Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
С 01.02.2024 в ч. 1 ст. 44 вносятся изменения (ФЗ от 04.08.2023 N 438-ФЗ). См. будущую редакцию.
1. Государственный кадастровый учет части земельного участка, образованной в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории (подзоны), публичного сервитута, территории объекта культурного наследия или территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о таких зоне (подзоне), публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия или территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Исключение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, о такой части земельного участка осуществляется без соответствующего заявления одновременно с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении существования таких зоны (подзоны), публичного сервитута, территории объекта культурного наследия или территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или здания, сооружения, помещения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка или таких здания, сооружения, помещения, снятие с государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения, помещения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка или такой части здания, сооружения, помещения зарегистрировано другое обременение. Для государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения, помещения и государственной регистрации обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения, если соответствующая часть ранее была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения, по заявлению заявителя орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении указанных части земельного участка или части здания, сооружения, помещения, если не изменилось местоположение границ указанных части земельного участка или части здания, сооружения, помещения. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании, сооружении, и на государственную регистрацию прав представлен договор аренды здания, сооружения, предусматривающий право пользования (владения и пользования) частью здания, сооружения, представляющей собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания, сооружения, орган регистрации прав обеспечивает государственный кадастровый учет части здания, сооружения без представления соответствующего технического плана.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
4. Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части, за исключением случая, предусмотренного пунктом 11 части 5 статьи 14 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Государственный кадастровый учет части находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, которая образуется в целях установления сервитута, осуществляется по заявлению одной из сторон соглашения об установлении сервитута.
(часть 6 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
Объединение нескольких недвижимых объектов в один
На земельном участке расположены четыре здания, и на них имеется четыре свидетельства на право оперативного управления. Можно ли объединить эти объекты недвижимого имущества в один, чтобы у нового объекта был один литер? Не будет ли это нарушением законодательства?
Наталия Булахова
Консультаций: 235
При определенных условиях объединение нескольких объектов капитального строительства в один объект капитального строительства не будет являться нарушением законодательства.
В таких случаях при образовании нового здания все предыдущие четыре здания одного вида снимаются в Росреестре с кадастрового учета, государственная регистрация права собственности на исходные объекты недвижимости прекращается в связи с прекращением их существования, а новый объект недвижимости, созданный путем преобразования (объединения) или в результате реконструкции, ставится на кадастровый учет, и на него регистрируется право собственности на имя собственников исходных зданий.
При образовании нового объекта недвижимости кадастровый учет и регистрация прав на него осуществляются одновременно (п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).
Таким образом, после постановки на кадастровый учет будет образован новый объект недвижимости со своими определенными характеристиками.
В общем порядке снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на новый объект недвижимости, образованный из таких объектов недвижимости (ч. 3 ст. 41 Закона о регистрации).
Далее, для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в Росреестр потребуется предоставить решение собственника всех исходных четырех зданий. При объединении этих объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц, потребуется соглашение об образовании общей долевой собственности (ч. 8 ст.
41 Закона о регистрации).
В случае, если в отношении исходных объектов недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения таких объектов недвижимости (а в конкретном случае как раз зарегистрировано право оперативного управления), то одновременно с государственным кадастровым учетом и регистрацией прав на образуемый из них объект недвижимости в Росреестре осуществляются и государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемого объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованного объекта (п. 1 ч. 12 ст. 41 Закона о регистрации).
Кроме этого, образованный объект капитального строительства здания должен соответствовать целевому назначению земельного участка, на котором оно располагается, его разрешенному использованию, также должны быть соблюдены требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции здания устанавливаются в градостроительном регламенте и включают в себя:
- минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения здания, за пределами которых запрещено строительство зданий;
- предельное количество этажей или предельную высоту зданий;
- максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента устанавливаются применительно к каждой конкретной территориальной зоне.
Территориальные зоны и градостроительные регламенты разрабатываются органами местного самоуправления, которые утверждают такой документ градостроительного зонирования, как правила землепользования и застройки (ст. 30 ГрК РФ).
