Скандалы вокруг долгостроев вновь и вновь возвращают нас к теме долевого строительства. Появилась надежда, что проблему решит вступивший в силу в начале июля новый закон о защите дольщиков, ужесточающий требования к застройщикам. Создание компенсационного фонда и привлечение банков к строительству жилья также дадут дополнительные гарантии его покупателям.
Но закон действует с 1 июля, а годами запутавшиеся в паутине долгостроя дольщики по-прежнему ищут непростые пути выхода из создавшихся проблем.
В этом плане показательна история элитного комплекса Sky house на улице Мытной. В престижном старом районе Центрального административного округа столицы возводится многофункциональный жилой комплекс с реконструкцией стадиона «Труд». Два корпуса премиум-класса по 29 этажей и два — по 22 со сверкающими панорамными окнами и вставками из разноцветной плитки должны стать изюминкой современной городской архитектуры на фоне исторической застройки Якиманки.
Прямо скажем, квартиры здесь стоят дорого. Среди покупателей были замечены звезды эстрады, известные спортсмены, бизнесмены. На полученные от дольщиков миллиарды инвестор собирался возвести четыре жилых корпуса, зеленый сад, несколько торговых галерей, салон красоты, автостоянки, детский сад, спортивные сооружения.
Но не скоро Москва строится — эпопея растянулась на многие годы. И хотя готовность домов около 90 процентов — фактически осталось завершить отделку и прокладку внутренних инженерных сетей, сегодня жизнь на стройплощадке едва теплится. Дольщики на многочисленных форумах в интернете задаются законными вопросами, когда они наконец получат долгожданные ключи от квартир и куда делись миллиарды, которые они вложили в строительство?
Но обо всем по порядку. В июле 2009 года был заключен договор строительного подряда на возведение многофункционального жилого комплекса премиум-класса Sky house, где генподрядчиком выступило ООО «ИФСК «АРКС», а инвестором — ООО «ОЛТЭР». Следует уточнить, что в соответствии с договором финансирование работ должен осуществлять инвестор, а генподрядчик ведет строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией.
Кстати, АРКС на строительном рынке работает давно — возводил ряд важных инфраструктурных объектов столицы, зарекомендовал себя как надежный застройщик с большим пакетом госзаказов. Компания с таким богатым опытом тут же приступила к выполнению работ на элитном жилкомплексе Sky house.
Но вместе с этажами стали расти и проблемы с финансированием. Как утверждает генподрядчик, инвестор начал нарушать сроки оплаты работ, платежи поступали малыми частями, несвоевременно, что не давало возможности продолжать строительство. Фактически денег хватало только за закупку материалов по смете, а за выполненные работы образовались долги.
Как писали СМИ, срок сдачи домов в 2011 году был перенесен. Вот уже в разгаре лето 2018-го, а свет в панорамных окнах новостроек с видами на Кремль так и не зажегся.
Надо отметить, что все эти годы АРКС терпеливо не уходил со стройки, пытаясь выполнить свои обязательства по договору. Более того, генподрядчик нес расходы по охране объекта, оборудования и строительных материалов на его территории. И это притом что, как утверждает генподрядчик, имелась задолженность за уже выполненные объемы.
Недовольство дольщиков нарастало — бурей выплеснулось в прессе, на известном радиоканале. Людей, десять лет ожидающих своего жилья, можно понять. Но если абстрагироваться от эмоций, создается впечатление, что кому-то выгодно поднимать шумиху в прессе, чтобы отвести внимание от истинного виновника невыполненных обязательств.
Отбиваясь от попыток свалить все проблемы на строителей, генподрядчик, в свою очередь, говорит о том, что причина остановки работ — отсутствие должного финансирования со стороны инвестора, ответственность с которого перед дольщиками и властями города никто не снимал.
Все эти годы генподрядчик, компания АРКС, несмотря на все трудности, не уходила со стройки, терпеливо пытаясь выполнить свои обязательства по договору
АРКС предпринял еще одну попытку решить проблемный вопрос — направил в адрес ООО «ОЛТЭР» уведомление о приостановке работ. В нем говорится, что генподрядчик вынужден приостановить работы в связи с невыполнением инвестором обязанностей по своевременному финансированию строительства и непредоставлением проектной документации. В частности, отсутствуют проект электроснабжения системы мониторинга инженерных коммуникаций, проектные решения по снижению шума и другие.
