Есть два способа продажи квартиры с долгами. Если сделку провести грамотно, то такая покупка может быть безопасной для всех сторон.
Погашение долга с задатка
При покупке недвижимости покупатель обычно передаёт задаток продавцу по договору о задатке. Продавец может этими деньгами погасить долг.
Пример. Квартира стоит 10 000 000 рублей, долг за ЖКХ — 300 000 рублей. Участники сделки заранее договариваются, что сумма задатка будет равна или близка сумме долгов. В договоре о задатке можно прописать пункт о том, что продавец обязуется погасить долг перед сделкой. После оплаты нужно взять справку об отсутствии долгов и продолжить сделку.
Общая стоимость квартиры составит 10 000 000 рублей, так как задаток всегда входит в цену квартиры.
Этот способ, помимо прочего, подойдёт для покупки в ипотеку. Почти все банки просят справку об отсутствии долгов, поэтому погашенный долг расширит круг потенциальных покупателей.
Риск таких действий — в том, что сумма задатка может быть немаленькой, а если покупатель передумает покупать недвижимость, то деньги ему не возвращаются.
Погашение долга после сделки купли-продажи
Для этого способа нужно воспользоваться банковской ячейкой . Продавец и покупатель арендуют две ячейки и в день сделки кладут в них разные суммы. После проведения госрегистрации в Росреестре продавец забирает одну сумму денег, а после того, как погасит долг по коммуналке, ему открывается доступ ко второй.
Пример. Стоимость квартиры 10 000 000 рублей, сумма долга — 300 000 рублей. В одну ячейку кладут 9 700 000 рублей, а в другую — 300 000 рублей. После регистрации сделки открывается доступ к первой ячейке, где лежит большая сумма.
После погашения долга — ко второй, где находятся 300 000.
Такой способ часто практикуют риелторы, потому что он — самый безопасный. На ячейки или аккредитив часто соглашаются и продавцы, и покупатели — каждый останется при своих деньгах.
Как составить договор для продажи квартиры с долгом
В договоре купли-продажи, а также в договоре о задатке нужно прописать все условия погашения долга подробно.
Соглашение о задатке
Если стороны решили, что продавец будет гасить долг с задатка, то нужно в соглашении прописать следующее:
- использовать формулировку «задаток», потому что только этот обеспечительный платёж возвращается, если одна из сторон отказалась от сделки;
- указать условие о том, что продавец обязуется с задатка погасить долг по ЖКХ и предоставить соответствующую справку.
Договор купли-продажи
Если сделка проходила с задатком, которым гасили долг, то в самом ДКП можно не прописывать дополнительные пункты — квартира освобождена от долгов, сделка купли-продажи пройдёт стандартно.
Если стороны решили воспользоваться ячейками или аккредитивом, то в ДКП нужно указать порядок расчёта:
- прописать пункт о том, что расчёт будет производится через две ячейки или два аккредитива;
- указать номера договоров на ячейки/аккредитив;
- подробно расписать, какое подтверждение нужно для доступа к каждому из них.
Пример. Для доступа к первой ячейке, где лежит основная сумма, нужна выписка из ЕГРН, где собственником указан покупатель. Выписка обозначит, что сделка прошла успешно. Для получения продавцом денег из второй ячейки, где лежит сумма долга, понадобится справка об отсутствии на квартире долгов и квитанции об оплате.
Так покупатель будет знать, что продавец закрыл задолженности.
Акт приёма-передачи квартиры
Сейчас Росреестр не требует акт приёма-передачи для регистрации сделки, но этот документ необходим и покупателю, и продавцу. В нём прописываются показатели счётчиков на момент покупки квартиры, а это поможет покупателю, если в будущем возникнут споры с управляющей компанией.
Перевод долга
Статья №391 ГК РФ позволяет перевести долг на продавца. Да, по закону он и так остается на нём, но перевод может стать дополнительной страховкой. Для этого понадобится согласие продавца и организации — УК или энергосбытовой компании.
Нужно составить договор о переводе долга и приложить к нему письменное согласие кредитора.
Нужно сказать, что нотариусы неохотно регистрируют сделки с переводом долга, поэтому такая схема скорее подойдёт для простой купли-продажи.
