Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности образец 2024 2024 Вожгора

Чтобы сделка прошла успешно, предстоит оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире и зафиксировать достигнутую с покупателем договоренность. С помощью документа стороны уточняют, на каких условиях, в какие сроки будет проведена сделка и произведены расчеты. Подготовка к оформлению сделки может растянуться во времени, потребуется собрать ряд документов, согласовать продажу доли с соседями.

Предварительный договор купли-продажи выступает гарантом, что сделка должна состояться именно на тех условиях, которые были вписаны в документ, либо нарушивший обязательство выплачивает второй стороне возмещение.

Что такое предварительный договор о продаже недвижимости и зачем он нужен

Возможность зафиксировать предварительные обещания между покупателем и продавцом устанавливается положениями ст. 429 ГК РФ через подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП), в котором стороны подтверждают свое намерение исполнить сделку на оговоренных условиях.

Сделки с недвижимостью часто занимают от недели до нескольких месяцев. Время ожидания может растягиваться по независящим причинам. Чтобы не заниматься бесконечным пересогласованием условий и иметь возможность планировать дальнейшие действия с вырученной от продажи крупной суммы, в интересах продавца перед оформлением ДКП заключить предварительное соглашение.

В одних ситуациях стороны самостоятельно определяют, оформлять ли предварительное соглашение. В других – ПДКП необходим:

При оформлении ипотечного кредита.Когда банк уже одобрил заявку, и заемщик нашел подходящее жилье, с продавцом составляют предварительный договор, отражая условия будущей сделки и стоимость покупаемой недвижимости.
Если продают долю и нужно потратить время на согласование сделки с соседями.По закону собственник оповещает своих соседей, которым дается 30 дней на принятие решения о покупке. У совладельцев есть право претендовать на выкуп доли в приоритетном порядке, чтобы сделка не сорвалась, с другим продавцом на период ожидания могут заключить ПДКП.
У продавца не дооформлено право собственности.Так происходит, когда наследник планирует вступить в права на наследство, чтобы далее продать недвижимость. Так как принятие наследства длится 6 месяцев, за этот период покупатель может исчезнуть, придется искать новых желающих.
Не завершен процесс приватизации.Будущий собственник ждет получения выписки на приватизированное жилье и собирается продать свою долю. Чтобы удержать покупателя, до момента получения выписки ЕГРН заключают предварительный договор.

Могут возникнуть и иные обстоятельства, вынуждающие удерживать покупателя и продавца на тех же условиях сделки на протяжении длительного периода.

Порядок оформления предварительного договора на покупку доли

К вопросу оформления ПДКП следует подойти с особым вниманием, поскольку на кону стоит сама сделка и деньги, передаваемые продавцу в качестве аванса. Следуя предложенному алгоритму, участники сделки могут самостоятельно подготовить и подписать ПДКП.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников долей

Чтобы была возможность продать часть единой жилплощади, вначале ее предлагают выкупить соседям, и лишь после того, как каждый из совладельцев откажется от предоставленного законом преимущественного права выкупа, продавец сможет заключить основной договор купли-продажи с третьей стороной.

Чтобы ускорить процесс продажи, в первую очередь, начинают уведомление всех участников собственности о намерении продать свою часть по установленной цене. Это право обеспечено ст. 250 ГК РФ, регулирующей порядок преимущественного права покупки:

Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и включать: стоимость жилья, ниже которой продать жилье будет невозможно, и способ проведения оплаты.
При отправке уведомлений следует учесть необходимость подтверждения даты вручения писем собственникам-адресатам. Именно от этой даты отсчитывается отведенный законом срок принятия решения о преимущественном выкупе в 30 дней.
Если ни один из соседей не захочет расширить свои владения на выкупаемый размер доли, через месяц продавец сможет подписывать договор с другим покупателем.

Сделку можно оформить и ранее, если все остальные собственники нотариально подтвердят свой отказ от сделки. Эти документы станут подтверждением, что при передаче долевого имущества третьему лицу требования ст. 250 ГК РФ были соблюдены.