Следующим шагом стала подача АРКСом двух исков в июне и июле текущего года в Арбитражный суд г. Москвы о нарушении обязательств по условиям и срокам проведения расчетов и платежей по договору строительства жилого комплекса Sky house. Общая сумма задолженности ОЛТЭР генподрядчику по этим искам превышает 400 млн рублей. Исходя из исков это текущая задолженность ОЛТЭРа с 2014 года за уже выполненные генподрядчиком работы, предусмотренные договором.
Как сообщили в АРКС, с 2014 года ООО «ОЛТЭР», который является фактическим заказчиком строительства, не должным образом исполняет свои финансовые обязательства, предусмотренные договором, нарушая сроки платежей по финансированию строительства объекта, что приводит к срыву сроков завершения работ. В компании подтвердили, что с начала года АРКС не получил от ОЛТЭР оплату за уже выполненные работы в том объеме, который установлен договором. В итоге АРКС вынужден был направить ООО «ОЛТЭР» уведомление о расторжении договора строительного подряда.
То, что происходит с долгостроем элитного жилья на Якиманке, вызывает много вопросов к инвестору. А проблемы годами остаются нерешенными. Ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору подставляет дольщиков со сроками, а задержки с финансированием и платежами за выполненные работы в конце концов могут вынудить подрядчика, который несет прямые убытки, покинуть стройку.
О судьбе объекта можно только догадываться. Получается, что от недобросовестного выполнения договорных обязательств всего одной из сторон страдают все участники строительной цепочки.
Договора нет, акт не подписан. Как взыскать долг с генподрядчика?
Автор: Кислов С. С., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо» Субподрядчик приступил к выполнению работ на объекте заказчика до подписания договора с генподрядчиком. После завершения работ генподрядчик отказался подписать акт сдачи-приемки результатов, сославшись на наличие недостатков и отсутствие заключенного договора подряда. Есть ли у субподрядчика шансы добиться оплаты выполненных работ?
Наша позиция
Отсутствие заключенного договора не мешает субподрядчику требовать оплаты выполненных работ, если они имеют потребительскую ценность для генподрядчика (в частности, если объект принят заказчиком работ). Факт выполнения работ субподрядчик может подтвердить актами, подписанными в одностороннем порядке. Это возможно, если генподрядчик не направил мотивированного отказа от приемки работ.
При соблюдении названных условий субподрядчик вправе требовать не только оплаты работ, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Пример из практики
- договор субподряда не заключался;
- истец к работам на объекте не допускался;
- акты о приемке работ являются недействительными;
- субподрядчику был направлен мотивированный отказ от приемки работ;
- работы на объекте приостанавливались в связи с установлением нерабочих дней из-за эпидемии коронавирусной инфекции;
- представленные субподрядчиком документы, свидетельствующие о приобретении товарно-материальных ценностей для выполнения работ, являются фиктивными;
- судьи отказали в проведении судебной экспертизы и назначении строительно-технической экспертизы в целях определения объема выполненных истцом работ.
Арбитры АС ЗСО подтвердили законность выводов нижестоящих судебных инстанций об обязанности генподрядчика оплатить работы и дополнительно перечислить субподрядчику сумму процентов за пользование чужими денежными средствами. Обоснование следующее.
Договор субподряда на выполнение отдельных видов работ на объекте не подписан. Между тем фактически субподрядчик был допущен к производству работ, ему была передана рабочая документация.
В подтверждение факта выполнения работ и приобретения строительных материалов представлены акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости работ по форме КС-3, товарные накладные, акты оказания автотранспортных услуг.
Генподрядчику были направлены счет-фактура, акты, справки, сопроводительное письмо, претензии.
Из разъяснений, содержащихся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (далее – Информационное письмо № 51), п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 1302/11, следует, что отсутствие самостоятельного договора подряда на выполнение строительно-монтажных работ, заключенного в требуемой законом форме, не освобождает заказчика от оплаты фактически выполненных подрядчиком и принятых заказчиком работ, имеющих для последнего потребительскую ценность.
