Продолжаем рассказывать о темах экспертов с конференции «Управление МКД в 2024 году», которая прошла в конце мая в Казани. Читайте о законопроекте, регламентирующим работу гарантирующих УО, способах получить персональные данные собственников, новых нормативно-правовых актах и особенностях проведения капремонта.
Новые нормативно-правовые акты и законопроекты в сфере ЖКХ обсудили на конференции в Казани
На конференции 25-27 мая 2024 года эксперты Ассоциации «Р1» и партнёры говорили с представителями УО и ТСЖ о законодательстве, практиках управляющих домами, судебных решениях, работе юротдела, коммуникациях с жителями и сотрудниками, а также о цифровизации и автоматизации в компаниях.
- законопроект о гарантирующих управляющих организациях,
- способы получения персональных данных собственников,
- последние изменения в НПА жилищной сферы,
- законодательство в сфере капремонта и ошибки при работе со спецсчетами.
Ниже рассмотрим подробнее вопросы из выступления каждого из трёх экспертов.
Законопроект о гарантирующих управляющих организациях
Елена Шерешовец открывала конференцию 25 и 26 мая. Её выступления были посвящены двум «горячим» темам, которые вызвали множество вопросов участников. Первая – гарантирующие управляющие организации (ГУО).
Понятие «гарантирующая организация» в сфере управления МКД впервые появилось в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Она утверждена в ноябре 2022 года.
По задумке авторов законопроекта, который на конференции проанализировала Елена Шерешовец, ГУО должны заменить временные управляющие организации, которые сейчас назначает муниципалитет по ПП РФ № 1616.
В случае, если законопроект примут, в каждом регионе останется два вида управляющих организаций – обычные и ГУО. Последние должны будут войти в саморегулируемую организацию.
«Это будет своего рода братство компаний, которые поручились друг за друга рублём», – прокомментировала эксперт объединение гарантирующих компаний в СРО. Именно СРО, а не органы лицензионного контроля, будут проверять работу ГУО.
- Какие требования нужно выполнить УО, чтобы получить статус гарантирующей?
- Чем будут управлять ГУО?
- За счёт чего будет финансироваться работа таких УО?
Подробный разбор законопроекта, который изменит распределение домов на рынке управления МКД, – в видеозаписи первого дня конференции. Вы найдёте её в раздаточных материалах под статьёй.
№ 266-ФЗ с запретом на получение из ЕГРН персональных данных собственников и способы его обойти
Способы получить персональные данные собственников в МКД – ещё одна большая тема, которую Елена Шерешовец обсудила с участниками конференции. Напомним, с 1 марта 2024 года в выписках из ЕГРН не указываются персональные данные собственников без их согласия.
- общие, общедоступные – ФИО, где проживает человек, данные паспорта;
- специальные – состояние здоровья, сведения интимного характера, религия;
- биометрические – фотографии, отпечатки пальцев;
- иные.
Управляющие организации получают и обрабатывают все три группы, в том числе ПДн сотрудников. Эксперт рассказала
26 новых нормативно-правовых актов, вступивших в силу в конце 2022 – начале 2024 годов
Почти 30 новых НПА и последствия их вступления в силу проанализировала на конференции Ирэн Парсамян. Она также коснулась темы обработки ПДн. Так, Федеральный закон от 28.04.2023 № 151-ФЗ ввёл штрафы за распространение данных из ЕГРН.
За такие действия, признанные незаконными, лицо могут привлечь не только к административной, но и к уголовной ответственности.
Этим документом ЦБ РФ существенно снизил в Системе быстрых платежей максимальный размер комиссии для исполнителей ЖКУ – с 0,4% до 0,2% от суммы. Также предельная сумма такой комиссии уменьшилась с 1,5 тысяч рублей до 10 рублей.
Анализ ещё двух десятков нормативно-правовых актов – в видеозаписях конференции и раздаточных материалах.
О законодательстве в сфере капремонта и ошибках владельцев спецсчетов
Капремонту посвятила своё выступление Светлана Межирицкая. Она отметила, что основные принципы капремонта общего имущества МКД прописаны в разделе IX ЖК РФ, главе 59 ГК РФ и в статье 4 ГрК РФ.
