Министерством финансов утвержден перевод к 2025 году налоговой базы всех объектов недвижимости на кадастровую стоимость. При этом сама система кадастровой оценки имеет существенные недочеты, в связи с чем налогоплательщики столкнутся со значительным увеличением налогов.
Минфином утвержден перевод к 2025 году налоговой базы всех без исключения объектов недвижимости – зданий и сооружений, помещений и строений – на кадастровую стоимость.
В связи с этим проводится ряд подготовительных мероприятий, в частности, в 2022 году была произведена кадастровая оценка участков, а в 2024 году проводится оценка всех без исключения объектов капитального строительства.
По факту проведенной оценки будут составлены первые предварительные отчеты и это время, когда собственники могут защитить себя от возможных неприятностей в виде, например, значительного увеличения налогов.
Что ждет собственников
Говоря о реальном риске увеличения налогов, мы опираемся на холодную статистику:
- за прошлый год в качестве имущественных налогов было собрано 1,5 трлн руб., из которых около 1 трлн – это сумма земельного и налогов на имущество организаций, который заплатили организации;
- до трети этих налогов (то есть около 300 млрд руб.), рассчитанных от кадастровой стоимости, было уплачено несправедливо, потому что кадастровая стоимость завышена в среднем на 30%;
- все то же самое касается не только собственников объектов капитального строительства, но и арендаторов государственных или муниципальных участков – с 2024 года арендная плата за такие участки тоже будет рассчитываться от кадастровой стоимости.
Именно во избежание неоправданно высоких налогов крайне важно сегодня подумать о своем завтра и сделать все, чтобы не допустить слива честно заработанных финансов.
Далее мы расскажем, какие факторы являются ценообразующими, то есть формирующими кадастровую оценку, что такое предварительный и основной отчеты, как их анализировать и исправлять в случае необходимости.
Как складывается кадастровая стоимость
Каждый объект недвижимости оценивается по нескольким характеристикам, присущим именно ему и являющимся ценообразующими факторами, то есть напрямую влияющими на размер кадастровой стоимости и опосредованно – на размер налогов. Наберемся терпения и рассмотрим эти характеристики:
Согласно ст. 8 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ), в ЕГРН содержится 19 обязательных характеристик:
- Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
- Кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
- Описание местоположения объекта недвижимости;
- Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого образован новый объект недвижимости ;
- Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
- Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости,
- Площадь объекта недвижимости;
- Основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение или проектируемое значение для объекта незавершенного строительства, если объектом недвижимости является сооружение;
- Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
- Проектируемое назначение здания, сооружения, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- Количество этажей, в том числе подземных, при наличии этажности;
- Номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;
- Материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
- Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения;
- Сведения о том, что помещение в соответствии со всей предусмотренной документацией предназначено для обслуживания всех остальных помещений или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;
- Вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
- Сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
- Кадастровый номер образованного объекта недвижимости – в отношении исходного объекта недвижимости;
- Номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.
11 характеристик являются дополнительными и могут не содержаться в ЕГРН:
- Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- Вид или виды разрешенного использования (за исключением вспомогательных;
- Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
- Назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;
- Назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;
- Наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса;
- Назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
- Сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;
- Сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, непригодным для проживания;
- Адрес объекта недвижимости;
- Сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.
И несколько характеристик могут применяться согласно новым Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336, среди которых:
- Информация о фактическом использовании вне связи с юридически установленным видом использования;
- Обеспечение инженерными коммуникациями;
- Дорожно-транспортное обеспечение;
- Любые, не упомянутые в других характеристиках ограничения в использовании.
Как видите, ценообразующих факторов достаточно много.
Но мы уже упомянули, что в ЕГРН содержатся только 19 обязательных характеристик, так как в их отсутствии объект недвижимости вообще считается несуществующим, его нельзя поставить на учет или совершать сделки купли-продажи.
Остальные характеристики – 11 дополнительных и 4 возможных согласно Методическим указаниям – в ЕГРН не содержатся и требуют специального уточнения.
Для сбора этой информации сотрудники ГБУ вправе делать соответствующие запросы об оцениваемых объектах у представителей организаций, где эта информация может быть.