Основанием для государственной регистрации кадастрового учета и регистрации прав в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий будет технический план (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).
Требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Так, в разделе технического плана «Общие сведения о кадастровых работах» кадастровым инженером в зависимости от фактических обстоятельств и условий выполнения кадастровых работ указываются виды выполненных кадастровых работ, например: в связи с образованием объекта недвижимости, расположенного: _____________ (указывается адрес объекта недвижимости) в результате _____________ (указывается способ преобразования) исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами ___ (п. 27 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений).
Таким образом, в конкретном случае с целью выяснения возможности образования нового объекта капитального строительства путем преобразования четырех зданий, проведения кадастровых работ и подготовки технического плана потребуется обращаться к кадастровому инженеру, а до этого – получать согласие собственника исходных зданий на образование нового объекта капитального строительства.
В Росреестре рассказали, как купить жилье с обременением
Ограничения прав собственности на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи. В Росреестре рассказали, что такое обременение, какие бывают виды обременений и можно ли узнать об их наличии.
Сергей Михеев/РГ
Обременение — это вид ограничения права собственности на дом, квартиру, земельный участок или другую недвижимость.
Есть ли обременения на конкретный объект, можно выяснить, получив выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). В ней указываются сведения о наличии обременения, его вид (например, аренда или ипотека), срок, на который установлено обременение, лицо, в пользу которого установлено. Если обременений нет, то указывается «не зарегистрировано».
Самый частый вид обременения — ипотека. До ее полной выплаты имущество находится в залоге у банка. И без согласия кредитора совершить сделку нельзя.
Тем не менее при наличии письменного согласия банка купить квартиру, которая находится в ипотеке, можно. Новый собственник становится на место предыдущего залогодателя и несет все обязанности по выплате кредита.
После погашения ипотеки собственник самостоятельно (запросив закладную в банке) или через банк подает в Росреестр документы и запись об ипотеке в ЕГРН удаляется.
Другое не менее распространенное обременение — арест (запрет на совершение регистрационных действий). Арест имущества означает, что им никак нельзя распоряжаться: его невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.
Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много: долги, раздел имущества при разводе, спор о правах на недвижимость.
Чтобы снять арест, нужно выяснить, кто и в рамках какого исполнительного производства наложил арест на недвижимость. В дальнейшем придется, например, оплатить долги, а затем обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства и отмене ареста. Пристав направит информацию в Росреестр и запись об аресте будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления документов.
Владелец недвижимости может обратиться в Росреестр для снятия ареста и самостоятельно, приложив копию документа об отмене обеспечительных мер (например, решение суда или судебных приставов). В этом случае Росреестр сам запросит документы в службе судебных приставов.
Третий вид обременений — рента. По договору ренты право собственности на недвижимость переходит от одного человека (как правило, пожилого и нуждающегося в уходе) к другому, который берет на себя обязательство по пожизненному содержанию бывшего владельца. Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением. В результате на объект недвижимости регистрируется обременение.
Распоряжаться таким жильем можно только с предварительного согласия получателя ренты.
Если жилье с таким обременением продается, то покупатель не только становится собственником, но и берет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты.
Ряд обременений сложно обнаружить, так как они не указываются в выписке из ЕГРН, отмечают в Росреестре.
Неприятным сюрпризом может оказаться, если выяснится, что в квартире зарегистрирован человек, который ранее отказался от приватизации этой квартиры. По законодательству он имеет пожизненное право пользования жилплощадью. Чтобы обезопасить себя при покупке, следует попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные на жилплощади граждане.
Кроме того, если квартира досталась по завещанию, в нем может быть прописана обязанность для наследника предоставить другому лицу право пользования квартирой (проживания в ней) — так называемый завещательный отказ. Поэтому, если продавец получил квартиру по наследству, стоит это выяснить и ознакомиться с завещанием.
Также следует обратить внимание, использовался ли при покупке жилья материнский капитал. В этом случае квартира должна быть переоформлена на всех членов семьи (родителей и детей) и не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства. Узнать информацию о долях собственников можно в выписке из ЕГРН.
Также стоит запросить у продавца разрешение от органов опеки и попечительства и справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.