Как правило, договор аренды торговый площадей в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах. Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда.
В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора1 . Россол С.В. Состав договора В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем.
Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.
Приложения – неотделимая часть договора!
Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора.
Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так. Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение.
Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п. На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков.
Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения. Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонтные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости. Пример 1
| В тексте договора данное условие можно сформулировать следующим образом: «В случае если стоимость работ, услуг, предоставляемых организацией ООО «Умелец», превышает среднерыночный уровень цен более чем на 15%, арендодатель имеет право заключить договор с иной организацией, производящей аналогичные работы или оказывающей аналогичные услуги». |
Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павильонов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора.
Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.
С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора?
Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине арендной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета мнения арендатора.
Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя.
Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ. Пример 2
| Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств: «Арендодатель обязуется обеспечить посетителям свободный и беспрепятственный доступ к арендуемому помещению в течение 7 дней в неделю в дневное (утреннее, вечернее)2 время, не менее 12 часов в будние дни и не менее 10 часов в выходные и предпраздничные дни. Исключение составляют общегосударственные праздничные дни, объявленные выходными». |
- план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;
И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.
Структура текста договора
Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.
Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора3 . Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.
Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.
Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом.
Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде.
По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части:
- предмет договора;
Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?
Хочу инвестировать в коммерческую недвижимость — найти помещение в городе-миллионнике с долгосрочным арендатором и сдавать в аренду, то есть купить готовый бизнес. За счет этих вложений хочу создать себе безусловный базовый доход и накопления на старость.
Прошу ответить на несколько вопросов:
- Как лучше оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого?
- Какие условия нужно обязательно прописать в договоре аренды?
- Что дает регистрация договора в Росреестре? Обязательно ли его регистрировать?
- Кто отвечает перед пожарными инспекторами и СЭС: арендатор или арендодатель?
адвокат и специалист по недвижимости
Самозанятым нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость — лучше зарегистрироваться как ИП. В договоре нужно подробно описать, что, кому, на сколько сдаете и как считается арендная плата. Регистрировать договор в Росреестре необязательно.
Расскажу обо всем по порядку.
Как оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого
Самозанятым нельзя сдавать коммерческую недвижимость — в законе есть прямой запрет на это. Если самозанятый сдаст нежилое помещение, налоговая посчитает арендные платежи предпринимательскими доходами. Она начислит на них 13% НДФЛ, 20/120 НДС и еще наложит штраф за предпринимательство без регистрации — 10% от арендной платы за все время аренды, но не менее 40 000 ₽.
Сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Чтобы ею заниматься, нужно зарегистрировать ИП и выбрать подходящий налоговый режим: УСН или ПСН.
УСН — упрощенная система налогообложения — подойдет, если вы будете зарабатывать не больше 200 млн рублей в год.
Если не планируете больших расходов, за счет которых можно было бы уменьшать налоговую базу, выбирайте УСН с объектом «Доходы». Платить нужно будет 6% от общей суммы арендных платежей по итогам квартала.
Если ожидаются расходы — например, помещение куплено в кредит, и есть ежемесячный ипотечный платеж, — то вариант УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% может быть выгоднее.
Советую посчитать, когда сумма налога будет меньше:
- налог = арендная плата × 6%;
- налог = (доходы − расходы) × 15%.
ПСН — патентная система налогообложения — подойдет, если доход от сдачи недвижимости в аренду не превысит 60 млн рублей в год. По закону сдача в аренду нежилых помещений — один из видов деятельности, по которым может применяться патент.
В этой системе налоговая ставка тоже 6%, как при УСН «Доходы», но ставку умножают на потенциальный доход — тот, что может получить арендодатель, по мнению региональных властей.
Порядок оплаты патента зависит от срока его действия:
- Патент на период до 6 месяцев можно оплатить в течение срока его действия.
- Патент на 6—12 месяцев оплачивают двумя платежами: ⅓ — в течение 90 календарных дней после начала действия патента, ⅔ — в течение срока его действия.