Но поскольку в каждом регионе общая картина состояния домов может существенно различаться, органы власти принимают свои нормативно-правовые акты, учитывающие специфику субъекта России.
- фундамента;
- фасада;
- подвалов;
- крыши;
- внутридомовых систем водо-, тепло-, газо- и электроснабжения, водоотведения;
- лифтового оборудования и шахт.
Согласно п. 3 приказа № 1159/пр, окончательный состав работ нужно выбирать в зависимости от типа и этажности многоквартирного дома, стоимости ремонта и межремонтных сроков. Светлана Межирицкая отметила, что приказ № 1159/пр во многом снимает спор о том, что относится к текущему, а что к капитальному ремонту общего имущества МКД.
Также Светлана Межирицкая и участники конференции обсудили, почему важно утвердить в доме экономически обоснованный размер взноса на капремонт и как это сделать.
Отдельно эксперт остановилась на законодательстве, регулирующем создание и ведение спецсчетов на капремонт, а также проанализировала типичные ошибки, которые в этой работе допускают их владельцы.
Представители УО задали ей вопрос про судьбу спецсчетов, ведь существует инициатива об их передаче в ведение региональных Фондов. Ответ на этот и десятки других вопросов о капремонте – в материалах конференции. Также можно их задать эксперту 23 июня, приняв участие в онлайн-семинаре «Изменения в законодательстве о капремонте: вред или польза?».
В следующей статье о конференции мы расскажем о выступлениях экспертов, в которых они проанализировали полезную судебную практику с участием УО и способы создать эффективно работающий юридический отдел. Следите за обновлениями портала.
Какие новые НПА повлияют на управление МКД и капремонт в 2024 году
Продолжаем рассказывать о темах экспертов с конференции «Управление МКД в 2024 году», которая прошла в конце мая в Казани. Читайте о законопроекте, регламентирующим работу гарантирующих УО, способах получить персональные данные собственников, новых нормативно-правовых актах и особенностях проведения капремонта.
Новые нормативно-правовые акты и законопроекты в сфере ЖКХ обсудили на конференции в Казани
На конференции 25-27 мая 2024 года эксперты Ассоциации «Р1» и партнёры говорили с представителями УО и ТСЖ о законодательстве, практиках управляющих домами, судебных решениях, работе юротдела, коммуникациях с жителями и сотрудниками, а также о цифровизации и автоматизации в компаниях.
- законопроект о гарантирующих управляющих организациях,
- способы получения персональных данных собственников,
- последние изменения в НПА жилищной сферы,
- законодательство в сфере капремонта и ошибки при работе со спецсчетами.
Ниже рассмотрим подробнее вопросы из выступления каждого из трёх экспертов.
Законопроект о гарантирующих управляющих организациях
Елена Шерешовец открывала конференцию 25 и 26 мая. Её выступления были посвящены двум «горячим» темам, которые вызвали множество вопросов участников. Первая – гарантирующие управляющие организации (ГУО).
Понятие «гарантирующая организация» в сфере управления МКД впервые появилось в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Она утверждена в ноябре 2022 года.
По задумке авторов законопроекта, который на конференции проанализировала Елена Шерешовец, ГУО должны заменить временные управляющие организации, которые сейчас назначает муниципалитет по ПП РФ № 1616.
В случае, если законопроект примут, в каждом регионе останется два вида управляющих организаций – обычные и ГУО. Последние должны будут войти в саморегулируемую организацию.
«Это будет своего рода братство компаний, которые поручились друг за друга рублём», – прокомментировала эксперт объединение гарантирующих компаний в СРО. Именно СРО, а не органы лицензионного контроля, будут проверять работу ГУО.
- Какие требования нужно выполнить УО, чтобы получить статус гарантирующей?
- Чем будут управлять ГУО?
- За счёт чего будет финансироваться работа таких УО?
Подробный разбор законопроекта, который изменит распределение домов на рынке управления МКД, – в видеозаписи первого дня конференции. Вы найдёте её в раздаточных материалах под статьёй.
№ 266-ФЗ с запретом на получение из ЕГРН персональных данных собственников и способы его обойти
Способы получить персональные данные собственников в МКД – ещё одна большая тема, которую Елена Шерешовец обсудила с участниками конференции. Напомним, с 1 марта 2024 года в выписках из ЕГРН не указываются персональные данные собственников без их согласия.