Шаг 2. Составление предварительного договора

Предварительный договор – не менее важный, чем основной ДКП. Согласно ст. 429 ГК РФ, оба документа должны быть идентичны по форме и включали все необходимые условия, которые помогут в назначенный срок заключить сделку:

Данные на покупателя и продавца. Если вместо одной из сторон выступает представитель, указывают его данные и реквизиты доверенности, заверенной нотариусом.
Описание отчуждаемого объекта должно включать адрес, общую площадь, этажность, этаж, доля.
Условия оплаты, в том числе условия аванса (задатка, предоплаты).
Порядок расчетов предусматривает возможность безналичных расчетов, выплату через ипотечный банк или исключительно через наличные средства.
Период ожидания подписания. Стороны договариваются о крайней дате подписания основного договора и выплате расчетов. Если этот пункт отсутствует, по умолчанию срок на подготовку к сделке устанавливают в 1 год.

Указанные пункты необходимо обязательно обсудить с продавцом до того, как приступать к оформлению договора. Внимательное отношение к каждому из пунктов договора убережет от срыва сделки и судебных споров. Согласно ст.

445 ГК РФ, если один из подписантов не исполнил обязательств по предварительному договору, вторая сторона вправе потребовать через суд совершения сделки принудительным образом (передача доли по судебному решению).

Шаг 3. Подписание договора

Место подписания ПДКП может быть выбрано любое. Стороны могут самостоятельно подписать договор, либо привлечь на помочь нотариуса.

Если у сторон есть сомнения в добросовестности второго участника, крайне важно обеспечить на подписании контракта присутствие нотариуса. Нотариальная отметка на подписанном предварительном контракте не оставит у суда сомнений в законности требований истца. Если стороны не обращались в нотариальную контору, велики шансы для оспаривания положений предварительного контракта без возможности призвать нарушителя договоренности к ответу.

Шаг 4. Завершение сделки через подписание основного договора

Когда все условия соблюдены, документы подготовлены и найдены средства для расчетов, настает время для исполнения договоренностей, упомянутых в предварительном контракте.

При составлении основной купчей следует включать те же условия покупки, что и в ПДКП. Для основного договора купли-продажи необходим визит в нотариальную контору вместе со вместе с документацией, подтверждающей полное соблюдение законной процедуры:

Документы на участников;
Документы на объект отчуждения;
Письменные уведомления с предложением выкупа и отметкой о вручении либо нотариальные отказы.

Если сделки касаются долей несовершеннолетних, дополнительно понадобится разрешение от органов опеки.

Как оформить задаток в предварительном договоре

Дорогие читатели!

Одним из ключевых моментов подписания предварительного контракта является оформление задатка. Согласно ст. 380 ГК РФ, условия задатка должны фиксироваться в письменном виде.

Можно оформить передачу первого взноса простой распиской, либо включить данные в текст ПДКП.

Смысл действия задатка – защита интересов пострадавшей стороны и привлечение к ответу нарушителя:

Если продавец не исполнил договора, покупателю возвращают двойной задаток;
При отсутствии активных действий с обеих сторон (если обе стороны передумали заключать сделку), выданный продавцу задаток возвращают покупателю на основании Определения ВС РФ № 18-КГ18-232 от 15 января 2019 г.

Основаниями для возврата задатка со стороны продавца станет отсутствие какой-либо активности при подготовке документации к сделке купли-продажи. Активными действиями в этом случае расцениваются звонки, письма с предложением заключить договор, электронные сообщения, телеграммы.

Если дело дойдет до суда, требования истца удовлетворяют, при отсутствии у ответчика доказательств, что предпринимались действия с целью оформления сделки.

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса

Недооценивая значимость нотариального заверения, некоторые считают, что экономят, отказываясь от услуг нотариуса, однако в отношении ПДКП это не так. Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор по форме должен полностью совпадать с основным. На основании п. 1 ст.

42 ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, все сделки по отчуждению долевой собственности требуют заверения у нотариуса. Раз предварительный контракт и будет касаться сделки отчуждения, следует обратиться в нотариальную контору.

В ходе подготовки к сделке могут возникнуть самые неожиданные обстоятельства, которые приводят к срыву текущих договоренностей. Находятся более выгодные или лучшей планировки объекты, резко меняются цены на рынке недвижимости, из-за чего свершать сделку на прежних обстоятельствах становится уже невыгодно. Рассчитывать на компенсацию в суде можно только при наличии юридически значимого, корректно составленного документа.

Нотариус, берущий на себя составление и заверение подписанного ПДКП, гарантирует законность и неоспоримость полученного документа.