Но качество полученной информации зависит от человеческих факторов – было ли использовано работником ГБУ право обращения, был ли передан стороной ответчика полноценный исчерпывающий ответ и т. д.
В результате мы наблюдаем массовые пробелы и несоответствия в ценообразующих характеристиках объектов недвижимости.
Именно здесь находится брешь, в которую утекли более 300 млрд руб. несправедливых налогов, о которых мы сказали вначале.
И еще может утечь значительно больше, ведь использование или игнорирование содержания характеристик могут кардинально менять финальную цифру кадастровой стоимости.
Как найти ошибку в кадастровой оценке
Ищите ошибки в характеристиках ваших объектов.
Для этого закажите выписку из ЕГРН. Найдите в выписке описание 19 обязательных и 11 дополнительных характеристик.
Просто сравните официальные данные с тем, что есть на самом деле.
Не удивляйтесь, если 11 дополнительных характеристик вообще не описаны – так бывает чаще всего.
После этого необходимо перепроверить 4 последних характеристики – заполнены ли данные и соответствуют ли они реальному положению дел?
Помните, что одна опечатка в виде дополнительного ноля в разделе «Площадь земельного участка» в автоматическом режиме применит к размеру вашего налога коэффициент х10.
Поэтому проверку нужно проводить максимально педантично, так как существует множество видов ошибок и нужно найти все их – методологические, технические, искажающие реальные данные.
Как исправить ошибку в кадастровой оценке
Помните, что изменение кадастровой стоимости после исправления всех ошибок может произойти как в сторону уменьшения, так и увеличения.
Поэтому перед переходом к активным действиям рекомендуем убедиться, что они приведут вас к желаемому снижению кадастровой стоимости, а не наоборот.
Этот анализ поможет провести юрист по имущественным правам или оценщик – тот, кто знает принцип расчета суммы налогов на базе кадастровой стоимости.
Если вами все же принято решение о проведении «работы над ошибками», то приступаем к делу.
Начинать следует с анализа предварительного отчета.
Этот документ является результатом проведенной кадастровой оценки и публикуется на сайте Росреестра с тем, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и при желании подать заявление на исправление данных.
Предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки со второй половины лета и до начала осени.
Далее, не позднее 30 ноября 2024 года эти отчеты должны быть скорректированы и утверждены, а потом – переведены в статус «основных».
Именно в период между публикацией предварительного отчета и перевода его в основной и нужно искать неточности.
На это дается 30 дней, в течение которых процедура внесения изменений проще (п.13 ст. 14 закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Но не отчаивайтесь, если не успели этого сделать – вносить изменения можно и позже, только немного сложнее.
Как только появится предварительный отчет, необходимо его скачать. Это долгая и нудная процедура.
В любом случае наберитесь терпения и качайте, сколько бы дней не потребовалось для этого.
Потом отчет нужно самым тщательным образом проверить: проанализировать данные всех ценообразующих характеристик объекта и конечную оценку кадастровой стоимости.
Если вы нашли ошибки, обращайтесь в региональные отделения ГБУ, находящиеся в вашем субъекте.
Список этих организаций приведен на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
Там же вы найдете проекты отчетов и другую информацию.
Отправьте замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ.
Важно добиться исправления кадастровой стоимости еще на этапе предварительного отчета, ДО ее утверждения. На это законом отведено только 30 дней.
По окончании этого времени отчет перестанет являться «предварительным» и будет утвержден, что осложнит исправление ошибок в кадастровой стоимости, но все же не сделает этот процесс невозможным.
- #земельный налог
- #недвижимость
- #юрист
- #налог на недвижимость
- #кадастровая оценка
- #налоговая оптимизация
- #налог на имущество организаций
- #налог на имущество по кадастровой стоимости
- #обучение для бухгалтеров
- #курс повышения квалификации
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно здесь.
ВС отказался пересчитать арендную плату за землю
Компания арендовала у местных властей участок и для этого участвовала в аукционе. Правда, его признали несостоявшимся, а сделку с организацией в итоге заключили как с единственным участником. Размер арендной платы зависел от кадастровой стоимости земли.
Со ссылкой на законодательные изменения арендатор через суд снизил кадастровую стоимость участка, после чего попытался уменьшить и цену аренды. Три инстанции удовлетворили иск, а у Верховного суда оказалось другое мнение.