- общие, общедоступные – ФИО, где проживает человек, данные паспорта;
- специальные – состояние здоровья, сведения интимного характера, религия;
- биометрические – фотографии, отпечатки пальцев;
- иные.
Управляющие организации получают и обрабатывают все три группы, в том числе ПДн сотрудников. Эксперт рассказала
26 новых нормативно-правовых актов, вступивших в силу в конце 2022 – начале 2024 годов
Почти 30 новых НПА и последствия их вступления в силу проанализировала на конференции Ирэн Парсамян. Она также коснулась темы обработки ПДн. Так, Федеральный закон от 28.04.2023 № 151-ФЗ ввёл штрафы за распространение данных из ЕГРН.
За такие действия, признанные незаконными, лицо могут привлечь не только к административной, но и к уголовной ответственности.
Этим документом ЦБ РФ существенно снизил в Системе быстрых платежей максимальный размер комиссии для исполнителей ЖКУ – с 0,4% до 0,2% от суммы. Также предельная сумма такой комиссии уменьшилась с 1,5 тысяч рублей до 10 рублей.
Анализ ещё двух десятков нормативно-правовых актов – в видеозаписях конференции и раздаточных материалах.
О законодательстве в сфере капремонта и ошибках владельцев спецсчетов
Капремонту посвятила своё выступление Светлана Межирицкая. Она отметила, что основные принципы капремонта общего имущества МКД прописаны в разделе IX ЖК РФ, главе 59 ГК РФ и в статье 4 ГрК РФ.
Но поскольку в каждом регионе общая картина состояния домов может существенно различаться, органы власти принимают свои нормативно-правовые акты, учитывающие специфику субъекта России.
- фундамента;
- фасада;
- подвалов;
- крыши;
- внутридомовых систем водо-, тепло-, газо- и электроснабжения, водоотведения;
- лифтового оборудования и шахт.
Согласно п. 3 приказа № 1159/пр, окончательный состав работ нужно выбирать в зависимости от типа и этажности многоквартирного дома, стоимости ремонта и межремонтных сроков. Светлана Межирицкая отметила, что приказ № 1159/пр во многом снимает спор о том, что относится к текущему, а что к капитальному ремонту общего имущества МКД.
Также Светлана Межирицкая и участники конференции обсудили, почему важно утвердить в доме экономически обоснованный размер взноса на капремонт и как это сделать.
Отдельно эксперт остановилась на законодательстве, регулирующем создание и ведение спецсчетов на капремонт, а также проанализировала типичные ошибки, которые в этой работе допускают их владельцы.
Представители УО задали ей вопрос про судьбу спецсчетов, ведь существует инициатива об их передаче в ведение региональных Фондов. Ответ на этот и десятки других вопросов о капремонте – в материалах конференции. Также можно их задать эксперту 23 июня, приняв участие в онлайн-семинаре «Изменения в законодательстве о капремонте: вред или польза?».
В следующей статье о конференции мы расскажем о выступлениях экспертов, в которых они проанализировали полезную судебную практику с участием УО и способы создать эффективно работающий юридический отдел. Следите за обновлениями портала.
Заключение договоров на услуги жкх
При заключении договора энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и договора поставки газа между УО и РСО на поставку ресурса для обеспечения собственникам коммунальной услуги и для содержания общего имущества нужно соблюдать обязательные требования, которые определены в ПП РФ от 14.02.2012 № 124 .
Порядок заключения договора ресурсоснабжения
- правоустанавливающие документы исполнителя: свидетельство о государственной регистрации исполнителя в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке исполнителя на учёт в налоговом органе, если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, – копия паспорта гражданина РФ);
- лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД – для управляющих организаций;
- документы, которые подтверждают наличие у исполнителя обязанности по содержанию ОИ в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги или обязанности по содержанию ОИ в МКД в случае, если договор заключается в этих целях;
- документы, которые подтверждают факт подключения МКД к централизованным инженерным сетям, по которым подаётся соответствующий ресурс;
- при наличии общедомового прибора учёта – документы о его введении в эксплуатацию;
- если собственники помещений в МКД приняли решение о прямых расчётах с РСО за все или некоторые коммунальные услуги, то нужно приложить протокол общего собрания собственников, на котором такое решение было принято;
- документы, в которых содержатся сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений, включая помещения, входящие в состав ОИ;
- другие документы, которые предусмотрены нормативно-правовыми актами, которые регулируют отношения в сфере энергетики.
- протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором было принято решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления;
- протокол общего собрания, на котором принято решение о выборе управляющей организации в лице той управляющей организации, которая обращается с заявкой в РСО;
- договор управления МКД, если он заключён.
- протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации
- договор управления МКД, если он заключён.
- протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе УО;
- договор управления МКД, заключённый между товариществом или кооперативом и УО.
Могут быть предоставлены как оригиналы, так и копии документов. Копии должны быть заверены руководителем УО или уполномоченным лицом. Можно предоставить одновременно и копии, и оригиналы.
После сверки оригиналы будут возвращены.
Даже если документы представлены не в полном объёме или неправильно оформлены, это не может являться причиной для отказа в заключении договора ресурсоснабжения. О недочётах нужно уведомить исполнителя в течение 5 рабочих дней с того момента, как документы были получены. Для того, чтобы всё исправить, отводится 30 дней.
Если в этот срок документы не будут предоставлены, то рассмотрение заявки прекращается.
Бывает, что в РСО с заявками по одному и тому же дому обращаются несколько организаций. В таком случае РСО приостанавливает рассмотрение таких заявок, пока не будет выяснено, какая именно организация заключает договор правомерно. Такие проверки осуществляет орган ГЖН. Иногда такое решение принимается уже в суде ( п. 9 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Если РСО поставляет ресурс в дом, но договор ресурсоснабжения при этом не заключён, в таком случае она может направить исполнителю заявку на заключение договора вместе с проектом такого договора ( п. 10 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Когда заявка на заключение договора была отправлена, на ответ другой стороне даётся 30 дней ( п. 11 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
- не было получено согласия на заключение договора ресурсоснабжения на предложенных или иных условиях
- был получен отказ от заключения договора
в таких случаях сторона, направившая заявку, может обратиться в суд. Если заключение договора ресурсоснабжения для второй стороны обязательно, то суд может обязать её заключить такой договор.
Исполнитель может отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, если у него уже есть договор на поставку этого ресурса с другой РСО. Также отказаться от заключения можно, если нет технической возможности поставлять конкретный ресурс в дом, так как дом не подключён к инженерным сетям. Ответ с отказом и указанием причин нужно отправить в РСО также в течение 30 дней ( п. 12 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
- отсутствие подключения дома к инженерным сетям
- наличие уже заключённого договора ресурсоснабжения по дому
- у УО нет лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД
Кроме того, в некоторых случаях РСО не обязана заключать договор ресурсоснабжения, если это предусмотрено нормативными актами в сфере ресурсоснабжения.
О своём отказе и его причинах РСО уведомляет в письменном виде в течение 5 рабочих дней.
Договор ресурсоснабжения
- предмет договора – вид коммунального ресурса, который будет поставляться в дом;
- дата начала поставки ресурса;
- показатели качества ресурса;
- порядок определения объёмов ресурса;
- порядок определения цены договора исходя из тарифов;
- порядок оплаты коммунального ресурса, при этом расчетный период – это 1 календарный месяц;
- другие существенные условия, которые определяются нормативными актами в сфере ресурсоснабжения.
Важно, чтобы в договоре ресурсоснабжения был предусмотрено условие разграничения ответственности сторон за качество поставляемого ресурса. Если в договоре не определено это условие, то по умолчанию граница находится там, где внутридомовые инженерные сети подключаются к централизованным сетям ( пп. «а» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Эта граница определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих документов прилагаются к договору.
Нужно определить, как будут взаимодействовать стороны в случае, если потребитель будет жаловаться на качество или объём поставляемой коммунальной услуги ( пп. «б» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Кроме того, в договоре следует прописать условие об обслуживании внутридомовых и централизованных инженерных сетей – кто и за что будет отвечать ( пп. «в» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Стороны имеют обязанность по информированию, если было выявлено, что к внутридомовым сетям кто-то несанкционированно подключился. Поэтому в договоре надо определить, как стороны будут взаимодействовать в таком случае и как будет осуществляться перерасчёт по оплате коммунальных ресурсов.
