Приобретая земельный участок для коммерческого использования, безусловно, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и запросить выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в праве продавца и отсутствии обременений. Однако, есть моменты, которые также нуждаются в проверке, но не столь очевидны. Рассмотрим их.
Продавец – банкрот
Безусловно, проверить на текущую дату статус продавца и наличие в отношении него возбужденных дел о банкротстве не составит труда, поскольку данные сведения являются открытыми. Для этого необходимо воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) либо поискать уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании данного лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).
Однако, что делать, если продавца признали банкротом после совершения сделки? Безусловно, риск оспаривания сделки купли-продажи в такой ситуации есть, поэтому на этапе совершения сделки необходимо его максимально минимизировать.
Во-первых, цена, указанная в договоре, должна быть рыночной. Для подтверждения соответствия стоимости земельного участка рыночной стоимости целесообразно на дату заключения договора провести оценку.
Во-вторых, расчет целесообразно проводить с использованием расчетных счетов, поскольку любая передача денежных средств наличным способов поставить под сомнение реальность сделки.
Оценка добросовестности покупателя будет устанавливаться судами по совокупности обстоятельств. Как определено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126 если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), данные обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестности покупателя.
Охранные зоны
Вопрос установления охранных зон и факта нахождения в таких законах земельного участка является крайне важным, поскольку в отличие от того, в какой охранной зоне окажется земельный участок, использование такового в соответствии с целевым назначением может оказаться невозможным в принципе.
Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что сведения об установлении охранной зоны не всегда могут отражаться в выписке ЕГРН. Сам по себе факт отсутствия сведений об установленной охранной зоне в ЕГРН не поможет собственнику участка ссылаться на такое отсутствие в обоснование своего права использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.
Как недавно указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 27 августа 2020 года № 306-ЭС20-6483 отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.
Кроме того, п. 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия утв. Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. № 972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.
Суд сделал вывод о том, что зоны считаются установленными, в случае если установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, а установление таких границ охранных зон возможно не только посредством внесения сведений в ЕГРН.
Учитывая, что охранные зоны могут устанавливаться по различным основаниям (объекту культурного наследия, объекту электросетевого хозяйства и т.п.), указанное означает, что при приобретении земельного участка, крайне важно осмотреться на местности на предмет возможного наличия оснований для установления охранной зоны (например, прохождение высоковольтной линии в непосредственной близости, или объекта культурного наследия) и далее, если в ЕГРН сведения об охранных зонах отсутствует, точечно искать документы, которыми могут быть установлены границы охранных зон.
Небольшой ложкой меда в бочке дегтя является позиция ВС РФ, в соответствии с которой отражение в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) анитарно-защитных зон без наличия решения уполномоченного органа об их установлении является основанием для оспаривания факта установления таких зон.
Таким образом, произвольное отражение в ПЗЗ сведений о санитарно-защитных зонах (и, возможно, по аналогии охранных зонах) в отсутствие решения уполномоченного органа об установлении зон, является неправомерным.
ПЗЗ и Генплан
Разрешенное использование земельного участка, приобретаемого для коммерческого использования, должно соответствовать правилам застройки, а те должны соответствовать генеральному плану.
Генеральный план в иерархии документов стоит выше всех остальных документов, регламентирующих градостроительную деятельность, поэтому ПЗЗ, не соответствующие ему не подлежат применению в соответствующей части (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).
Пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения. Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9-10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст.
34 Градостроительного кодекса РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
Принцип соответствия ПЗЗ Генплану, в том числе, имеет свое выражение в том, что из системного толкования положений п. 2, п. 5-8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.
Данный вывод отражен в указанном Апелляционном определении.
Изъятие для государственных или муниципальных нужд
Еще одним обстоятельством, которое необходимо проверить при приобретении земельного участка, является факт отсутствия его в реестре земель зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также – решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
В соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе незавершенных сооружений), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
При этом, в соответствии с п. 9 ст. 56.6. Земельного кодекса РФ переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.
Решение об изъятии подлежит опубликованию, поэтому такая информация является открытой.
При изъятии земельного участка собственнику должна быть выплачена компенсация в виде рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П отражено правоположение, в соответствии с которым в случае значительной разницы во времени между процедурой изъятия и принятия решения об изъятии, необходимо определять рыночную стоимость имущества с учетом динамики стоимости соответствующих объектов.
Оспаривание стоимости возмещения нередко становится основанием для судебных споров (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860).
Как не ошибиться при выборе земельного участка?
Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.
1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).
2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.
3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки.
Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.
Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.
Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены
7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре 1 . Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ.
Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.
Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.
Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки.
Однако таких на рынке не так уж много.
В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости» 2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности.
В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением.
Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.
Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» 3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН.
Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.
Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков
Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).
В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица.
Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.
Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки.
Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.
Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать
В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания.
Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.
Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст.
61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.
Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.
Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования
Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков.
При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.
Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет.
При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся.
Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.
Как минимизировать риски при покупке земельного участка?
Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:
1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.
2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.
3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует.
То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.
Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.
До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ.
При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.
Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ.
Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом).
В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет.
В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.
Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него.
После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.
Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно 4 . Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.
В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.
1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4 Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2020 г. № 11-КГ20-4.
Есть ли риски при приобретении земельного участка 2024
Федеральная канцелярия нотариусов (ФКН) предоставила рекомендации гражданам Российской Федерации, желающим приобрести земельный участок для строительства личного жилья, огорода или хозяйственной деятельности. Нотариусы обрисовали несколько юридических рисков, которые могут возникнуть при приобретении земли, и рассказали, как снизить вероятность их возникновения.
Необходимо обратить внимание на дату, когда было выдано свидетельство. Существуют риски, если оно было получено до 1998 года. Палата сообщает, что реестр прав на недвижимость был создан в 1998 году (Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был отменен).
В этот реестр вносились права на недвижимое имущество, возникшие после этого времени.
Права, возникшие до создания реестра, признаются государством, однако перед совершением сделки необходимо проверить, нет ли на имуществе арестов или запретов — и это возможно только в том случае, если владелец зарегистрирует свое право в ЕГРН.
Учет ФНП также учитывает ситуацию, когда свидетельство о праве на наследство является документом, подтверждающим право на имущество. В таком случае предпочтительнее сначала попросить продавца внести соответствующую информацию в ЕГРН, а затем совершать сделку.
Нотариусы отмечают, что информация об определенных ограничениях, установленных в отношении использования участка, может быть фиксирована в ЕГРН только для тех участков, границы которых установлены в соответствии с законодательством. Эти ограничения включают публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий (природоохранные зоны, зоны культурного наследия) и т. д.
Конструктор правовых документов системы ГАРАНТ поможет быстро и правильно оформить договор купли-продажи земельных участков. Попробовать сейчас/
Например, возникают ситуации, когда семья желает построить собственный дом, но участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, на которых такое строительство невозможно. Или покупатели могут не заметить, что здание на этом участке является объектом культурного наследия, и их планы по его сносу и возведению современного коттеджа не будут реализованы. Для избежания таких ситуаций необходимо уточнить эти моменты перед покупкой.
Особое внимание следует уделить участкам, которые не имеют четких границ. Нотариусы предупреждают: приобретение такой земли связано с большими рисками.
Если границы участка не заданы четко, регистрацию можно временно остановить или отказать в ней (согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Однако, даже при успешной регистрации все равно существует определенный риск. Иногда возникают споры с соседними владельцами участков: в таких случаях приходится передвигать забор, а иногда построенный дом оказывается на соседней территории, что создает серьезные проблемы.
При приобретении земельного участка с уже существующими постройками, необходимо убедиться в том, что данные постройки принадлежат продавцу. Если они принадлежат ему, то они должны быть проданы и переданы покупателю одновременно с земельным участком. В случае отсутствия такого соответствия, соглашение на сделку может быть рискованным, так как владелец построек может иметь предпочтительное право на приобретение участка.
В случае нарушения этого права, сделка может быть оспорена, что в свою очередь может затруднить возможность взыскания денежных средств с продавца земли.
Для того чтобы уменьшить потенциальные риски, рекомендуется оформить сделку на покупку или продажу земельного участка в нотариальной форме. Предоставляемые нотариусами услуги предполагают осуществление всех необходимых процедур в одном месте: сбор необходимой информации, оформление договора и его передачу в регистрационный орган. Заверенный нотариусом договор обладает значительной доказательной силой, и сам нотариус несет полную материальную ответственность за каждое свое действие.
Иными словами, если результаты нотариальных действий приведут к возникновению какого-либо ущерба, он будет полностью возмещен.
3 подводных камня, на которые необходимо обратить внимание при покупке коммерческой земли
При приобретении земельного участка с целью коммерческого использования, необходимо обращать внимание на такие важные детали, как наличие правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН. Это позволит убедиться в том, что продавец имеет право на продажу участка и отсутствуют какие-либо обременения. Вместе с тем, помимо этого, существуют и другие существенные аспекты, на которые также стоит обратить внимание.
Давайте рассмотрим их более подробно.
Продавец находится в процессе банкротства
Безусловно, можно легко проверить статус продавца и наличие открытых дел о его банкротстве на текущую дату. Для этого можно воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) или найти уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании этого лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).
Что делать, если после заключения сделки продавца объявили банкротом? В такой ситуации необходимо принять меры для минимизации риска оспаривания сделки купли-продажи.
Прежде всего, следует убедиться, что цена, указанная в договоре, отражает рыночную стоимость. Для подтверждения этого, рекомендуется провести оценку земельного участка на дату заключения договора.
Кроме того, для обеспечения законности сделки, рекомендуется осуществлять расчеты с использованием расчетных счетов, вместо передачи денежных средств наличными.
Суды рассматривают все факторы, чтобы определить добросовестность покупателя. Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 года № 126, если во время сделки выявлены обстоятельства, которые могут вызвать сомнения у покупателя относительно права продавца на отчуждение спорного имущества (включая слишком низкую цену), такие обстоятельства могут указывать на недобросовестность покупателя.
Безопасные зоны
Вопрос о том, что такое охранная зона и есть ли она законом установленная на земельном участке, является важной проблемой, так как использование такого участка в соответствии с его назначением может быть невозможно, если он окажется в охранной зоне.
Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что информация об их установлении не всегда отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Просто отсутствие информации об установленной охранной зоне в ЕГРН не позволит собственнику участка ссылаться на это отсутствие в качестве обоснования своего права использовать земельный участок в соответствии с его назначением.
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 27 августа 2020 года № 306-ЭС20-6483, неприсутствие информации в государственном кадастре о недвижимости, указанной в этом разделе, не даёт право на нарушение требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.
Кроме того, согласно п. 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 года № 972, соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в пределах зон охраны является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных режимов использования земель и градостроительных регламентов в пределах зон охраны объектов культурного наследия недопустимо.
Решение суда заключается в том, что для того чтобы зону считали установленной, требуется, чтобы описание местоположения ее границ было представлено в текстовой или графической форме, или границы были указаны на местности. Кроме того, установление границ охранных зон может осуществляться не только путем внесения информации в ЕГРН.
Учитывая, что охраняемые территории могут быть созданы на основе различных факторов (наличие культурного наследия, электросетевых объектов и т.д.), это означает, что при приобретении земельного участка необходимо проверить местность на наличие оснований для создания охранной территории (например, наличие высоковольтной линии в непосредственной близости или культурного наследия). Затем, если в Росреестре нет информации о создании охранной территории, нужно точно выяснить, какие документы могут определить границы таких территорий.
Рекомендуем Как развестись если муж сидит в тюрьме 2024
Однако существует одно исключение — Верховный Суд РФ подчеркивает, что отсутствие упоминания антигенно-защитных зон в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) без наличия решения соответствующего органа об их создании является основанием для оспаривания факта создания таких зон.
То есть, неправомерно произвольное размещение информации о санитарно-защитных зонах в ПЗЗ без решения уполномоченного органа об их установлении (и, вероятно, аналогично охраняемых зон).
ПЗЗ и Генплан
Участок земли, который приобретается для коммерческого использования, должен использоваться в соответствии с правилами застройки, которые, ihrerseits, должны соответствовать генеральному плану.
Главный проект имеет наивысший статус среди всех документов, регулирующих градостроительную деятельность, поэтому проекты правил землепользования и застройки, несоответствующие ему, не могут быть использованы в соответствующей области (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса границы территориальных зон определяются при разработке проектов правил землепользования и застройки. При этом учитываются функциональные зоны и параметры планируемого развития, которые определены главным проектом сельского поселения. Таким образом, в соответствии с положениями части 3 статьи 9, частей 9-10 статьи 31 и пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ необходимо соблюдать принцип соответствия проектов правил землепользования и застройки главному проекту.
Принцип соответствия генеральному плану также отражен в статьях 1 и 35 Градостроительного Кодекса РФ, которые указывают, что зонирование территории определяет правовой режим использования земельных участков, не меняя назначения функциональных зон. Эта концепция отражена в Апелляционном определении.
Исключение для государственных или муниципальных нужд
При покупке земельного участка также следует убедиться, что он не включен в реестр земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее будем называть это — изъятие) возможно как для одного, так и для нескольких участков, включая те, которые будут использованы для создания новых.
В соответствии с Земельным кодексом РФ, статья 56.6, изъятие распространяется на все объекты недвижимости, находящиеся на участках, которые подлежат изъятию, исключая сооружения (включая незавершенные сооружения), размещение которых на этих земельных участках не противоречит цели изъятия.
Согласно статье 56.6 Земельного кодекса РФ, пересмотр решения об изъятии земельных участков или внесение изменений в него не требуется, если права на участки и объекты недвижимости, находящиеся на них, переходят, или если создаются новые участки или объекты из существующих.
Информация о решении об изъятии является общедоступной и должна быть опубликована.
Если у владельца земельного участка его изымают, то ему необходимо получить компенсацию, равную рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 года № 9-П указано, что если процедура изъятия занимает много времени перед принятием решения об изъятии, то стоимость имущества должна учитывать изменения в стоимости соответствующих объектов.
Часто определение размера компенсации становится основанием для судебных разбирательств (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 года № 305-ЭС18-3860).
Какие законы о недвижимости заработают в 2024 году
В следующем году ожидается вступление в силу ряда нормативных актов и законов, которые значительно изменят ситуацию в жизни граждан России. Они коснутся вопросов, связанных с собственниками квартир и домов, арендаторами жилья, жителями СНТ и землевладельцами. В юридической компании мы расскажем о том, как будут действовать новые правовые акты.
Голосование в СНТ
С 1 января 2024 года заработает новое правило, согласно которому участники садового некоммерческого товарищества смогут голосовать не выходя из дома через государственный портал. Ранее электронное голосование было разрешено, однако не было определен конкретный онлайн-ресурс для проведения голосования. Добавленные поправки упростят процесс принятия общих решений на собраниях в садовом товариществе, сделав его более единообразным и понятным.
Фото: Andrei Stepanov\shutterstock
Договор аренды
С 1 января вступил в силу новый закон, который устанавливает более низкую ставку пошлины за регистрацию изменений в договоре аренды жилья. Согласно новому закону, физическим лицам придется заплатить всего 350 рублей за регистрацию изменений, а юридическим лицам — 1 тысячу рублей. Ранее размер пошлины был значительно выше: 2 тысячи рублей для обычных граждан и 22 тысячи рублей для организаций, — пояснил Константин Ташлыков, юрист и руководитель сервиса «Контур.Реестро».
Выписки из ЕГРН
Начиная с 1 марта 2024 года, будет действовать новый закон, в соответствии с которым Росреестр больше не размещает информацию о владельцах в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если эту выписку заказывают третьи лица. Теперь третьи лица могут получить выписку с информацией о владельце и обременениях только через нотариуса. Для этого нужно подать заявление, подписанное самим владельцем, непосредственно в Росреестр с помощью нотариальной доверенности от правообладателя.
Владелец должен предварительно указать возможность предоставления своих персональных данных третьим лицам в выписке.
Юрист сообщил, что нотариусы, кадастровые инженеры, супруги правообладателей и арендаторы смогут получать выписки без ограничений. Но нововведения усложнят процесс обращения с недвижимостью и увеличат временные и материальные затраты участников сделки, считает партнер юридической компании «Рустам Курмаев и партнеры». По его мнению, нотариусы получат выгоду от изменений, так как будут получать вознаграждение за предоставление информации по запросу заинтересованных лиц.
Сведения об изъятых участках
Благодарим Вас за вопрос! Планирование в каскадном стиле — это методика, которая позволяет создавать эффектный интерфейс для веб-страниц. Она основана на иерархической структуре элементов, где каждый элемент наследует стили от родительского элемента.
Для применения стилей используется таблица стилей CSS. Важно помнить о порядке правил в таблице стилей, так как в случае конфликта будет применено последнее правило. Каскадный стиль позволяет создавать универсальный и гибкий интерфейс, изменяя стили только одного элемента и применяя изменения автоматически ко всем его дочерним элементам.
Правильное использование каскадного стиля значительно облегчает создание и поддержку веб-страниц.