Основания подачи претензии застройщику
Оснований для недовольства исполнением договора долевого участия (ДДУ) у покупателя может быть много. Обычно в претензии к застройщику покупатели квартир излагают то, с чем не согласны в своих взаимоотношениях со строительной компанией. То есть список причин, набирающихся для создания претензии, бесконечен. Приведём несколько примеров:
- задержаны сроки строительства ;
- есть нарушения при подписании акта приёма-передачи квартиры;
- изменился метраж квартиры в любую сторону.
- увеличение тоже может стать проблемой, так как за дополнительные метры придётся доплатить;
- квартира в новостройке плохого качества;
- во время проживания в квартире обнаружились недостатки.
Ещё бывает, что застройщик заявляет определённые характеристики квартиры на этапе строительства, а готовое жильё ими не обладает. Например, дольщица одного из проектов московского застройщика купила у него квартиру с двумя спальнями и совмещённой кухней-гостиной, в которой ей обещали два окна. Они были на планировке квартиры, и их анонсировал девелопер.
Из-за двух окон в одной комнате жильё на момент покупки стоило на 700 тыс. рублей дороже, чем такие же по площади квартиры в этом доме, но с одним окном. Через несколько месяцев после покупки застройщик связался с дольщицей и сказал, что нужно подписать бумагу о том, что она согласна с тем, что в комнате, где обещали два окна, будет одно. В этом случае тоже уместна претензия застройщику по недостаткам.
Однако успех разбирательства зависит от того, насколько хорошо к нему подготовиться.
Важная часть подготовки документа — сбор доказательств. Это могут быть фотографии, видео, устные свидетельства или подписи соседей, поставленные под текстом описания возникших проблем.
Это ещё не претензия застройщику на устранение недостатков. А вот если застройщик никак не отреагирует или откажется, тогда придётся написать претензию.
К ней нужно приложить заключение независимого эксперта, которое подтвердит, что проблема есть. Если застройщик настаивает на подписании акта приёма-передачи , а дольщик видит недостатки, о которых в нём не сказано, путь такой же — сначала независимая экспертиза, затем описание того, что не устраивает.
Как составить текст претензии
Претензию пишут в произвольной форме: законодательно утверждённого шаблона не существует. Тем не менее профессиональный юрист всегда отличит, кто писал текст — дольщик или же юридически подкованный специалист, поэтому важно тщательно подготовиться и правильно составить претензию застройщику.
Вот основные критерии успешной претензии, которая принесёт желаемый результат:
- В ней изложены требования — чётко и в простой форме.
- Есть обоснования обращения. Например, при указании на нарушение срока исполнения договора долевого участия прикладывается копия договора.
- Претензия подана в регламентируемый срок.
- Претензия правильно доставлена застройщику.
- Включение в текст претензии ссылок на законы, признаки нарушения которых есть в действиях застройщика, усиливает значимость обращения, оно воспринимается более формальным.
Образец претензии
Составляя текст самостоятельно, можно ориентироваться на следующий образец претензии застройщику.
В начале текста упоминаются «действующие лица». Для этого нужны:
- полное наименование и юридический адрес застройщика;
- ФИО и контактные данные дольщика (адрес для ответа);
- данные ДДУ (номер и дата регистрации).
Этапы разбирательств
Далее максимально подробно излагаются основания обращения — с расчётами (если это актуально), описанием обстоятельств. Список нормативных актов, на основании которых составлено обращение к застройщику, будет преимуществом, но не обязателен.
На этапе претензии обязанность доказать, что проблем нет, лежит на застройщике. Поступает жалоба: застройщик или устраняет проблему, или старается доказать, что её не существует и дольщик ошибся.
Следующий этап разбирательства — суд. Вот там точно нужны будут ссылки на законы.
После описания проблемы нужно изложить свои требования (выплата неустойки, устранение дефектов или другое). Подробнее на этом пункте остановимся дальше.
В завершающей части претензии должны быть желаемый (регламентированный) срок исполнения требований, банковские реквизиты (если в списке требований есть денежные), перечень прилагаемых документов (заключение эксперта, копия договора ДДУ, фото, видео, свидетельства соседей), подпись дольщика и дата составления претензии.
Грамотная досудебная претензия застройщику — это необязательно текст длиной в десяток страниц, пестрящий перечислением законов и техтребований. Вполне достаточно небольшого, официально написанного текста, в котором понятно изложены требования.
Чтобы добиться желаемого результата, лучше избегать в претензии просторечий, эмоциональной окраски и литературных изысков.
Требования, предъявляемые застройщику
Если в претензии не будет требований, её смысл потеряется, соответственно, на результат можно не рассчитывать. Так что придётся приложить усилия, чтобы составить претензию застройщику об устранении недостатков.
Требования бывают материальные и нематериальные. Удовлетворение нематериальных требований не предполагает прямых расходов застройщика. Например, устранить неполадки могут уже имеющиеся в штате сотрудники, которые отвечают за нужный вид работ.
Если речь о смене управляющей компании или её руководителя, то на это деньги также не нужны.
Как рассчитать неустойку
Материальные требования тоже должны быть обоснованы. Так, если дольщик требует оплатить неустойку или компенсацию за задержку срока сдачи дома, то ему придётся самому рассчитать сумму.
Расчёт тоже можно привести в претензии, но необязательно. Формула есть в главном для застройщиков и покупателей новостроек отраслевом законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Чтобы ею воспользоваться, нужно знать, на сколько дней просрочено исполнение обязательств по договору, стоимость квартиры и величину ставки рефинансирования (сейчас она называется ключевой).