Так как согласно требованиям законодательства о повышении энергетической эффективности нужно определить, кто оборудует дом общедомовым прибором учёта и обеспечивает его работу и правильную эксплуатацию в течение всего срока действия договора. А также порядок снятия и предоставления показаний приборов учёта и другой информации, которая позволяет определить объём потребленного коммунального ресурса. Обычно, если иное не предусмотрено договором, исполнитель предоставляет информацию до 1 числа месяца, который следует за расчётным ( пп. «д» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 )
Кроме того, следует прописать порядок действий и порядок расчётов в случае, если общедомовой прибор учёта неисправен ( пп. «з» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Нужно определить, как будут сниматься показания приборов учёта и кто будет подписывать акты, в которых будут отражаться эти показания, в случае, если сведения о МКД будут исключены из реестра лицензий или будет аннулирована лицензия самой управляющей организации ( пп. «в» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
УО обязана уведомлять РСО о сроках проверки сведений о показаниях приборов учёта электрической энергии, которые предоставляют собственники помещений в МКД. И РСО тоже должна уведомлять УО о сроках своих проверок показаний приборов и их состояния, так как исполнитель может принимать в них участие ( пп. «е» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
РСО должна предоставлять УО информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта или другую информацию, на основании которой рассчитывается объём потреблённого ресурса ( пп. «е(1)» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
В договоре нужно прописать эти обязанности сторон, а также, каким образом и в каком порядке будет осуществляться передача информации.
Если РСО необходимо подключить общедомовые приборы учёта к автоматизированным информационно-измерительным системам, которые помогают в учёте ресурсов и передачи показаний приборов учёта, УО должна предоставить ей такую возможность, а также посодействовать при подключении таких систем к индивидуальным приборам учёта ( пп. «ж» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
При этом такие расходы не должны возлагаться на потребителей и РСО не вправе требовать от УО компенсации, если только собственники на общем собрании не приняли решение включить эти расходы в плату за содержание и ремонт жилого помещения ( пп. «ж» п. 18 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 ).
Помимо этого, если в субъекте РФ принято решение о введении социальной нормы потребления электроэнергии, то необходимо определить обязательства сторон по передаче информации, которая предусмотрена нормативными актами.
В договоре нужно прописать и порядок приостановления и ограничения подачи коммунального ресурса в случае аварий и в случае проведения планово-профилактического ремонта централизованных сетей .
Если у исполнителя КУ есть задолженность перед РСО, которая превышает стоимость коммунального ресурса за один месяц, то РСО тоже может ограничить или приостановить поставку ресурса и такой порядок тоже нужно прописать. Эти меры не должны затрагивать тех потребителей, кто добросовестно оплачивает коммунальные услуги.
УО имеет право отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, если её обязанности по содержанию общего имущества или оказанию конкретной КУ прекращены. В этом случае все счета нужно закрыть – оплатить в полном объёме весь коммунальный ресурс, который был поставлен на момент расторжения договора. Если на момент расторжения договора у УО были какие-то иные обязательства перед РСО, они также должны быть исполнены полностью.
РСО может отказаться от выполнения условий договора в одностороннем порядке, если исполнитель коммунальной задолжал более чем за 3 месяца. Такой порядок расторжения договора не должен затрагивать интересы тех потребителей, которые платят добросовестно. Соответственно, РСО может поставлять коммунальный ресурс таким потребителям вплоть до момента заключения договора ресурсоснабжения с другим исполнителем или до момента заключения договора управления напрямую.
РСО может информировать потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности.
Качество и объём КР
- Объём ресурса, который был поставлен в дом, определяется по показаниям общедомового прибора учёта за расчётный месяц.
- Из показаний прибора учёта вычитается тот объём ресурса, поставленного в нежилые помещения, собственники которых заключают договор напрямую с РСО.
Это расчёт для случая, когда ОДПУ учитывает объём таких поставок.