Согласно п. 8 Информационного письма № 51 основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.
В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ, п. 14 Информационного письма № 51 при отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ:
- может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными;
- является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору, и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ.
Обратите внимание: обязанность доказывания обоснованности мотивов отказа от приемки выполненных работ возложена законом на ответчика (как заказчика работ). При непредставлении последним таких доказательств односторонний акт приемки выполненных работ является основанием для оплаты, поскольку работы считаются принятыми.
Представленные субподрядчиком документы подтверждают наличие фактических подрядных отношений между истцом и ответчиком.
Результат выполненных работ:
- полностью принят основным заказчиком и оплачен им генподрядчику;
- используется по назначению.
Генподрядчик не доказал, что спорные работы выполнены им самим или иным лицом.
При таких обстоятельствах факт выполнения спорных работ истцом подтвержден, генподрядчик обязан оплатить их.
Генподрядчик не направил субподрядчику мотивированного отказа от приемки работ. Письмо, отправленное субподрядчику после его обращения в суд (подачи иска к генподрядчику), о таком отказе не свидетельствует. Кроме того, данное письмо не содержит возражений по определенным объемам и видам работ, равно как и факту их выполнения в целом.
Вся исполнительная документация истцом оформлена и составлена на ответчика. Основной заказчик подписал все акты сдачи-приемки и оплатил выполненные работы, каких-либо претензий по объему и качеству он не заявлял. Объект введен в эксплуатацию.
В связи с этим в рассматриваемом случае отсутствуют основания для проведения экспертизы в целях установления объема выполненных работ, соответствия этих работ условиям договора, строительным нормам и правилам.
Поскольку генподрядчик нарушил срок оплаты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ в пользу субподрядчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, отсутствие заключенного договора субподряда и подписанных актов сдачи-приемки работ не помешало субподрядчику взыскать с генподрядчика стоимость выполненных работ и проценты за просрочку оплаты.
Риски подрядчика: как получить заработанные деньги
Долгое время в судебной практике «господствовала» установка, согласно которой при структурировании договорных отношений стороны не могут согласовывать условия о сроках таким образом, чтобы их исчисление так или иначе было связано с действиями контрагентов или третьих лиц.
К договору строительного подряда зачастую применяется следующая схема: каждый из субподрядчиков выполняет часть работ на строящемся объекте, передает по актам формы КС-2 результат работ генподрядчику, а тот сдает весь объект заказчику. В свою очередь, заказчик финансирует деятельность генподрядчика, который рассчитывается с субподрядчиками.
Судебная практика относительно включения отлагательных условий об оплате, зависящих от наличия финансирования или подписания актов формы КС-11, КС-14, складывалась не в пользу обусловленных сделок. Суды стояли на защите подрядчика (субподрядчика), выполнившего договорные обязательства без замечаний, и удовлетворяли требования о взыскании задолженности за выполненные, но неоплаченные работы.
В результате реформирования ГК РФ ситуация изменилась, законодательство значительно либерализировалось в этом вопросе. В настоящее время статья 327.1 ГК РФ позволяет сторонам обусловить исполнение обязательства по оплате совершением другой стороной определенных действий, предусмотренных договором либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон. Разъяснения с подобным толкованием содержатся в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54.
Между тем по-прежнему нет единого правового подхода к вопросу о том, насколько широка свобода усмотрения сторон при структурировании обязательственных отношений с использованием обусловленного исполнения стороной или третьим лицом.
Положения ст. 327.1 ГК РФ и связанные с ней разъяснения Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 (п. 23) не разрешают такой вопрос: когда подрядчик (субподрядчик) сможет получить оплату за выполненные работы, если стороны поставили встречное исполнение по договору под отлагательное условие и в договоре не согласовали срок, по прошествии которого встречное исполнение должно быть безусловно произведено.
Если такого положения нет, то имеет место пробел в договоре, а это означает неопределенность, в которой оказывается кредитор.
