Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).
При этом по общему правилу истечение срока договора аренды само по себе не является основанием для прекращения арендных отношений.
В силу ст. 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон либо возобновлен на неопределенный срок при наличии условий, установленных п. 2 ст. 621 ГК РФ.
На практике в отношениях аренды часто используется термин «пролонгация» применительно к договору аренды. Он не имеет нормативного определения и по существу означает продление срока арендных отношений. Однако такое продление может осуществиться разными способами.
Так, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст.
621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении срока договора при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т. е. срок договора продлевается «автоматически»). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений: достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора, чтобы договор аренды считался заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13).
Кроме того, в договоре аренды может содержаться условие, которое ставит продление арендных отношений в зависимость от прямого волеизъявления сторон. Например, договором может быть предусмотрено, что арендатор вправе известить арендодателя о своем намерении заключить договор аренды на новый срок по истечении срока предыдущего договора. В таком случае срок договора не продлевается автоматически, и сторонам целесообразно изначально предусмотреть в договоре порядок осуществления арендатором такого права.
Как указал ФАС Московского округа в постановлении от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175, согласованное условие о пролонгации договора аренды не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. В случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды. В то же время, если в договоре не определен порядок оформления отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано только в общем порядке — посредством заключения договора на новый срок по правилам ст.
621 ГК РФ (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17476/08, Девятого ААС от 20.02.2012 N 09АП-940/12).
Законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия, поэтому стороны могут продлить арендные отношения и при отсутствии такого условия путем подписания дополнительного соглашения к ранее заключенному договору, в котором будет указано, например, что стороны договорились о продлении действия договора аренды на новый срок.
Если договор аренды на новый срок сторонами не заключен, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо одновременное наличие двух условий:
— пользование имуществом после истечения срока действия договора;
— отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Приведенная норма устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.
Однако, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок.
В частности, в договоре может быть указано, что по истечении срока его действия договор прекращается. В нем может быть также предусмотрен специальный порядок продления договора на новый срок, например, обязанность арендатора до окончания срока действия договора направить арендодателю соответствующее заявление. Если арендатор своевременно не направит такое заявление, договор будет считаться прекратившимся (см. постановления АС Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 и от 07.04.2015 N Ф09-423/15).
Правило п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора после истечения срока его действия относится и к договорам государственного или муниципального имущества, которые заключены в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Они считаются возобновленными вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, когда такой договор заключается на новый срок, стороны должны согласовать размер арендной платы, который определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Условие об арендной плате, предусмотренное договором аренды, который заключен на новый срок без проведения торгов, применяется к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п.
4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Отметим, что если несмотря на направление уведомления арендатору об отказе в продлении договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодателем не было предпринято никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (например, продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось) договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок (см. например, определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10, постановления Семнадцатого ААС от 08.10.2010 N 17АП-9969/10, от 14.04.2010 N 17АП-2763/10).
Внимание
Арендатор должен учитывать, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п. 2 ст.
610 ГК РФ).
Если объектом аренды является недвижимое имущество, то Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:
— при продлении на срок менее одного года (п. 10 Письма);
— при возобновлении на неопределенный срок (п. 11 Письма).
Изменение арендной платы за нежилое помещение
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение арендной платы за нежилое помещение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2022 N 305-ЭС22-18692 по делу N А40-35453/2021
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по арендной плате и доплате обеспечительного платежа, пени.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, повлиявших на исход дела, судом не допущено. Удовлетворяя первоначальный иск в части и отказывая во встречном иске, суды исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства, проанализировали условия договора аренды, правильно применили положения гражданского законодательства и исходили из следующего: поскольку Общество — арендатор не исполнило принятое на себя обязательство по внесению в спорный период арендной платы за пользование нежилыми помещения в размере, установленном договором аренды, и доплате обеспечительного платежа, с него подлежит взысканию долг и неустойка, сниженная на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы сторонами не заключено; Общество не представило доказательств, подтверждающих совершение истцом (арендодателем) действий, подтверждающих его согласие с установлением иной базовой ставкой арендной платы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Агентство 27.12.2007 направило в адрес управления уведомление об изменении арендной платы и расторжении договора, в котором указано, что в связи с внесением изменений в Методику расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области, арендная плата с 01.01.2008 по договору аренды от 20.08.2007 N 8917 составит 131 549 руб. 71 коп. в месяц без НДС.
Также в уведомлении указано, что в связи с истечением срока действия договора от 20.08.2007 N 8917 управлению следует произвести действия по возврату имущества с оформлением акта приема-передачи 31.12.2007.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете исправление ошибки в виде занижения суммы арендной платы, учтенной в составе расходов, если данная ошибка выявлена в следующем отчетном году после утверждения годовой бухгалтерской отчетности и является существенной, при этом уточненная налоговая декларация по налогу на прибыль за период, в котором произошло занижение расходов, не подается.
(Консультация эксперта, 2024) Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Договор аренды здания (а также отдельного нежилого помещения в здании) заключается в письменной форме и в случае, если он заключается на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Нормативные акты
Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209
«Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)» С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
«Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Изменение условий договора аренды помещения 2024
7 сентября 2024 Регистрация Войти
9 октября 2024Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
18 сентября 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Приказ Минфина России от 28 марта 2024 г. № 33н “О внесении изменения в Типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства финансов Российской Федерации от 5 октября 2021 г. N 146н” (документ не вступил в силу)
Обзор документа
Приказ Минфина России от 28 марта 2024 г. № 33н “О внесении изменения в Типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства финансов Российской Федерации от 5 октября 2021 г. N 146н” (документ не вступил в силу)
28 апреля 2024
В соответствии с подпунктом 5.2.29 18 пункта 5 Положения о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 329, приказываю:
Внести изменение в Типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства финансов Российской Федерации от 5 октября 2021 г. N 146н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 11 ноября 2021 г., регистрационный N 65764), дополнив их пунктом 6 следующего содержания:
«6) условие о проведении ежегодной индексации арендной платы путем изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, но не чаще чем один раз в год.».
Министр А.Г. Силуанов Зарегистрировано в Минюсте РФ 26 апреля 2024 г.
Обзор документа
Расширен перечень типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за ФГУ, ФГУПом, а также находящихся в госказне. Речь идет о проведении ежегодной индексации арендной платы с учетом инфляции. Закреплены условия индексации.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Изменение условий договора аренды помещения 2024
Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это действие, в процессе которого одна сторона, например арендодатель, меняет условия договора без предварительного согласования с другой стороной. Изначально право повышения стоимости принадлежит собственнику жилья. Довольно редко таким правом наделяется и арендатор, и это скорее исключение. Хотя стоит отметить, что законом это не запрещено.
Сегодня мы рассмотрим ситуацию с позиции собственника недвижимости.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.
Увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке: договор
Всё начинается с договора. Бывает, что порядок изменения арендной платы не оговаривается или оговаривается не столь тщательно. Если же договор был составлен юристом, то этот пункт обязательно предусмотрен.
Что в идеальном варианте должно прописываться в документе об аренде помещения:
- возможность изменения арендной платы как таковая;
- сторона, которая имеет на это право;
- сроки изменения арендной платы;
- периодичность изменений;
- количественные пределы изменений;
- порядок повышения арендной платы.
Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, стоит чётко прописывать эти моменты в документах.
Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополнительное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Что такое периодичность изменений?
На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора. Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта. Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий.
Есть и другая сторона. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.
Увеличение арендной платы в одностороннем порядке: с чего начать
Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре. Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде.
Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:
- уведомление посредством почтовой связи;
- публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
- личное вручение уведомления;
- отправка по электронной почте, указанной в договоре;
- через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.
Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.
Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим.
Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:
- изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
- ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
- улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
- рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
- изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
- изменение ключевой ставки Банка России;
- изменение индекса инфляции.
К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».
Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.
Как изменить арендную плату в одностороннем порядке в связи с инфляцией
В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государственной статистики».
Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.
Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ). Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффициенты (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
В случае, если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в спорный договор невозможно.
Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.
Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!