Власти города Советская Гавань (Хабаровский край) в конце 2015 года через открытый аукцион решили сдать в аренду землю, чтобы там построили и разместили объекты транспортной инфраструктуры и промышленности. Кадастровая стоимость участка тогда составляла 77,8 млн руб. (по данным Росреестра на 3 ноября 2015 года). Стартовую цену установили в размере ежегодной арендной платы, определив ее как 1,5% от кадастровой стоимости земли — 1,2 млн руб.
В итоге в январе 2016-го аукцион признали несостоявшимся, потому что в нем участвовала только компания «Ремсталь». С ней, как с единственным участником, в результате и заключили договор аренды на десять лет с ежегодной арендной платой 1,2 млн руб.
После государственной оценки в декабре 2018-го обновились сведения о кадастровой стоимости участка (их в актах не приводят), и предыдущая стоимость стала архивной. По закону кадастровую оценку проводят не чаще, чем раз в три года. Но на тот момент стороны не обсуждали изменение арендной платы из-за обновления кадастровой стоимости.
В 2020-м изменился закон «Об оценочной деятельности». Поправками установили, что изменяемую в результате оспаривания кадастровую стоимость можно использовать для предусмотренных законом целей со дня ее применения. То есть если раньше использовать изменяемую кадастровую стоимость можно было лишь с года, когда подали заявление о пересмотре стоимости, то теперь изменяемую стоимость можно использовать со дня, когда ее начали применять.
По ст. 24.18 закона «Об оценочной деятельности» пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости можно, если в отношении объекта установили рыночную стоимость на дату определения его кадастровой стоимости. В августе 2021-го компания в Хабаровском краевом суде добилась установки более низкой кадастровой стоимости. По результатам оценки, рыночная стоимость участка на ноябрь 2015-го составила 11,1 млн руб.
Такой размер установил суд и для кадастровой стоимости с ноября 2015 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости по итогам очередной госоценки (дело № 3а-136/2021).
Добившись уменьшения кадастровой стоимости, компания захотела снизить арендную ставку. Осенью 2021-го компания просила администрацию пересчитать арендную плату исходя из сниженной кадастровой стоимости, а еще вернуть переплату за 2019–2021 годы либо зачесть ее в счет будущих платежей. Но местные власти этого не сделали, и фирма подала в суд (дело № А73-19953/2021). Три инстанции удовлетворили иск и обязали администрацию пересчитать арендную плату.
Суды пришли к выводу, что ее размер регулируемый, кроме того, предметом аукциона было право заключить договор, а не арендная ставка.
Арендную плату нельзя изменить
Администрация обжаловала выводы нижестоящих инстанций в Верховном суде. С точки зрения властей, арендная плата не регулируемая и ее нельзя изменять. По п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса, если договор аренды заключают с единственным участником аукциона, то ежегодную арендную плату определяют в размере начальной цены предмета аукциона.
Власти обратили внимание на п. 18 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73. Там указали: размер платы за аренду госимущества считают нерегулируемым, если сделку заключили по результатам торгов. И в этом случае договор заключался как раз по итогам аукциона.
Если поменять размер арендной платы, это нарушит ст. 17.1 закона «О защите конкуренции» об особенностях порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
От администрации на заседание в экономколлегии никто не пришел. Представитель компании Артем Сербиенко просил отказать в удовлетворении жалобы властей. С точки зрения фирмы, в спорной ситуации применяются правила о регулируемой арендной плате и учитывается новая кадастровая стоимость.
Сербиенко объяснил: когда решение суда об установлении новой кадастровой стоимости вступило в силу, компания обратилась в Росреестр, и тот обновил данные в ЕГРН.
Еще представитель компании отметил: нет оснований полагать, что при изначальном размещении договора с более низкой арендной платой был бы другой состав участников аукциона. По мнению Сербиенко, это согласуется с п. 41 Постановления Пленума ВС от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства». По этому правилу стороны могут изменить договор в установленных законом пределах.
Такое изменение само по себе не говорит, что нарушили антимонопольный закон.