В таком случае суды посредством применения принципов разумности, справедливости и добросовестности устанавливают обстоятельства, связанные с исполнением договора (сдача и приемка работ, выполненных субподрядчиком и переданных генподрядчику, их оплата заказчиком) и удовлетворяют исковые требования о взыскании задолженности за выполненные работы.
Приведу примеры положительной судебной практики. Два общества заключили договор субподряда. В договоре стороны определили, что оплата окончательного платежа в размере 5% стоимости работ ставится в зависимость от поступления денежных средств от генподрядчика после подписания акта приемки законченного строительством объекта по форме КС-11. Работы были выполнены субподрядчиком, но не оплачивались генподрядчиком, поскольку последний ссылался на положения договора об отложенном платеже. Субподрядчик был вынужден обратиться в суд за взысканием задолженности.
Суды трех инстанций по делу № А29-6692/2017 удовлетворили требования субподрядчика.
В этом деле суды приняли во внимание недобросовестное поведение генподрядчика как по исполнению своих обязательств перед субподрядчиком, так и по отношению к заказчику. Суды установили, что акт приемки выполненных работ подписан сторонами, прошло много времени, а генподрядчик не предпринял каких-либо мер для получения от заказчика денежных средств. Соответственно, все разумные сроки ожидания уже истекли и задержка оплаты выполненных работ не соответствует принципу разумности и добросовестности и, по сути, является злоупотреблением правом.
К аналогичным выводам пришли суды при схожих фактических обстоятельствах: Постановление 17-го ААС от 10.04.2018 № 17АП-2483/2018-ГК по делу № А60-53207/2017; Постановление 17-го ААС от 07.02.2018 № 17АП-19730/2017-ГК по делу № А71-12903/2017 (решение вступило в законную силу); Постановление 9-го ААС от 01.03.2018 № 09АП-66453/2017 по делу № А40-14355/2017.
Однако «маятник» правосудия раскачивается и в противоположную сторону. Арбитражный суд Поволжского округа не согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, удовлетворивших исковые требования общества о взыскании окончательного платежа (Постановление АС Поволжского округа от 11.12.2017 № Ф06-27102/2017); пришел к выводу, что до тех пор, пока строительно-монтажные работы на объекте не завершены и акт приемки законченного строительством объекта формы КС-11 между генподрядчиком и заказчиком не подписан, срок оплаты окончательного платежа еще не наступил.
В настоящее время указанное дело рассматривается по новому кругу, поэтому окончательные выводы делать рано. Еще в одном из дел (№ А07-26211/2017) подрядчик обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к генподрядчику с требованием о взыскании задолженности по договору подряда в виде удерживаемого обеспечительного платежа в размере 5% от стоимости выполненных работ. Работы выполнены и переданы генподрядчику по актам формы КС-2 два года назад.
До настоящего времени акт формы КС-11 не подписан. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что обязательным условием получения подрядчиком оплаты является факт подписания акта формы КС-11, строительство объекта не окончено, следовательно, окончательный срок оплаты не наступил.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением 18-го ААС решение суда первой инстанции оставлено в силе. Пересмотр данного дела ожидается в кассационной инстанции.
Если судебная практика пойдет по такому отрицательному сценарию развития, можно предположить, что подрядчик, выполнивший в полном объеме свою часть работ на объекте, может не получить отложенный платеж никогда. В то же время генподрядчику будет позволено неограниченное количество времени пользоваться денежными средствами, подлежащими выплате субподрядчику.
Что же делать в такой ситуации подрядчику? Ответ на данный вопрос лежит на поверхности. Во избежание правовой неопределенности на стадии исполнения договора, хотелось бы посоветовать еще на этапе составления договора максимально подробно прописывать все последствия для обеих сторон, которые могут быть в случае ненаступления обусловливающих событий, а также включать в условия договора конкретный срок, при наступлении которого сторона обязана исполнить поставленное под условие обязательство.
При отсутствии в договоре указания на конкретный предельный срок наступления условий обязанная сторона должна исполнить обязательство в разумный срок после получения соответствующего требования, в случае невыполнения такого требования – обращаться в суд за взысканием неполученных денежных средств, обосновывая свои требования общими нормами ГК РФ о необходимости придерживаться принципа недопустимости злоупотребления правом и добросовестности сторон.
- Право.ru