Бесплатный подбор новостройки
Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.
Чем опасна покупка квартиры, на которой есть задолженность
Если долг за коммунальные услуги крупный и накапливался в течение длительного времени (от нескольких месяцев), приобретение квартиры с задолженностью грозит серьёзными неприятностями покупателю.
Риск отказа в регистрации сделки
Управляющая или энергосбытовая компании имеют право подать в суд на злостного неплательщика, и в такой ситуации судья обычно выносит решение о наложении ареста на недвижимость. Если это произойдёт, то сделку остановят на этапе регистрации и откажут в её оформлении. Возобновить куплю-продажу можно только после того, как продавец рассчитается с долгами и снимет арест с объекта.
Но если продавец недобросовестный, успел потратить выплаченную ему сумму или вообще скрылся в неизвестном направлении, то покупатель однозначно теряет права на купленную недвижимость, а вернуть деньги за неё сможет только через суд. Как известно, даже с решением суда взыскать что-то не всегда получается.
Необходимость оплаты чужих долгов
Несмотря на закон, который гласит, что долги закреплены не за квартирой, а за конкретным человеком, управляющие компании чаще всего не хотят искать бывшего собственника и разбираться с ним. Можно услышать немало историй, когда УК отключала воду, электроэнергию в квартире уже после её перехода к новому владельцу.
Некоторые собственники покорно оплачивают чужие долги, чтобы возобновить подачу коммунальных услуг. У людей не всегда есть время судиться с УК, а проживание в квартире без света и воды невозможно.
Как продать залоговую квартиру
Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Покупка ипотечной квартиры обычно происходит по одному из следующих сценариев.
- Переоформление ипотечного кредита продавца на покупателя . Тогда стоимость квартиры распределяется так: покупатель берёт на себя непогашенные обязательства продавца по ипотеке, а разницу в стоимости передаёт продавцу. Например, если цена квартиры по договору купли-продажи составляет 10 000 000 рублей, а непогашенная часть ипотечного кредита продавца — 3 000 000 рублей, то покупатель переоформит на себя ипотечный кредит в 3 000 000 рублей, а 7 000 000 рублей перечислит продавцу.
- Досрочное погашение ипотеки продавцом за счёт задатка . Покупатель вносит обеспечительный платёж, продавец снимает обременение, а окончательный договор заключают уже на «чистую» квартиру.
Заключение сделки с сопровождением банка-залогодержателя . В этом случае покупатель оформляет на себя новый ипотечный кредит и перечисляет продавцу полученные заёмные средства. Продавец же в свою очередь гасит ипотеку за счёт полученных денег, а разницу оставляет себе.
Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам предыдущего владельца
Второй кассационный суд общей юрисдикции поддержал решения нижестоящих судов, в которых собственнику квартиры было отказано в обратном взыскании долга, уплаченного за прежнего владельца (дело № 88 – 22630/2021). Рассказываем, чем руководствовался суд и что делать в похожих случаях.
Житель Ярославля купил квартиру. На момент приобретения жилого помещения у бывшего собственника была задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Новый собственник обратился в АО «Ярославский областной единый информационно-расчётный центр», чтобы сделать перерасчет и исключить из платёжного документа долг, который образовался при прежнем собственнике. Общество отказалось сделать перерасчёт.
Собственник был вынужден заплатить долг по ЖКУ — 58 000 р. и ещё 16 000 р. пеней, хотя задолженность образовалась до момента возникновения у него права собственности на квартиру.
После оплаты собственник обратился в управляющую компанию АО «Управдом Дзержинского района» с претензией, в которой требовал сделать перерасчёт долга и вернуть излишне уплаченные деньги. УК отказалась удовлетворить претензию.
Собственник обратился в суд с требованием к Обществу и УК с иском о защите прав потребителей, в котором просил взыскать с УК убытки в размере 58 000 р. и пени в размере 16 000 р., компенсацию морального вреда — 30 000 р., штраф и судебные издержки.
Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Отказ был мотивирован следующим:
- истец при покупке квартиры знал о спорной задолженности и в суде не отрицал это обстоятельство;
- задолженность истец погасил добровольно;
- деньги на момент рассмотрения спора уже были перечислены поставщикам коммунальных услуг и на счёте УК отсутствовали.