Порядок расчёта объёма поставленного коммунального ресурса в случаях, если дом не оборудован ОДПУ, он вышел из строя или исполнитель КУ не предоставляет информацию о показаниях, указан в п. 21 ПП РФ от 14.02.2012 № 124 .
Стоимость КР
- если есть обязанность и техническая возможность установить ОДПУ, но он не установлен;
- если ОДПУ вышел из строя или истёк срок его эксплуатации, но прошло уже 3 месяца, а его работа не была восстановлена;
- если исполнитель коммунальной услуги не предоставляет сведения о показаниях ОДПУ в установленные сроки;
- если исполнитель КУ 2 или более раз не допустил представителей РСО для проверки состояния прибора учёта.
Если есть акт технического осмотра, который подтверждает, что нет возможности установить ОДПУ, – в таком случае повышающий коэффициент не применяют.
Коэффициент 1,5 применяется при расчёте стоимости горячей воды, холодной воды и электроэнергии, потреблённых на содержание общего имущества
Для тепловой энергии повышающий коэффициент – 1,1.
Повышающий коэффициент
- к лицам, принявшим помещение по акту от застройщика ( п. 2 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ ) и застройщику ( п.п. 7.2 и 7.4 ст. 155 ЖК РФ );
- к наймодателю помещения по социальному найму либо специализированного жилищного фонда ( п.п. 1 и 3 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ ), к арендатору помещения ( п. 2 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ );
- к собственнику помещения в ветхом, аварийном объекте, объекте, подлежащем сносу или капремонту до 2013 года, а также объекте, где мощность потребления электрической энергии [Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0 ]
Как определить цену содержания общего имущества в многоквартирном доме, объяснил Верховный суд РФ
Исключительно актуальное для рядовых собственников жилья разъяснение сделал Верховный суд РФ. Высокий суд изучил материалы спора собственника жилья в Свердловской области и управляющей компании, которая трудилась в его доме. Речь, как водится, была о деньгах.
Верховный суд решил, что коммунальщики не должны игнорировать решение собственников жилья. / Сергей Михеев
Если коротко сформулировать суть этого конфликта гражданина и управляющей компании, то коммунальщики были категорически не согласны с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники этой недвижимости.
Надо сказать, что подобный денежный вопрос волнует практически всех жильцов многоквартирных домов как в крупных городах, так и в небольших райцентрах.
Правовые аспекты эксплуатации жилья эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Жильцы, как правило, говорят, что обслуживание их дома стоит неоправданно дорого, а коммунальщики, в свою очередь, жалуются, что им на качественные услуги хронически не хватает денег.
В итоге спор пришлось решать в залах судов. К каким же выводам пришел Верховный суд РФ, рассматривая жалобу жильца многоэтажки?
Вот главный вывод, который был сделан ВС: если управляющая компания не согласна с размером платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, которую установили собственники недвижимости, то ей нужно оспаривать это решение, а не признавать его ничтожным.
И вообще в таких делах доказывать экономическую обоснованность требуемых сумм должна именно управляющая компания, — уточнил высокий суд. К тому же эта управляющая компания не вправе менять тарифы в одностороннем порядке.
А теперь расскажем важные детали этого гражданского спора, который заметил портал Право. ru. Конкретно эта история началась с того, что в Свердловской области нашелся активный гражданин, который был собственником половины квартиры в многоквартирном доме. А дом этот обслуживает местная управляющая компания. В договоре на управление было записано, что плату за ремонт и содержание общего имущества дома устанавливают жильцы.
А если они не смогли договориться, то применяется ставка, которую определяет городская администрация.
Так вот в сентябре 2021 года жильцы установили, что будут платить этой управляющей компании 13,44 рубля за квадратный метр.
Уточним, что в тот же период ставка муниципалитета составляла 20,87 рубля за один квадратный метр. Поэтому коммунальщики заявили собственникам этого многоквартирного дома, что согласованная ими плата слишком низкая. И управляющей компании этих денег не хватит на обслуживание дома.
В общем, управляющая компания решила собирать с жильцов 20,87 рубля за квадратный метр. Кто-то из жильцов этого дома промолчал, кто-то возмутился, но тихо, на кухне. А вот наш герой посчитал, что решение управляющей компании незаконно, поэтому гражданин собрался и отправился с соответствующим иском к коммунальщикам в суд.
