Договор найма жилого помещения 2024 Вожгора

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст.

17 ЖК РФ). Граждане, проживающие на законном основании в жилом помещении, вправе использовать его для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст.

17 ЖК РФ).

Назначение жилого помещения определяет и характер его использования в гражданском обороте. Такое помещение может быть предметом как договора найма, так и договора аренды. В обоих случаях жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан.

Различие состоит в том, что стороной договора найма в отношениях с наймодателем выступает гражданин, которому жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания в нем, а стороной договора аренды в отношениях с арендодателем — юридическое лицо, которое приобретает право владения и (или) пользования жилым помещением для проживания в нем граждан (например, своих сотрудников). Для иных целей юридическое лицо использовать жилое помещение не вправе. (п. 2 ст. 288, ст.

671 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, см. также п. 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости, утв. Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

Таким образом, арендатором жилого помещения может быть только юридическое лицо. При необходимости передачи жилого помещения во владение и пользование физическому лицу заключается договор найма.

Закон прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Следовательно, жилое помещение не может передаваться в аренду юридическому лицу (равно как и индивидуальному предпринимателю для использования в предпринимательской деятельности — п. 3 ст.

23 ГК РФ) для целей, не связанных с проживанием граждан, например, для размещения офиса или объекта торговли. Такая сделка может быть признана недействительной как нарушающая требования закона (ст. 168 ГК РФ, см. также постановление Пятнадцатого ААС от 13.11.2012 N 15АП-10396/12).

Кроме того, нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику мер ответственности, предусмотренных законодательством, в частности, гражданско-правовой ответственности в виде лишения права собственности на жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ (п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14).

В то же время необходимо разграничивать использование жилого помещения как адреса места нахождения единоличного исполнительного органа юридического лица и размещение в таком помещении промышленных производств и иных объектов, не связанных с проживанием граждан, что возможно только после его перевода в нежилое помещение. Указание в качестве адреса места нахождения юридического лица жилого помещения, принадлежащего руководителю этой организации, не означает фактического размещения имущественного комплекса и производственных помещений в соответствующем жилом помещении, само по себе не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, и поэтому допускается (см. постановления ФАС Уральского округа от 18.02.2014 N Ф09-14193/13, ФАС Центрального округа от 18.03.2013 N Ф10-668/13, ФАС Московского округа от 21.05.2012 N Ф05-2949/12, см. также п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61). Для использования жилого помещения в этих целях не требуется заключения договора аренды (или иного) между организацией и лицом, по месту жительства которого она регистрируется.

Поскольку ГК РФ не предусматривает специальных правил для аренды жилых помещений (кроме упомянутых ограничений по использованию таких помещений), к отношениям по аренде этого вида имущества применяются общие положения ГК РФ об аренде, а также правила об аренде зданий и сооружений (параграфы 1 и 4 главы 34 ГК РФ). Это означает, в частности, что договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Его передача арендодателем и принятие арендатором должны сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п.

1 ст. 655 ГК РФ). Вместе с тем факт передачи жилого помещения арендатору в спорной ситуации может подтверждаться и иными доказательствами, в частности, внесением арендной платы (см. например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2012 N Ф09-7566/12).

Как и договор аренды здания или сооружения, договор аренды жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в отношении договора аренды нежилого помещения, основываясь на том, что такое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится (информационное письмо от 01.06.2000 N 53). Однако, поскольку жилое помещение, как и нежилое, представляет собой объект, входящий в состав здания или сооружения, эта правовая позиция имеет значение и для договоров аренды жилых помещений (см. например, постановления ФАС Уральского округа от 18.04.2012 N Ф09-2171/12, Восьмого ААС от 16.07.2012 N 08АП-4702/12, Восемнадцатого ААС от 17.06.2011 N 18АП-4383/11).

При этом нужно учитывать, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, см. также п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны согласовали его существенные условия. Во всех случаях существенным является условие о предмете договора. Кроме того, к существенным относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст.

432 ГК РФ).

Для того, чтобы условие о предмете договора аренды жилого помещения считалось согласованным, в договоре должны быть указаны индивидуальные характеристики соответствующего объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст.

607 ГК РФ).

Как и для договора аренды здания или сооружения, размер арендной платы является существенным условием договора аренды жилого помещения. Если стороны не согласовали такое условие в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате исполнения договора по обычно взимаемым ценам в случае, когда в самом договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, к договору аренды здания, сооружения, помещения не применяется (п. 1 ст.

654 ГК РФ).

В то же время сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие этого договора, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Договор аренды комнаты — все образцы для квартиры, коммуналки и общежития

Чтобы обеспечить юридическую защиту имущества и прав граждан требуется составить грамотный и правильный договор аренды комнаты в квартире. Скачать образец или бланк было бы слишком просто, т.к. мы живем не в стандартизированном мире и каждый случай индивидуален. Настоятельно рекомендуется изучить представленные формы и шаблоны и подкорректировать их с учетом своих целей и задач.