Если не регистрировать ИП и сдавать коммерческую недвижимость в статусе физлица, то можно нарваться на штрафы от налоговой. Так как сдача недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность, а о переходе на УСН или ПСН арендодатель не сообщал, то ему доначислят НДС по ставке 20/120 и пени за просрочку уплаты.
Поэтому оформлять договор с арендатором коммерческой недвижимости советую в статусе ИП на УСН или ПСН.
Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами
Начать учиться
Что прописать в договоре аренды
Кроме реквизитов арендодателя и арендатора в договоре аренды нужно подробно описать, что сдается, для чего, на какой срок, когда и как арендатор должен вносить платежи, когда договор может быть расторгнут досрочно.
Данные помещения, которое сдаете в аренду. В договоре нужно прописать, какое помещение сдается — торговый зал, офис, склад, — его кадастровый номер, площадь и адрес. Можно приложить технический план помещения.
Если в аренду сдается часть помещения, то к договору можно приложить выкопировку — копию, снятую с части от общего поэтажного плана. На копии можно маркером закрасить передаваемую в аренду часть помещения.
Размер арендной платы. Его можно прописывать как угодно:
- в виде платы за все помещение или квадратный метр;
- в рублях или иностранной валюте, но расчеты все равно будут в рублях. Курс валюты считается на дату перечисления платежа, но в договоре можно указать другую дату.
Можно также вписать формулы, по которым будет рассчитываться арендная плата: например, 1% от кадастровой стоимости помещения.
Порядок изменения арендной платы. Здесь пишут, когда и как арендодатель может изменить размер арендной платы. Например: «Арендодатель может увеличивать арендную плату не более чем на 10% один раз в год».
Это очень важный момент: обычно вносить какие-то изменения в договор можно только с согласия обеих сторон через дополнительные соглашения, но в договорах аренды можно прописать, что арендодатель может в одностороннем порядке, без согласия арендатора, увеличивать арендную плату. По закону это можно делать не чаще одного раза в год.
Срок договора аренды. Стороны договариваются, на какой срок арендатор снимает помещение и что будет, когда срок истечет: договор пролонгируется, нужно будет его перезаключить или он перестанет действовать, и арендатор съедет из помещения.
Еще следует продумать ситуации, когда договор можно будет расторгнуть досрочно и в одностороннем порядке. Например, дать арендодателю право расторгнуть договор, если арендатор просрочит платеж больше чем на два месяца.
Правила использования помещения. Следует прописать, как арендатору можно использовать помещение. Например, можно указать, что в нем допустимо оборудовать офис или маникюрный кабинет.
Правила зависят от законодательных ограничений и пожеланий самого арендатора. Например, в жилых домах нельзя открывать бюро ритуальных услуг и хранить там тела умерших. Так что если помещение на первом этаже жилого дома, арендодатель такого арендатора пускать не должен.
Или, допустим, арендодатель против алкоголя и может отказать арендаторам, которые хотят открыть пивную.
Кто несет расходы на содержание помещения. Во время заключения договора аренды нужно сразу решить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, и прописать это в договоре.
Ответственность сторон за нарушение их обязанностей. Обычно ее устанавливают для арендатора, если он просрочит платеж. Например, за каждый день просрочки будут начисляться пени на сумму арендной платы. У арендодателя тоже могут быть обязанности по договору, например сделать ремонт.
Если он не отремонтирует помещение, арендатор может взыскать неустойку.
В договор аренды можно добавить и другие условия, которые арендодатель и арендатор посчитают нужными. Например:
- Право арендодателя приходить с инспекцией и проверять, в каком состоянии находится помещение.
- Режим работы арендатора. Это актуально, если помещение в жилом доме и арендодатель не хочет проблем с соседями.
- Пропускной режим, если помещение находится в здании с пропускным режимом, как многие бизнес-центры .