Документы для оформления предварительного договора

Есть вопросы по теме статьи?

Залог успешной сделки – правильно оформленные документы и отсутствие поводов для оспаривания. Предварительный договор не требует большого пакета документации, однако дает возможность собрать основательный перечень справок, которые могут потребоваться в процессе регистрации сделки.

Для заключения ПДКП достаточно иметь паспорта и документы, дающие основания считать, что сделка должна состояться в пределах обозначенных сроков.

Подготовка к основной сделке требует времени и усилий от обеих сторон.

Что предстоит собрать продавцу

Основная часть документации должна быть собрана именно собственником жилья, намеренным передать свою долю новому владельцу:

Гражданский паспорт;
Выписка ЕГРН (свидетельство из Росреестра);
Выписка из домовой книги;
Нотариально заверенные письменные отказы;
Заключение об оценке (если требуется обстоятельствами);
Разрешение сотрудников отдела опеки (при отчуждении доли недееспособного или несовершеннолетнего);
Согласие ребенка на продажу, если собственник не достиг 14-летия;
Согласие на сделку от супруга (если долей владеют совместно).

Чтобы договор на продажу доли был успешно зарегистрирован в Росреестре, необходимо обеспечить присутствие всей необходимой документации.

Что готовит к сделке покупатель

Полнота списка для покупателя зависит от вида заключаемой сделки. Если сделка стандартная, достаточно предоставить паспорт и квитанцию об оплате регистрационной пошлины.

Для ипотеки перечень документации от покупателя определяет банк:

Российский паспорт;
Справка с места работы с информацией о стаже и заработной плате;
Заключение оценщика на покупаемую в ипотеку недвижимость;
Согласие с ипотечной сделкой со стороны супруга.

Если банку понадобятся дополнительные подтверждения платежеспособности и ответственности, перечень документации может быть расширен.

Для чего нужна помощь юриста

Планируя сделки с долевым имуществом, значение ПДКП увеличивается многократно, ведь перед назначением даты подписания договора покупателю и продавцу предстоит пройти достаточно долгую процедуру согласования с остальными собственниками. Чтобы договор и задаток был оформлен в полном соответствии с законодательством, следует обратиться за помощью к юристам.

Имея опыт в делах составления документов подобного рода, юрист поможет защитить интересы покупателя и продавца, а при возникновении споров представит интересы в суде, оградив клиентов от больших убытков.

Частые вопросы и ответы

Продавец взял задаток, а позже отказался от сделки и не отдает задаток. Что делать?

При неисполнении условий предварительного контракта, пострадавший вправе обратиться в суд. Суд обяжет принудительно исполнить договор, если с момента истечения действия договора прошло не более полугода.

Какие требования можно заявить в иске, если продавец не исполнил договор?

Закон предусматривает принудительное исполнение обязательств по договору. Если это невозможно, по факту несостоявшейся сделки юристы советуют рассчитать убытки, возникшие из-за впустую потраченного времени. При наличии уважительных причин нарушитель может остаться безнаказанным, суд примет во внимание болезнь или длительное отсутствие.

Кто вправе требовать расторжения предварительного договора?

Обе стороны могут воспользоваться правом на расторжение ПДКП, однако пункт об этом должен быть упомянут в самом договоре. Если продавец просто не станет выполнять условия, деньги задатка нужно будет вернуть в двойном размере. Это часто заканчивается судебными тяжбами.

Если отказался покупатель, продавец просто оставляет себе деньги задатка.

Планируется покупка квартиры, где два продавца – один покупатель. Как правильнее оформить ПДКП?

Если два собственника продают долю одному покупателю, можно обойтись одним договором. Обычно несколько сторон указывают как Продавец 1, Продавец 2 и т.д. Все остальные реквизиты и требования к ПДКП соблюдаются в том же объеме.

Рекомендованные для вас статьи:

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры: как оформить, образец договора
Договор купли-продажи доли квартиры между супругами
Как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности: образец 2024, процедура заключения

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности имеет свои особенности, которые важно учесть при проведении такой сделки. Когда речь идет о долевой собственности, стороны должны быть внимательны к деталям и правильно оформить договор, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Одной из частых проблем при заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности является непонимание процесса и его правовых аспектов. Многие люди сталкиваются с вопросами относительно прав и обязанностей сторон, порядка проведения сделки и правильного оформления документов.