Гораздо лучше если вы проделаете это с юристом.

Также необходимо сделать довольно важное замечание: договор аренды заключается когда обе или одна из сторон являются юридическими лицами. Если же оба участники сделки физические лица, тогда заключают договор найма.

В статье можно скачать образцы для приватизированной, коммунальной квартиры или общежития, а также узнать основные нюансы при составлении шаблона.

Договор найма комнаты в квартире

Если предметом аренды является комната в квартире, которая находится в собственности, и её сдает в наём одно физлицо другому, то заключается типовой договор найма. Образец вы сможете скачать ниже. Ничего сверхъестественного при заполнении этой формы нет, однако стоит осветить главные тонкости и указать на ключевые моменты.

Важно: чтобы не регистрировать сделку в Росреестре аренда между физлицами заключается на срок до 11 месяцев. Также можно составить акт приема-передачи для обеспечения гарантии целостности мебели, техники, имущества и жилья, которые сдаются в аренду

Заполненный образец договора с комментариями

В шапке указывается город, где оформляется договор найма и дата. Вписываются наниматель и наймодатель, который является собственником или имеет право распоряжаться жилым объектом по доверенности. Обязательно проверяем все бумаги на квартиру и вписываем документ на основании которого сдается комната. Это может быть свидетельство о собственности, либо выписка из ЕГРН.

Вносим всех сожителей как в образце, включая домашних животных, чтобы в дальнейшем не появилось лишних поводов для выселения.

Очень важным нюансом будет срок договора на аренду комнаты: если обе стороны сделки физлица, то лучше заключить его продолжительностью до 1 года. Тогда его не придется регистрировать в Росреестре и удастся избежать излишней бюрократии.

Некоторые граждане умышленно заключают его на 11 месяцев, чтобы не платить налоги. Но нужно понимать, если сведения что вы сдаете жилье в аренду попадут в налоговую, придется заплатить штраф, помимо налога с сокрытых доходов.

Что касается прав и обязанностей, то по договору аренды жилая комната передается нанимателю с даты, которая указана в пункте 2.1. Она будет считаться датой заселения. В остальном тут стандартные требования к наймодателю: предоставить доступ в комнату, передать ключи, оградить от возможных действий третьих лиц и приходить с проверкой не чаще 1 раза в месяц, предварительно предупредив о своем визите.

К нанимателю список требований больше:

он несет полную материальную ответственность за мебель и имущество, переданное вместе с жилым помещением;
не сдает комнату в поднаём или субаренду;
не заводит кошек, собак и прочих животных без согласования;
не производит перепланировок, ремонтов, замены замков и личин и т.д.

Настоящий договор аренды проработан довольно скрупулезно в плане платежей. Отредактируйте его согласно своим нуждам, т.к. тут использованы очень строгие формулировки относительно обеспечительного платежа и залога. Что касается коммунальных платежей, то, как правило, если сдается в аренду комната в квартире и нет отдельных счетчиков на каждое помещение, их оплачивает арендодатель, собственник помещения. Они должны быть включены в арендную плату. Если же имеется возможность разделить платежи — эти условия прописываются индивидуально.

В нашей ситуации мы ставим прочерки, т.к. услуги ЖКХ оплачивает наймодатель.

В разделе ответственность отражены условия расторжения и приведены сатисфакции в случае нарушения одной из сторон договора найма комнаты. Если в квартире имеются другие собственники помимо хозяина, он дает гарантию, что они дали свое согласие на это.

Особые условия транслируют способы разрешения споров в соответствии с законодательством, если невозможно договориться иным способом. Кроме того здесь прописано, что вся ответственность за помещение и имуществе лежит не только на нанимателе, но и на его сожителях, записанных в первом пункте настоящего образца договора найма. Заключительным действием будет поставить широким взмахом руки свои подписи и заполнить паспортные данные.

Договор найма комнаты в коммунальной квартире

Прежде чем заключить договор аренды следует учесть правовой статус объекта коммуналки:

Если комната в коммунальной квартире является приватизированной, то её без проблем можно сдать в аренду, т.к. её владелец физическое лицо.
Если не приватизирована, тогда следует получить согласие собственника. Чаще всего это муниципалитет или государство, которое распоряжается недвижимостью на условиях социального найма. Наниматель здесь может сдать комнату только в поднаёма или субаренду. При этом обязательно нужно получить согласие местной администрации и соседей.

Данный бланк служит прекрасным образцом юридической грамотности и позволяет обойти наиболее щепетильные и сложные моменты, которые могут возникнуть в процессе аренды. Важным фактором соблюдение нормы жилплощади в коммуналке — не менее 12 м2 на человека.