Апелляционный суд отменил решение в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа и принял в этой части новое решение, которым иск удовлетворил частично. С УК в пользу истца была взыскана компенсация морального вреда в размере 1 000 р. и 500 р. штрафа.
Решение изменено, поскольку ответчики нарушили право потребителя требовать указания в платёжном документе размер долга перед исполнителем за предыдущие расчётные периоды. УК отказалась удовлетворить заявление о разграничении суммы долга, тем самым нарушила его права.
Истец не согласился с судебными актами в части отказа взыскать убытки и обжаловал решение в вышестоящий суд.
Второй кассационный суд общей юрисдикции отметил:
- согласно договору купли-продажи квартиры, оплатить долг по коммунальным услугам обязан продавец квартиры;
- продавец обязанность не исполнил;
- начисления в платёжном документе относятся, в том числе и к периоду владения жилым помещением истцом;
- истец полностью погасил задолженность по лицевому счёту;
- разграничение долга между истцом и предыдущим собственником квартиры по периоду владения жилым помещением суды не проводили;
- суд первой инстанции обязал УК разграничить размер долга, однако ответчик таких сведений суду не представил.
Обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).
На момент возникновения права собственности на спорную квартиру на лицевом счёте числилась задолженность предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг.
Вышестоящая инстанция учла положения Гражданского кодекса, согласно которым:
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса (ст. 1102 ГК РФ).
- Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15).
Согласно договору купли-продажи, продавец был обязан оплатить долг за коммунальные услуги до передачи квартиры покупателю. Продавец своей обязанности не выполнил, в связи с чем истец самостоятельно уплатил долг за продавца. Тем самым вынужденно понёс расходы для восстановления нарушенного права.
По правовой природе эти расходы образуют убытки истца (статья 15 ГК РФ).
Кассационная инстанция оставила судебные постановления без изменения.
Важно! Доводы судов о невозможности взыскать убытки с ответчиков из-за того, что деньги перечислены добровольно и на момент рассмотрения спора их не было на счёте ответчика, вызывают вопросы.
Добровольность неосновательного обогащения не мешает взыскивать его с ответчика. Так же, как и отсутствие денег на счёте получившего их лица не может служить основанием для отказа во взыскании.
Однако решение кассационной инстанции нацеливает на то, что убытки необходимо взыскивать с продавца квартиры, а не с тех организаций, которые воспользовались деньгами истца.
Предъявить иск к продавцу, который неизвестно где находится, представляется проблемой. А если и нет, реальность взыскания с него денег тоже под вопросом. Судя по всему, в подобной ситуации новому собственнику не стоит торопиться оплачивать чужие долги.
Целесообразнее дождаться предъявления иска по чужой задолженности, а в суде ссылаться на пропуск срока исковой давности (если есть основания), просить привлечь к участию в суде бывшего собственника и доказывать, что оснований взыскивать чужой долг с истца оснований нет.
И помнить, что сказанное не относится к взысканию долга по взносам на капитальный ремонт. Такие долги переходят к новому собственнику в силу закона (ч. 3 ст.
158 ЖК РФ).
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.
Переходят ли долги за коммунальные услуги при смене собственника?
Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника остаются за ним, но не всегда и не полностью. Часть из них может перейти на нового владельца, который по неосторожности приобрел недвижимость с непогашенной задолженностью.
Кто оплачивает долги предыдущего собственника квартиры?
Обязанность оплачивать коммунальные платежи за квартиру или другую недвижимость напрямую связана с правом собственности на нее. Возникает и прекращается в моменты, соответственно, появления и прекращения этого права (ст.153 ЖК РФ). При этом, в соответствии с положениями ст. 210 ГК РФ, новый владелец недвижимости не отвечает за задолженность, образовавшуюся при прежнем владельце. Это общее правило, из которого также есть исключения.
В частности, долг за капремонт переходит к новому собственнику. Это предусмотрено положениями ст. 158 ЖК РФ (ч.3).
При смене собственников новому владельцу переходит неоплаченная задолженность по расходам на капитальный ремонт.