Для ответов на часто возникающие вопросы и помощи в заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности можно обратиться к юристу. Он сможет подробно разъяснить все нюансы сделки, предложить образец договора и указать на важные моменты, которые следует учесть при его заключении.

Учитывая сложность сделки и возможные риски, важно следовать определенному алгоритму при заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности. Этот алгоритм поможет избежать ошибок и обеспечить безопасность сделки для всех сторон.

Процедура заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности включает не только подписание документов, но и соблюдение определенных формальностей. Важно провести проверку правового статуса квартиры, заключить предварительный договор, определить условия сделки и правила расчетов.

В заключение, для безопасного и юридически правильного заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо обратиться к юристу. Он поможет усовершенствовать договор, ответить на все вопросы и обеспечить юридическую защиту прав и интересов каждой из сторон сделки.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности: образец 2024, процедура

Покупка квартиры в долевой собственности имеет свои особенности, которые важно учесть как покупателю, так и продавцу. Для заключения сделки необходимо составить договор купли-продажи, который будет юридически обязывающим для обеих сторон. Ответы на частые юридические вопросы, связанные с этой процедурой, можно найти в образце договора купли-продажи квартиры в долевой собственности на 2024 год.

Основные условия договора купли-продажи квартиры в долевой собственности включают указание сторон, описание объекта сделки, цену квартиры, сроки передачи права собственности и другие важные детали. Также в договоре могут быть прописаны дополнительные условия, учитывающие интересы каждой из сторон.

Процедура заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности требует внимательного изучения документов и соблюдения определенного алгоритма действий. Перед подписанием договора рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, который поможет разъяснить все нюансы и ответить на вопросы, связанные с этой сделкой.

Читайте также: Что делать, если суд не выдает исполнительный лист?

Частые вопросы, возникающие при заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности, могут касаться признания сделки недействительной, последствий невыполнения условий договора, порядка регистрации права собственности на квартиру и других аспектов. Поэтому важно быть грамотно подготовленным и иметь достаточную информацию для принятия осознанных решений.

Таким образом, образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности на 2024 год и процедура его заключения являются важными инструментами для успешного осуществления такой сделки. Компетентная помощь юриста может быть необходима, чтобы гарантировать защиту интересов каждой из сторон и избежать возможных правовых проблем.

Заключение договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: особенности и алгоритм сделки

Заключение договора купли-продажи квартиры в долевой собственности имеет свои особенности, которые важно учесть при оформлении сделки. Перед заключением договора может возникнуть несколько вопросов, на которые нужна помощь юриста.

Одна из особенностей заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности заключается в том, что квартира является объектом долевой собственности. Это означает, что одна квартира может принадлежать нескольким собственникам, владеющим долей в праве собственности.

В процессе заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности возникают частые вопросы, на которые нужно найти ответы. Например, как правильно оформить документы, как рассчитать доли каждого собственника, какие документы необходимы для сделки.

Помощь юриста в заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности может быть необходима для правильного оформления всех необходимых документов, проверки их юридической соответственности и защиты интересов сторон сделки.

Алгоритм сделки по заключению договора купли-продажи квартиры в долевой собственности включает несколько этапов. Сначала необходимо составить договор и проверить его соответствие законодательству. Затем происходит подписание договора обеими сторонами и его регистрация в соответствующих инстанциях.

Особенности сделки с долевой собственностью

Сделки с долевой собственностью представляют некоторые особенности и требуют особого внимания при заключении договора купли-продажи квартиры. Возникающие вопросы могут быть сложными, поэтому поиск ответов и обращение к юристу может понадобиться.

Одной из частых проблем при сделках с долевой собственностью является неопределенность самого объекта сделки. Поэтому важно включить в договор купли-продажи полное и точное описание квартиры, чтобы предотвратить возможные споры в будущем.

Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности должен включать не только составление правильного договора, но и проверку документов, связанных с объектом сделки, таких как разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Особенности долевой собственности квартиры требуют от покупателя дополнительной осторожности. Он должен проверить надежность застройщика, сделать предварительный анализ рынка недвижимости и оценить прогнозируемую прибыль от инвестиций.