Договор аренды комнаты в общежитии

Как правило, наймодателем общежития организация, которая предоставляет жильё во временное пользование, например рабочим, учащимся ВУЗов и колледжей и т.д. Чаще всего собственник — это муниципалитет или ведомство и его невозможно приватизировать и присвоить статус частной собственности, чтобы распоряжаться по своему усмотрению.
Чтобы сдать такую комнату в поднаём потребуется получить разрешение от владельца помещения и одновременно являться нанимателем в жилом фонде, в котором вы учитесь или работаете.

Норма жилой площади в общежитии должна составлять не менее 6 кв. м. на одного человека.

Надеемся представленные бланки и образцы договоров были вам полезны. Настоятельно рекомендуем внести корректировки в шаблоны именно для вашего случая и обратиться к юристу, чтобы избежать неприятных последствий. Если остались вопросы, задавайте их в комментариях.

Договор найма жилого помещения 2024

Нужен ли договор? Как правильно оформить аренду? Что должно быть в договоре аренды квартиры?

Эти вопросы беспокоят как арендаторов, которые хотят защитить своё имущество, так и собственников, переживающих за свои деньги и права. Заключение правильно оформленного договора позволяет избежать многих возможных проблем.

Рассказываем, чем отличается договор найма от договора аренды, какие бумаги нужно подписывать и надо ли их регистрировать в Росреестре.

Обновлено 18 ноября 2022 года.

Зачем нужен договор

В соответствии с законами РФ, человек, владеющий недвижимостью, имеет право легально сдавать её в аренду. Порядок оформления документации зависит от того, происходит ли заключение договора между физическими или между юридическими лицами.

Но не все владельцы любят официально оформлять отношения, ошибочно полагая, что это убережёт их от налоговой ответственности. И очень зря: этот документ позволяет избежать как простых противоречий, так и серьёзных судебных разбирательств. А вот от необходимости платить налог с дохода отсутствие договора как раз не избавляет.

Что такое договор: договор найма и договор аренды

Договор найма жилого помещения – это взаимный возмездный договор, заключённый между собственником или управомоченным лицом (наймодатель) и лицом, желающим использовать это помещение для проживания в течение определённого времени (наниматель). Это может быть как квартира, так и жилой дом, часть дома или комната.

В чём разница между договором найма и договором аренды?

Договор аренды заключается, только если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. В таком случае предметом договора может быть не только жилая, но и коммерческая недвижимость. Поэтому стоит всегда обращать внимание на заголовок документа.

Если он неверный и вместо найма будет обозначена аренда, это повлечёт за собой проблемы в случае возникновения спорных моментов.

Какие права и обязательства подразумевает договор аренды квартиры?

В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.

Со стороны наймодателя:

наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть альтернативное место проживания на весь срок найма;
наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.

Со стороны нанимателя:

наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.

Срок аренды и страховой депозит

Договоры делятся на два типа в зависимости от срока аренды: краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (до пяти лет). При желании обеих сторон возможно внесение правок в договор, чтобы продлить или же уменьшить этот срок. Если у одной из сторон возникают непредвиденные обстоятельства и происходит досрочное одностороннее прекращение договора, возникают свои нюансы.

Так, наймодатель имеет право удержать депозитный взнос в случае преждевременного съезда жильца. А в противоположном случае уже жилец имеет право претендовать на компенсацию морального ущерба. Но, опять же, только в том случае, если это зафиксировано юридически: то есть эти условия стоит заранее прописать в договоре.

Про страховые депозиты (денежный залог) следует сказать отдельно. Это давно закрепившаяся практика, доказавшая свою эффективность в спорных вопросах. Чаще всего размер страхового депозита соответствует размеру месячной аренды, однако это напрямую зависит от количества и уровня имущества и оборудования, которое сдаётся вместе с квартирой.

Денежный залог – своеобразная страховка собственника, позволяющая за её счёт компенсировать ущерб, нанесённый арендатором. Если же ущерба не было и договор расторгается по истечении срока, депозит возвращается нанимателю в полном объёме или же идёт в счёт последнего месяца проживания (если такое предусмотрено договором).

Договор аренды: проверка документов

Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.

Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является собственником и имеет ли право сдавать данную недвижимость.

Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:

паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества. (Если договор подписывается не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность, подтверждающую, что представитель имеет право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств от лица собственника). Стоит уточнить, что в выписке из ЕГРН может быть указано, что собственник у квартиры не один. В таком случае желательно, чтобы при подписании договора присутствовали все собственники квартиры или же в договоре должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие;
несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.

Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Помимо того, стоит обратить внимание на прописку. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация.

По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает. Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.

Бланк договора аренды квартиры

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

паспортные данные наймодателя и нанимателя;
документы о праве собственности;
точный адрес и метраж квартиры;
ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
арендная плата и размер страхового депозита;
каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
количество визитов собственника;
опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов.

Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.