Для справки! Нередко даже риелторы не обращают внимание на наличие задолженности по оплате расходов на капитальный ремонт. Потенциальному покупателю необходимо запросить у продавца справку о его наличии или отсутствии.
Это не единственный случай, когда долги за квартиру при смене собственника переходят последнему. Они могут переводится на него через заключение договора купли-продажи или другого соглашения по отчуждению недвижимости. Предусмотрено положениями ст.391 ГК РФ.
Как переводятся долги ЖКХ на нового собственника?
Нужно учитывать, что отказать в регистрации договора купли-продажи недвижимости, если за продавцом числится задолженность ЖКХ, не могут. То есть, сделка может проводится, а право собственности нового владельца регистрироваться без препятствий. Коммунальщики – управляющая компания (УК), Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), ресурсообеспечивающие организации (РСО) – могут воспрепятствовать сделке, если откажутся выдавать справки, необходимые для ее регистрации. Такие действия незаконны, продавец, а именно он (или от его лица) станет запрашивать документы, вправе обжаловать отказ. Впоследствии, как у продавца, так и у покупателя могут возникнуть неприятности, а также финансовые потери из-за неоплаченной задолженности ЖКХ. Чтобы этого не произошло, стороны могут заранее договориться, что сумма задолженности войдет в стоимость квартиры. Варианты заключения договора купли-продажи:
- Разбивается на два этапа, используются банковский ячейки;
- Соглашение предусматривает переход долгов новому собственнику;
- Предварительно вносится предоплата, за счет которой и погашается задолженность.
Каждый из вариантов тщательно прописывается в договоре, чтобы предупредить недоразумения и финансовые потери. Например, после получения предоплаты продавец может отказаться от сделки и затягивать возвращение полученных денег. Договор, по условиям которого передается предоплата, должен предусматривать явно невыгодные последствия для продавца: высокий размер неустойки, штрафа, изъятие предмета залога и т.п.
Важно знать! В каждом случае покупатель должен учитывать, что рынок недвижимости привлекает мошенников. И беспечность может стать причиной существенных финансовых потерь.
Если решено перевести в ходе купли-продажи задолженность на покупателя, необходимо об этом недвусмысленно указать. В тексте соглашения следует четко указать, кто оплачивает долги предыдущего собственника квартиры.
Что делать, если УК, ТСЖ, ЖК или РСО требуют оплатить долг за предыдущего собственника?
Это распространенная ситуация. Сделка зарегистрирована, бывший собственник съехал, новому поступают уведомления о погашении задолженности за периоды, в которые он не являлся собственником. При этом перевод долгов по договору не предусмотрен.
Алгоритм действий в таких ситуациях:
- Направить в УК, ТСЖ, ЖК и РСО уведомление о смене собственника. К нему приложить копии правоустанавливающих документов: соглашение купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности;
- Письменно запросить (можно в предыдущем уведомлении) подробный (по каждому периоду) расчет задолженности;
- Сообщить бывшему собственнику о непогашенной задолженности, которая образовалась в период его проживания и/или владения недвижимостью.
У коммунальщиков в такой ситуации выход один – требовать оплатить долг с предыдущего владельца. Забрасывать письмами нового собственника, который к этой задолженности не имеет отношения, не имеют права.
Долг предыдущего собственника квартиры за коммунальные услуги могут взыскать только с него, в том числе и в принудительном порядке. Процедура усложняется тем, что местонахождение прежнего владельца может быть неизвестно. Но в целом коммунальщикам предстоит обращаться в суд и инициировать исполнительное производство. Последствия для ответчика:
- Арест банковских счетов, списание денег в счет погашения задолженности;
- Арест имущества, продажа его с публичных торгов, за счет вырученных денег погашается долг;
- Наложение запрета на выезд за рубеж и управление транспортным средством;
- Предъявление требования (исполнительного документа, постановления пристава) работодателю должника о принудительном удержании заработной платы в счет погашения невыполненных обязательств.
Процедура может занять время, но нового собственника она никак не касается. Ему не могут отключить электричество, газ или воду из-за долгов прежнего владельца. Такие действия незаконны, за них можно потребовать возмещение морального и материального ущерба, привлечь ответственных лиц к административной ответственности.