На втором круге суды вдруг передумали и поддержали управляющую компанию, признав решение жильцов многоквартирного дома ничтожным
Спор слушал Асбестовский городской суд. Там собственник жилья попросил признать незаконной ставку, которую ввела для собственников дома управляющая компания. Гражданин желал платить сумму, согласованную его соседями.
Подчеркнем сразу, дело оказалось долгое. Оно прошло, если так можно выразиться, два судебных круга. Сперва две инстанции пошли навстречу активному собственнику и удовлетворили его иск.
Суды заявили, что в договоре на управление общим имуществом многоквартирного дома указано, что применять ставку городской администрации можно, только если владельцы квартир в многоэтажке не согласовали размер платы. Но те смогли прийти к общему решению.
Возмущенная подобным решением управляющая компания обжаловала неудобные для нее выводы судов. И кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение. Уже на втором круге суды вдруг передумали и поддержали позицию управляющей компании. Фактически те же суды признали решение жильцов многоквартирного дома ничтожным.
И сослались на статью 168 Гражданского кодекса.
В новом решении местные суды заявили дословно следующее — ставка жильцов дома ниже городской на 35 процентов, за эту сумму никак невозможно качественно выполнять ремонт и содержать имущество дома. Если компания будет выполнять свою работу, то она понесет убытки. А еще суды добавили, что решение жильцов «посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц».
Наш герой возмутился такими выводами, посчитал принятое решение незаконным и решил воевать, как говорится, до конца. Он обжаловал все принятые решения в Верховном суде РФ. В Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда внимательно изучили спор и заявили следующее*.
Фирма не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники приняли свое решение
Так, на взгляд самых грамотных судей страны в этом деле нет никаких доказательств, что управляющая компания сможет обслуживать многоквартирный дом за сумму, которую согласовали жильцы. При этом, подчеркнул Верховный суд РФ, его коллеги из нижестоящих инстанций незаконно решили почему-то, что экономическую обоснованность тарифов должны доказывать владельцы квартир.
Еще судьи Верховного суда обратили внимание, что управляющая компания не обжаловала решение жильцов об установлении платы за содержание имущества, хотя могла это сделать. Вместо этого управляющая компания заявила о ничтожности решения собственников квартир в доме.
Но и это еще не все. Кроме того, абстрактным Верховный суд РФ назвал и вывод нижестоящих судов о том, что решение собственников квартир «нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц по обеспечению безопасности».
Все завершилось тем, что Верховный суд РФ отменил все принятые ранее по этому спору решения местных судов и отправил дело на новое рассмотрение.
Дело ушло в Свердловский областной суд, чтобы этот гражданский спор пересмотрели с учетом разъяснений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
Эксперты в подобных непростых спорах подчеркивают, что в сложившейся ситуации коммунальщикам требовалось доказать, что решение жильцов об оплате слишком низкое.
Именно управляющая компания обязана была, что называется, с фактами в руках подтвердить, что установленная жильцами многоквартирного дома сумма причиняет убытки, несет угрозу жизни и здоровью собственников недвижимости в конкретном доме.
Специализирующиеся на таких судебных делах юристы к этому добавляют, что данное гражданское дело в очередной раз подтвердило: управляющая компания не может в одностороннем порядке менять тариф, если собственники квартир приняли об оплате свое собственное решение.
Правильным в таких ситуациях для управляющей компании, по мнению специалистов, в этой крайне чувствительной и острой ситуации было бы следующее.
Коммунальщики должны были именно оспаривать «денежное» решение владельцев недвижимости в обслуживаемом многоквартирном доме, а не самовольно менять размер платы.
А вот гражданам, то есть самим жильцам многоквартирных домов, те же профессионалы в вопросах ЖКХ все же советуют внимательно прислушиваться к мнению управляющей компании при согласовании размера платы.
По мнению всех опрошенных экспертов, это движение навстречу друг другу просто необходимо для того, чтобы соблюсти в аналогичных болезненных и спорных ситуациях баланс интересов.
*Определение Верховного суда РФ № 45-КГ23-2-К7.