Размер ключевой ставки устанавливает Центральный банк РФ: цифра указана на его сайте.
Формула и данные для неё
Формула выглядит так:
Сумма неустойки = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ставка рефинансирования в процентах.
В законе говорится, что ставку для расчёта нужно брать на день исполнения обязательств. Исполнение обязательств — это передача квартиры дольщику. Требовать неустойку можно и до, и после наступления даты исполнения обязательств.
Для этого и нужна претензия застройщику по ДДУ.
Допустим, застройщик обещал сдать квартиру 30 марта, этот срок зафиксирован в ДДУ. А передал ключи через три месяца после этой даты. Для расчёта неустойки понадобится ставка, которая действовала в тот день, когда дольщик получил ключи.
Другой случай — если с 30 марта прошло полгода, а ключей от квартиры до сих пор нет, то дольщик вправе выбрать ту ставку, которая ему выгоднее. Если 30 марта ставка была выше, чем сейчас, когда истекли полгода просрочки, можно брать значение за 30 марта. А если наоборот, то выгоднее та ставка, что действует сейчас, и тогда подставлять в формулу её.
Примеры расчётов
Рассмотрим применение формулы на конкретных случаях.
Дольщик заплатил 4 млн рублей за квартиру, которую должен был получить 1 июня 2018 года. Фактическая передача ключей состоялась 30 декабря 2018 года (212 дней просрочки). 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.
Расчёт выглядит следующим образом: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.
Или так: застройщик должен был передать квартиру 1 декабря 2018 года. Но на дворе уже 10 августа 2019 года, а квартиры всё ещё нет. Считать неустойку можно по ставке 10 августа (7,25%) или 1 декабря 2018 года (7,5%).
Второй вариант выгоднее.
Ещё более выигрышный вариант, но посложнее: считать неустойку периодами — всё это время ставка менялась. Можно определять неустойку на каждый период действия ставки.
Кроме неустойки, в компенсацию могут включаться расходы дольщика, которые он понёс по вине девелопера:
- расходы на аренду из-за просрочки сдачи квартиры;
- расходы на ремонт для устранения дефектов строительства;
- расходы на юриста;
- компенсация морального вреда.
Когда направлять претензию
Точного срока, в течение которого нужно направить претензию застройщику, чтобы считать её поданной должным образом, нет. Есть срок, который принято называть разумным, и он составляет 7–14 дней с момента обнаружения проблемы. В целом же можно руководствоваться здравым смыслом: есть проблема — можно писать претензию.
Даже если недочётов ещё не найдено, тоже можно составлять претензию «на опережение»: например, стройка остановлена, и понятно, что дом точно не будет сдан в срок, указанный в договоре.
Если есть вопросы к качеству, то можно ориентироваться на срок, указанный в законе о защите прав потребителей: документ даёт 10 дней на обращение.
О недостатках по гарантии, которые выявлены уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали вчера, а претензия будет через полгода, с устранением недочётов могут быть проблемы.
Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. То есть в течение этого времени претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как только они появились.
Способы передачи претензии застройщику
Претензию нужно подготовить в двух экземплярах. Один остаётся у дольщика, второй подаётся застройщику. Экземпляр застройщика кладётся в надписанный конверт (адрес, название компании) и любым доступным способом передаётся получателю: заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения обычной почтой, курьерской доставкой.
Можно также съездить и лично передать компании конверт.
Главное, знать куда именно направлять претензию. Есть три варианта:
- На юридический адрес застройщика. Его чаще всего используют для отправки официальных документов.
- На договорной адрес. Застройщик может указать в договоре адрес, на который следует отправлять документы и претензии. Если адрес есть в договоре, то использование другого, даже юридического, будет считаться неверным.
- На фактический адрес. Это адрес, по которому реально располагается офис. Он часто не совпадает с юридическим. Но если письмо, отправленное по фактическому адресу, вернётся, его нельзя будет использовать как доказательство уведомления при составлении иска. Можно направить письменную претензию застройщику на юридический адрес и продублировать его на фактический.
Доставка претензии лично дольщиком не имеет преимуществ: наоборот, юристы рекомендуют пользоваться почтой. Законно получить документы может директор компании или представитель с доверенностью на получение. Очень маловероятно, что они будут встречать дольщика для этого.
Конверт возьмёт офис-менеджер, поставит подпись и отметку о получении на экземпляре дольщика (его тоже надо взять с собой), возможно, присвоит входящий номер письму. Но если компания недобросовестная, то может оказаться, что время потрачено зря. Поэтому целесообразнее пользоваться почтой.
Статус отправки можно отслеживать на сайте почты. Если по истечении 30 дней за письмом не пришли, его отправят обратно со штампом о возвращении. По закону даже не полученное физически письмо считается врученным адресату, его можно использовать в суде.
Срок рассмотрения претензии может быть указан в ДДУ. Если же нет, дольщик сам называет, когда хочет получить ответ.
Что делать, если застройщик не ответил на претензию или отказывается выполнять её требования
Молчание девелопера или отрицательный ответ на претензию — это повод обращаться в суд. Судебное разбирательство эффективнее вести при поддержке юриста, поэтому, прежде чем на него решиться, стоит сравнить расходы и возможную выгоду.
К исковому заявлению нужно будет прикрепить доказательства досудебного рассмотрения проблемы.