Обязательно ли регистрировать договор аренды в Росреестре
Договор аренды недвижимости заключают письменно. Если он заключен дольше чем на год, то его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Но если этого не сделать, штрафов не будет. Договор аренды все равно действует, и стороны должны выполнять свои обязательства по нему. Регистрация договора нужна прежде всего для третьих лиц, например потенциальных покупателей недвижимости, которые смогут узнать об обременении в виде аренды по выписке из ЕГРН.
В то же время регистрация договора в Росреестре выгодна арендатору. Если недвижимость продадут, новый собственник не сможет выселить арендатора, пока действует договор. Арендатор, вложивший существенные деньги в ремонт помещения, сможет и дальше работать в своей торговой точке.
Для регистрации долгосрочного договора в Росреестр может обратиться кто-то один: арендатор или арендодатель. Достаточно предъявить договор и квитанцию об уплате госпошлины. Госпошлина — 2000 ₽, если за регистрацией обратился ИП, или 22 000 ₽, если обратилась организация.
Договоры на срок менее года или неопределенный срок в Росреестре регистрировать не нужно.
Кто будет отвечать перед проверяющими органами
В зависимости от характера нарушения — пожарной безопасности или санитарных норм — ответственность может понести не только арендатор, но и арендодатель.
За нарушения пожарной безопасности может ответить и арендатор, и арендодатель — этот вопрос решает суд.
В судах учитывают два фактора:
- Что указано в договоре. Если в договоре прописано, что за пожарную безопасность отвечает арендатор, то это будет принято во внимание, но автоматически от ответственности арендодателя не освобождает.
- Кем было допущено конкретное нарушение. Например, если горючий мусор в подсобку сложил арендатор, отвечает он. А если пожарный выход во время капитального ремонта заварил арендодатель, то отвечать будет он.
Конституционный суд подтвердил, что виновного в нарушении нужно определять исходя из конкретных обстоятельств. Если прописать в договоре, что ответственность за нарушения пожарной безопасности несет арендатор, судья все равно может наказать арендодателя, если была его вина.
За нарушения санитарных правил будет отвечать арендатор, так как это он ведет предпринимательскую деятельность. Но если в плохом санитарном состоянии виноват арендодатель — например, он должен был сделать капремонт, но не сделал, — то потом арендатор может обратиться к арендодателю.
- Допустим, из-за санитарного состояния деятельность арендатора приостановили на 90 суток, то есть три месяца он не мог работать. Арендатор может отказаться платить арендную плату за этот период и взыскать с арендодателя пени и штрафы, предусмотренные договором.
Что в итоге
Договор аренды — это не формальность, а серьезный документ. Грамотно составленный и зарегистрированный договор поможет сформировать стабильные отношения с арендатором, справедливо распределить расходы на содержание помещения, избежать претензий контролирующих органов, а при необходимости — безболезненно разорвать отношения с недобросовестным арендатором.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Вопрос был задан 17.05.2021 и дополнен ответом эксперта 06.09.2021
Дарья Третьякова
С какими сложностями вы сталкивались при заключении договора аренды?
Сергей, аххахах с такой информацией сразу захотелось отдать лям
Отредактировано
Привет. Я не эксперт, заочно с этим знаком. Вот что могу сказать:
1. Самозанятым нельзя сдавать коммерческую недвижимость в аренду, поэтому только ИП (режим налогообложения лучше выбрать УСН доходы).
2. В интернете есть множество примеров договоров, но однозначно стоит прописать про ответственность каждой из сторон: просрочки, порча имущества, не соблюдение санитарных норм, пожарной безопасности и тд. Также имеет смысл добавить пункт про индексацию или увеличение стоимости аренды на величину инфляции раз в N лет, если договор долгосрочный.
3. Регистрировать договор обязательно, если срок аренды составляет более 12 месяцев. Что это дает для арендодателя сказать не могу, но для арендатора это гарантия того, что Вы будете выполнять все условия договора.
4. Насколько я знаю, арендатор обязан установить пожарную сигнализацию, указатели выхода, огнетушитель купить и что-то еще, а за все остальное ответственность несете только Вы.
Самая меньшая проблема с коммерческой недвижимостью — это система налогообложения и договор.
Самая большая — найти нормальный, перспективный и стабильный объект.
Вот с этого надо начинать. критерии выбора объекта, разбор кейсов.
То, что объект уже с арендаторами вовсе не означает, что он хороший.
Отредактировано
Аноним автор вопроса, у меня тоже такие же планы. К сожалению,в моем окружении нет таких знакомых владельцев коммерческой недвижимости, кто мог бы поделиться своим опытом и знаниями.Предлагаю общаться и обмениваться будущим опытом.
Опергруппа
Андромеда, убрали часть комментария, чтобы обезопасить пользователей — мы с вами еще не так хорошо знакомы. Если автор решит отправить свои контакты, мы не будем против.
Сергей, инвестировал в гов.
что за термин «коммерческая недвижимость» ?
если у физ лица в собственности нежилое помещение (гараж) и он сдал его в аренду тоже ФЛ, но это ФЛ — ИП, который ремонтирует там машины — этот гараж коммерческая недвижимость:))).
Отредактировано
А что с подоходным налогом при продаже коммерческой недвижимости, которая сдавалась?
Можно ли получить налоговый вычет?
В зависимости от выбранной схемы налогооблажения.
Добрый день.
Есть нежилое имущество оформленное на супругу и есть ООО тоже на супругу, в выписке на эту недвижимость супруга записана, как физ лицо, то есть по ФИО. ООО только открыли и хотим правильно составить договор аренды, что бы оплату за аренду учитывать в расходах. Есть ньюанс, ООО открыли, но пока официально не открываемся, собираем документы на лицензирование (основной вид деятельности будет стоматология),
Вопрос по недвижимости самый главный это,
Как и когда (через какое время) можно будет проводить платёж в пользу физ лица за аренду, если ещё нет доходов?
Смущает то, что в договоре оплата должна быть ежемесячной. Хотелось бы эти средства оплачивать с доходов, то есть когда откроемся официально. А так получается заводить деньги на р/сч для оплаты аренды и вдобавок, как налоговый агент свои же кровные отправлять 13%(.
Можете подсказать наилучший вариант. Заранее благодарен.
Как арендаторам в торговых центрах защитить свои права
Елена Мехоношина
Предприниматель решает снять площадь в торговом центре. Заполняет заявку на аренду и связывается с менеджером. В ответ получает проект договора с кипой приложений — с бесконечными ссылками между пунктами и непонятными формулировками.
Подписывает бумаги не глядя — и создаёт себе проблемы.
Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.
Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.
Как защитить права
Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять.
Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.
Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить.
Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.
Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.
Что проверить в договоре
Описание помещения
В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ.
Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.
Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.
Размер арендной платы
Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:
— плата за уборку,
— рекламу на фасаде.
Частота повышения арендной платы
Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны.
Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.
Время первой арендной платы
Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля.
Узнайте, есть ли у вас поблажки.
Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.
Срок аренды
Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.
Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.
Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.
Преимущественное право аренды на новый срок
Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал.
Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.
Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ.
Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.
Основания для выселения
Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ.
В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.
Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.
Ответственность за ремонт
Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже.
Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.
Компенсация за ремонт
Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт.
Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.
Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.
Возврат депозита
Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.
Согласование рекламы
Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.
Запрет на смену деятельности
Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.
Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать.
А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.
Штрафы
Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.
Правила внутреннего распорядка
Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.
Как принять помещение
Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:
- в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
- работают ли розетки, окна, лампы;
- убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.
Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ.
Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Попробовать бесплатно
Как исполнять договор, чтобы не было проблем
Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.
Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.
Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.
Статья актуальна на 25.05.2022
Продолжайте читать
Обязан ли предприниматель вернуть клиенту деньги за абонемент
Как зарегистрировать договор аренды помещения в Росреестре
Уведомление Роспотребнадзора о начале деятельности
Ещё больше полезного
Рассылка для бизнеса
Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Соцсети
Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе
Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .
Полезности
- Справочная
- Курсы
- Рассылка
- Регистрация бизнеса
- Справочник ОКВЭД