В случае возникновения вопросов или сомнений в процессе заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности, рекомендуется обратиться к юристу. Он сможет предоставить необходимую помощь и предоставить профессиональные рекомендации, учитывая все нюансы и особенности данной сделки.

Читайте также: Основные изменения в штатном расписании на 2024 год: образец приказа

Ответы юриста на частые вопросы

Вопрос 1: Какие особенности сделки купли-продажи квартиры в долевой собственности?

Ответ: Сделка купли-продажи квартиры в долевой собственности имеет свои особенности по сравнению с обычной сделкой. В данном случае продаются только доли в праве собственности на квартиру. Необходимо учесть, что приобретатель становится совладельцем данной квартиры и вправе претендовать на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Вопрос 2: Какие документы нужны для заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности?

Ответ: Для заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо предоставить следующие документы: паспорт продавца и покупателя, свидетельство о праве долевой собственности на квартиру, документы, подтверждающие согласие других собственников на продажу доли, выписка из домовой книги, удостоверяющая факт состояния права собственности на квартиру, а также документы, подтверждающие факт оплаты квартиры.

Вопрос 3: Какой алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности?

Ответ: Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры в долевой собственности следующий: 1) подготовка необходимых документов; 2) подписание договора сторонами; 3) совершение нотариального удостоверения договора; 4) внесение информации о сделке в Единый государственный реестр недвижимости; 5) передача документов и оплата квартиры; 6) регистрация договора в Росреестре.

Вопрос 4: Какая помощь может быть нужна юриста при заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности?

Ответ: Юрист может оказать помощь при заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности, например, помочь при подготовке необходимых документов, проверке прав собственности на квартиру, советом по условиям договора, а также консультацией по правовым вопросам, связанным с данной сделкой.

Нужна ли помощь юриста

При заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности на рынке недвижимости возникают различные вопросы и часто возникает необходимость в помощи юриста.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности имеет свои особенности и требует тщательного изучения и понимания. Юрист сможет объяснить все нюансы сделки и помочь разобраться с правовыми аспектами.

Одной из основных причин привлечения юриста при совершении сделки купли-продажи является необходимость проверки правовой чистоты квартиры. Юрист сможет провести независимую проверку всех документов и убедиться, что квартира не обременена никакими правами третьих лиц.

Важно помнить, что договор купли-продажи квартиры в долевой собственности может содержать множество нюансов и особенностей, которые могут влиять на права и обязанности сторон. Юрист сможет оценить все риски и помочь защитить ваши интересы.

Юрист предоставит все необходимые ответы на вопросы, связанные с заключением договора купли-продажи квартиры в долевой собственности, и поможет правильно оформить сделку, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Получение помощи юриста при заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности является гарантией защиты ваших прав и интересов. Не стоит рисковать и совершать сделку без поддержки квалифицированного специалиста.

Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности имеет свои особенности и требует внимательного подхода. Важно следовать определенному алгоритму, чтобы убедиться в законности и безопасности сделки.

1. Нужна помощь юриста. В случае долевой собственности рекомендуется обратиться к опытному юристу, специализирующемуся на купле-продаже недвижимости. Он поможет разобраться с особенностями договора и даст ответы на все вопросы.

2. Подготовка документов. Юрист соберет и проверит все необходимые документы для заключения договора. Это включает в себя документы о праве собственности, технический паспорт, разрешения на строительство и другие документы, которые подтверждают законность сделки.

Читайте также: Бесплатные бланки и образцы актов сдачи-приемки работ и услуг за 2024 год в Excel, Word, PDF

3. Согласование условий. Стороны договора должны согласовать все условия сделки: стоимость, сроки, ответственность за недостатки и другие важные моменты. Юрист поможет защитить интересы покупателя и продавца.

4. Подписание договора. После согласования условий, стороны подписывают договор купли-продажи квартиры. Здесь важно быть внимательными и внимательно прочитать все пункты договора перед подписанием.

5. Регистрация. Заключение договора необходимо зарегистрировать в уполномоченных органах. Юрист поможет с оформлением всех необходимых документов и сопроводит клиента на этапе регистрации.

6. Оплата и передача квартиры. После регистрации договора и оплаты суммы сделки, происходит передача квартиры от продавца к покупателю. Важно проверить квартиру на наличие дефектов и согласованных условий.