«У вас 17 декабря 2018 года утверждена новая кадастровая стоимость», — обратила внимание председательствующая судья Галина Попова. Она уточнила, за какой период компания просила пересмотреть расчеты. Сербиенко сказал, что с 2019 по 2021 год компания требует взыскать переплату, а пересчитать саму арендную плату просили с начала действия договора.
«Как вы можете взыскать переплату, если у вас 17 декабря 2018 года уже другая кадастровая стоимость? Мы ее даже не знаем. Она, скорее всего, намного выше», — отметила Попова. Судья подчеркнула, что в резолютивной части решения суда о новой кадастровой стоимости указано: в размере 11,1 млн руб. ее устанавливают до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной после очередной государственной кадастровой оценки. И ее провели в декабре 2018-го.
То есть кадастровая стоимость, которую установил суд, применима с ноября 2015-го по декабрь 2018-го, объяснила судья Попова.
Председательствующая судья уточнила, на сколько снизилась арендная плата с 1,2 млн руб. Сербиенко пояснил, что с учетом новой стоимости размер ежегодной арендной платы стал 165 914 руб.
— Вот как вы думаете, кто-нибудь еще пришел бы на торги, если бы узнал, что начальная цена 165 000 руб., а не 1,2 млн? — спросила судья.
— Мы полагаем, что нет, потому что там большое количество ограничений: санитарная зона, шумовая зона, — ответил юрист компании.
Тогда Попова обратила внимание на абз. 2 п. 41 постановления Пленума ВС № 2, о котором говорил Сербиенко. В нем зафиксировали: если изменение договора затрагивает важные условия и есть основания полагать, что при изначальном предложении сделки на скорректированных условиях был бы другой состав участников и победить могло другое лицо, то действия сторон по изменению условий можно считать обходом требований закона о защите конкуренции.
— Вот это изменение цены все-таки существенно, наверное, — заметила судья Попова.
— Если говорить о сохранении баланса интересов, мы считаем, что та цена — изначальная цена аренды — была весьма завышена, — сказал Сербиенко.
Компания ничего не могла с этим сделать до заключения договора аренды, отметил представитель фирмы. Он рассказал, что всего у них 65 участков, причем порядка 50 из них — арендованные, и за них надо платить миллионы рублей. Поэтому компания хотела снизить финансовую нагрузку.
В итоге экономколлегия отменила акты нижестоящих судов и отказала в иске компании. Пересчитывать размер арендной платы администрация не придется.
Почему в 2024 году изменилась кадастровая стоимость земельного участка
В 2022 году во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков.
В Томской области государственная кадастровая оценка проводилась в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 1 января 2022 года 446 641 земельных участков.
Определение кадастровой стоимости на территории Томской области осуществляет Областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (ОГБУ «ТОЦИК»).
Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 08.11.2022 № 40 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Томской области».
Кадастровая стоимость земельных участков внесена в ЕГРН и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.
Кадастровая стоимость является базовой величиной для исчисления налога на землю. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости могут быть использованы для проведения ряда операций с недвижимостью, например, оформления аренды или наследства.
При этом Федеральным законом от 26.03.2022 №67-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» установлен мораторий на рост налоговой базы в 2024 году. Земельный налог в 2024 году будет рассчитываться от кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, за исключением:
– случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января 2024 года, превышает кадастровую стоимость такого земельного участка, внесенную в ЕГРН и подлежащую применению с 1 января 2022 года,
– изменения характеристик земельного участка (вида разрешенного использования, категории земель, площади).
Новые суммы налога на землю (земельного налога) будут направлены правообладателям в 2024 году.
С целью получения разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, а также в случае наличия ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления могут обратиться в ОГБУ «ТОЦИК» по адресу ОГБУ «ТОЦИК»: 634009, г. Томск, ул. Розы Люксембург, д. 17, стр. 2, тел. для справок: 907-944, 907-933.
Подробная информация (форма заявлений, способы направления) размещена на сайте ОГБУ «ТОЦИК» (https://gko70.ru).
- ← Как прекратить в ЕГРН запись об аресте или запрете
- «Томский Росреестр повышает цифровые компетенции: сотрудники Управления прошли обучение в области геоинформационных систем» →
Навигация
- Безопасность
- Как вести себя в чрезвычайной ситуации
- Памятка населению
- План
- Противопаводковые мероприятия
- Пожарная безопасность
- Состав сил и средств
- Школа безопасности
- Конкурс лучшая клумба 2012 года
- Конкурс лучшая усадьба 2012 года
- Реестр площадок для накопления ТКО
- Схемы прилегающих территорий
- Городская среда 2017
- График заседаний
- Дизайн проекты
- Протоколы
- Дизайн проекты 2018
- Протоколы 2018
- Протоколы 2019
- Фотоотчет
- Генеральный план
- Градостроительное зонирование
- Местные нормативы градостроительного проектирования
- Планировка территории
- Правила землепользования и застройки
- Реестр разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства
- Реестр разрешений на строительство объектов капитального строительства
- Реестр уведомлений о планируемом сносе и о завершении сноса объектов капитального строительства
- Территориальное планирование
- Результаты проб воды
- ТСЖ «Безымянный»
- ТСЖ “Новое”
- Информация об объектах, в отношении которых планируется заключение концессионных соглашений
- Аттестация
- Вакансии
- Квалификационные требования
- Кодекс этики
- Конкурсы
- Порядок поступления граждан на муниципальную службу
- Реестр муниципальных должностей
- Cведения о муниципальных служащих
- Бюджетный процесс
- Бюджетный процесс 2013
- Бюджетный процесс 2014
- Бюджетный процесс 2015
- Бюджетный процесс 2016
- Бюджетный процесс 2017
- Бюджетный процесс 2018
- Бюджетный процесс 2019
- Бюджетный процесс 2020
- Проект бюджета
- Муниципальный жилищный контроль
- Муниципальный земельный контроль
- Муниципальный контроль в сфере благоустройства
- Муниципальный контроль на автомобильном транспорте, городском наземном электрическом транспорте и в дорожном хозяйстве в границах населенного пункта
- Проекты форм проверочных листов
- Административные регламенты
- Проекты административных регламентов
- Предоставление услуг в электронной форме
- Технологические схемы
- Конкурсы
- Перечень жилых помещений непригодных для проживания
- Антикоррупционная экспертиза
- Комиссия по соблюдению требований к служебному поведению и урегулированию конфликта интересов
- Методические материалы
- Муниципальные нормативные правовые и иные акты в сфере противодействия коррупции
- Нормативные правовые и иные акты в сфере противодействия коррупции
- Обратная связь для сообщений о фактах коррупции
- Планы противодействия коррупции
- Сведения о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера
- Формы документов, связанных с противодействием коррупции, для заполнения
- Часто задаваемые вопросы по противодействию коррупции
- График приема граждан
- Прием обращений
- Формы установленных обращений граждан
- ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОДДЕРЖКА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
- Информация о реализации государственных и муниципальных программ для субъектов малого и среднего предпринимательства
- Об организации образующих инфраструктуру поддержки субъектов МСП, условиях и порядке оказания такими организациями поддержки субъектам МСП
- Перечень муниципального имущества свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства
- Сведения о количестве субъектов малого и среднего предпринимательства их классификация по видам экономической деятельности
- Сведения о финансово-экономическом состоянии субъектов малого и среднего предпринимательства
- Сведения об объявленных конкурсах на оказание финансовой поддержки субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП
- Оборот товаров (работ, услуг), производимых субъектами малого и среднего предпринимательства, в соответствии с их классификацией по видам экономической деятельности
- Число замещенных рабочих мест малого и среднего предпринимательства в соответствии с их классификацией по видам экономической деятельности
- Здравоохранение
- Культура
- Образование
- Общественный порядок и противопожарная безопасность
- Программа развития коммунальной инфраструктуры
- Программа социально-экономического развития
- Программы
- Физическая культура и спорт
- Жилищно-коммунальное хозяйство
- Коммуникации и связь
- Лесопромышленный комплекс
- Малый бизнес
- Пищевая промышленность
- Сельское хозяйство
- Статистическая отчетность
- ЖКХ (Статистические данные)
- Жилищный фонд
- Сведения о неполной занятости и движении работников
- Статистические данные по противодействию коррупции
- Ярмарка