».
Плюсы и минусы ИЖС
Вот основные преимущества и недостатки, которые нужно учесть перед покупкой участка под ИЖС.
Регистрация по постоянному месту жительства
Ипотека, иногда на льготных условиях
Можно построить дом для постоянного проживания
Не нужно получать разрешение на строительство — достаточно подать уведомление
Есть коммуникации и инфраструктура, а если нет, ее обеспечат местные власти
Нельзя построить таунхаус и дуплекс
Рядом может появиться многоэтажная застройка
Если не начать строительство в первые три года, землю может изъять государство, а собственнику придется платить штраф
Постройка частного дома — процесс сложный и затратный сам по себе. Чтобы все было не зря, выбирайте участок с видом разрешенного использования для ИЖС вне охранных зон, с готовыми коммуникациями и благоустройством.
Статусы земельных участков: правовой гид
Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: зачем он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приехать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу?
А может, планируете разводить животных или переселиться всей семьей за город?
Чтобы правильно выбрать участок, нужно знать, какие у них бывают виды разрешенного использования и какие категории. Сложность в том, что статусов у земли достаточно много и, сталкиваясь с этим впервые, в них можно запутаться. Разобраться в терминологии нам помогла Татьяна Ананьева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости офиса «Сущевский» агентства «Миэль».
Категории земель
Категории земельных участков крайне важны для собственников и землепользователей. Законодательно они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ. По сути, именно категория определяет, как мы можем использовать земельный участок.
Всего существует семь таких категорий:
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли населенных пунктов.
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса.
Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение, которое карается штрафом. Его размер определяется как процент от кадастровой стоимости участка. Для физлиц он может составить от 0,5 до 1 процента, но не менее десяти тысяч рублей.
Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. рублей. При этом гражданин будет обязан устранить нарушение. Если этого не сделать и продолжать нецелевое использование участка, землю вообще могут изъять.
Наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:
- земли населенных пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;
- земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.
Виды разрешенного использования земли
Вид разрешенного использования (ВРИ) — характеристика земельного участка, предписывающая, как этот участок можно эксплуатировать и что на нем можно строить. Их также несколько.
1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Этот ВРИ предусматривает размещение жилого дома, отвечающего следующим параметрам:
- отдельно стоящее здание не выше трех этажей (включая подземные);
- высотой не более 20 м;
- состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (т. е. где можно жить и удовлетворять все бытовые потребности);
- не разделенное на самостоятельные объекты недвижимости.
А еще на землях ИЖС можно выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить гаражи и хозяйственные постройки
2. ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном земельном участке (то есть на землях населенных пунктов) — этот вид использования предполагает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений.
Кроме того, на землях ЛПХ можно содержать сельскохозяйственных животных
3. Ведение садоводства или огородничества. На землях с таким ВРИ предполагается выращивание (в том числе на сельскохозяйственных угодьях) плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Именно на землях с этим ВРИ чаще всего и организуются популярные у дачников объединения:
- СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — организационно-правовая форма юридического лица, которое управляет объединением. Проще говоря, это способ юридически оформить такой добровольный союз собственников земельных участков. При этом управлять объединением помогает избранный председатель или нанятая собственниками управляющая компания.
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Еще одна организационно-правовая форма юридического лица. Важное отличие от СНТ заключается в том, что в садоводческом товариществе упор должен делаться на садоводстве и огородничестве, а в ДНП — еще и на отдыхе. Грядок в ДНП может и не быть, но обязательно должны быть домики для восстановления сил после напряженных рабочих будней.
Между собой СНТ и ДНП отличаются правом собственности на общие дороги, коммуникации и прочее: у СНТ это право принадлежит самим участникам товарищества, а в ДНП — юрлицу, в которое они объединились.
В прошлом ДНП и СНТ обычно создавались на земле с ВРИ «под дачное строительство». Сейчас такого вида использования уже не существует, хотя в старых документах он еще встречается.
Чем ВРИ отличается от категории земель?
Объясним на примере. Многоквартирные и индивидуальные жилые дома строятся на землях одной и той же категории — «Земли населенных пунктов», но вид разрешенного использования для них будет разный.
Для первых это будет «Многоэтажная жилая застройка», а для вторых — «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). По сути, категория земельного участка в общих чертах определяет, в какой сфере он используется. Но что конкретно мы можем делать на этом участке, указывает его вид разрешенного использования.
Узнать, какой у земли ВРИ, можно, посмотрев публичную кадастровую карту или заказав выписку из Росреестра (смотрите дополнительные характеристики участка).
Где можно строить дом для проживания, а где нет?
Отвечаем в таблице:
| Вид участка | Что можно делать на земле | Что можно строить |
| Сельскохозяйственное использование | Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.) | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | Производить сельхозпродукцию | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке |
| Для индивидуального жилищного строительства | Выращивать ягоды, овощи, фрукты | Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Для ведения личного подсобного хозяйства | Производить сельхозпродукцию и содержать животных | Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Ведение огородничества | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая |
| Ведение садоводства | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки |
По данным Циан.Журнала
Что будет, если нарушить предписание, которое диктуется ВРИ? Например, построить пятиэтажный дом на участке для ИЖС?
Если вы выйдете за пределы допустимого, это грозит таким же штрафом, как нарушение ограничений, установленных категорией земель, а участок нужно будет привести в соответствие с видом разрешенного использования, вплоть до сноса самовольных построек.
Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ
Можно, но это будет непросто, так как возможности обычных землепользователей влиять на ситуацию довольно скромны.
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:
«Категория земельного участка — это довольно постоянная величина и изменить ее крайне сложно. Для этого нужно весомое обоснование, и чаще всего им служит рост городов и потребности вести застройку. В основном такая трансформация происходит с сельхозземлями и промзонами, а занимаются изменением категорий крупные организации — например, строительные компании».
Изменить ВРИ гораздо проще. Для этого надо подготовить пакет документов на участок и подать прошение в орган местного самоуправления. Более подробную инструкцию можно узнать на сайте Росреестра.
Вот несколько важных моментов:
- Процесс регулируется правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
- Можно установить для участка один или даже несколько ВРИ: основных, вспомогательных и условно разрешенных.
- Основной или вспомогательный ВРИ можно выбрать из предусмотренных градостроительным зонированием конкретной территории; при этом владелец земельного участка не должен ничего ни с кем согласовывать.
- Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
- Чтобы выбрать условно разрешенный вид использования, нужно пройти через процедуру публичных слушаний. А его изменение возможно только с разрешения органа местного самоуправления. Глава администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Основной или условно разрешенный ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Вносить в реестр недвижимости сведения о вспомогательных видах ВРИ участка не требуется.
Статусы земельных участков
Статус земельного участка — это характеристика, которая нужна для актуализации сведений о земле. Грубо говоря, это описание того, что в юридическом смысле происходит с участком прямо сейчас: есть ли у него кадастровый номер и собственник, определены ли его границы и т. д.
«В большей степени статус имеет значение для технических специалистов, которые ведут кадастровый учет, а не для землепользователей, — объясняет Софья Волкова. — Если вы уже зарегистрировали свое право собственности на участок и проверили, что оно отражено в выписке из ЕГРН, то больше знание о статусе вашего участка вам не пригодится».
По статусу участки бывают:
- Ранее учтенными. Это объекты, которые либо были учтены до 1 марта 2008 года, либо не были учтены, но права на них зарегистрированы, не прекращены и эти участки имеют условный номер.
Условный номер объекта недвижимости — это форма его учета, которая применялась в России до принятия закона о государственном земельном кадастре в 2000 году. Он представлял собой порядковый номер из 16–18 знаков, который объектам присваивали для учета. По сути, условный номер по старыми законам — это то же самое, что и кадастровый по новым.
- Актуальными. Такой статус присваивается всем участкам, которые поставлены на кадастровый учет после 1 января 2017 года.
- Временными. Этот статус присваивается земельным участкам, которые поставлены на кадастровый учет до 1 января 2017 года и права на которые не зарегистрированы.
Если земельный участок имеет временный статус, то для изменения его на актуальный нужно было до 1 марта 2022 года зарегистрировать право собственности на него или договор его аренды/безвозмездного пользования (если участок находится в государственной или муниципальной собственности). Если вы этого не сделали, участок по общему правилу должны были снять с кадастрового учета.
- Архивными. Если право на земельный участок не было зарегистрировано до 1 марта 2022 года, то он исключается из ЕГРН, а статус записи о нем изменяется на «архивный».
Статус земельного участка для собственников важен еще и потому, что содержание его в порядке в юридическом смысле этого слова в дальнейшем облегчает распоряжение землей. Участок, на котором проведено межевание, определены границы и зарегистрировано право собственности, можно легко продать или передать по наследству. Если же этого не сделать, при проведении сделки, скорее всего, возникнут проблемы.
Зависит ли размер налога от юридического статуса земли?
Земельный налог платят только собственники участков. Если земля находится в государственной собственности, а вы ее только арендуете, то платить его не нужно.
Размер налога зависит от двух факторов: его кадастровой стоимости и категории, которая определяет налоговую ставку. Для сельскохозяйственных, занятых жильем и объектами инженерной инфраструктуры, приобретенных для жилищного строительства, задействованных в обороне, безопасности и таможенной деятельности земель ставка налога составит 0,3% кадастровой стоимости, а для всех остальных земель — 1,5%.
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:
«В последние годы многие жалуются на увеличение земельного налога. Это связано с ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости, что произошло после ее масштабного общероссийского пересмотра в 2022 году, — объясняет юрист Софья Волкова. — Такой резкий скачок кадастровой стоимости связан с изменением методики его расчета. Ведутся споры о необходимости эту методику изменить, но для конкретного землепользователя сейчас путь только один — пересматривать кадастровую стоимость через суд».
Что проверить, чтобы не купить кота в мешке
Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, Циан.Журнал составил список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя.
Вот о чем стоит позаботиться заранее (например, обратившись в отдел архитектуры местной администрации):
- Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки земли, на которой собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье).
- Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен. Наличие жилых домов со всех сторон — не препятствие, если такая деятельность разрешена на конкретном участке. Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через пять лет — кроме как в местном отделе архитектуры, вы об этом, скорее всего, нигде не узнаете.
- Узнайте, какие коммуникации проходят по вашей земле, — кабель связи или газовая труба могут пролегать прямо под вашим участком. Если это так, то надо понимать, что низкая цена участка, скорее всего, связана с регулярными визитами специальных служб. Тогда придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей.
- Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
- Важно помнить, что часто землю для ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это нецелевое использование, поэтому при появлении на таком участке условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.
Отдельный повод насторожиться — если на предложенный участок выставлена низкая цена, но сама земля и район при этом кажутся идеальными.
«Чаще всего такой участок невозможно оформить или по его использованию существуют серьезные ограничения. Например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене. Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.
Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах», — предостерегает Мария Архипова.