Заключение договора купли-продажи квартиры в долевой собственности может оказаться сложной процедурой, поэтому важно обратиться за помощью к профессионалу-юристу, чтобы грамотно провести все этапы сделки и уберечь себя от возможных неприятностей.

Полезно знать:

Правовая карта потребителя: эффективная и бесплатная помощь потребителю
Как и по какой ставке заплатить налог с дивидендов в 2022 году
Государственная пошлина за апелляционную жалобу: сумма и порядок уплаты
Как перевести садовый (дачный) дом в жилой: подробная инструкция и требования на 2024 год

Договор купли-продажи доли в квартире

Условия продажи долей отличаются от продажи целой квартиры. Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи. Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи?

Отсюда и ошибки юридического характера.

Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа. Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала.

✅ Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки

Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение. Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой).

Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам(п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением). Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками. Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (п.

1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, владелец может продать долю с закрепленной за ней комнатой (например, гостиная – это треть от 3-комнатной квартиры).

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист.

Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Совет покупателям! Попросите продавца показать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ будет содержать сведения о размере доли, которую вы собираетесь приобрести.

Вместе с тем, если за долей закреплена комната, потребуйте копию соглашения всех совладельцев или копию решения суда. Также у продавца должны быть на руках отказы всех сособственников – поскольку они имеют право первыми выкупить долю в квартире. Тем самым, вы узнаете о предмете сделки – «идеальная» или «физическая» доля в общем праве.

✅ Стороны договора

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников. Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем.

🔻 Продавец

Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

группа сособственников квартиры– если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2019 годатакие сделки будут проходить без участия нотариуса (ФЗ № 76 от 1 мая 2019 года). Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ДКП квартиры;
один продавец– заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – разослать извещения в адрес всех содольщиков и дождаться обратных ответов;
несовершеннолетний или недееспособный собственник– не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Супруг не сможет распорядиться долей, если квартира находится в совместном владении. Сперва придется разделить имущество, т.е. выделить долю мужа и жены. Обычно с этим помогает нотариус – у него же можно сразу заключить ДКП ½ доли в квартире настоящему или бывшему супругу.

🔻 Покупатель

Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники). Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность.Особо требования не меняются даже если покупателей несколько.

Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Закон оговаривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца выступают его родители, опекуны, попечители или близкая родня названных лиц (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

Такие сделки запрещены и не возможны даже в случае продажи квартиры.

✅ Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договорекупли-продажи (ст. 550 ГК РФ).

Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

«шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и отказе от преимущественного права выкупа;
информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
порядок расчетов;
как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
срок регистрации в органе Росреестра;
число экземпляров ДКП;
приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
подписи сторон;
удостоверительная подпись и печать нотариуса.

✅ Образец договора купли продажи ½ доли в квартире 2024

✅ Куда нести, где регистрировать?

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности проходят заверку в кабинете у нотариуса. Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса.

Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

Выбор и обращение в нотариальную контору.
Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см. “Как оформить долю в квартире в собственность“).

✅ Какие нужны документы?

И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости. Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства.

Список документации:

паспорта – продавца и покупателя;
заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
доверенность – если оформление поручено представителю;
копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
передаточный акт (приема-передачи);
документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
техническая и кадастровая документация (по ситуации);
копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);
разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра (п. 7 ст. 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации»).

Обо всех нюансах позаботится нотариус.

✅ Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

госпошлина– размер составляет 0,5% от цены договора(стоимости доли). Предельное значение – 300 рублей, а максимальное – 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ);

Если оценка доли ниже, чем ее кадастровая стоимость – нотариус обратится именно к кадастровой цене. Для расчетов заказывают кадастровую выписку из ЕГРН, где и содержится актуальная цена на текущую дату. Сведения Росреестра обновляются каждый год.

услуги правового и технического характера (УПТХ)– нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость– его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты). Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета.

Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «Налог с продажи доли в квартире».

Составлению договора купли-продажи уделяется пристальное внимание. Опечатки, ошибки в инициалах, некорректные сведения о праве собственности, отсутствие пункта об «уведомлении остальных собственников» – типичные нарушения и основания для отказа в регистрации. Если вы не хотите допустить ошибки, обратитесь за консультацией к нашим юристам.

Они пояснят тонкости общей долевой собственности и оценят вашу ситуацию.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию: