Дом давно признали аварийным, он есть на reformagkh.ru, и мы ждем очереди на переселение. Но недавно всем жильцам стали предлагать компенсацию вместо жилья: говорят, что нет денег строить новый дом. Предлагают по 40 000 ₽ за 1 м².
Это очень дешево — даже однушку не купить.
У меня двушка площадью 37,8 м². Я единственный собственник, прописан в ней тоже один. Соседей вызывали в администрацию и предлагали деньги.
Тем, кто отказывался, говорили, что вычеркнут из какого-то списка.
Подскажите, как действовать в этой ситуации?
По части 4 статьи 15 жилищного кодекса все квартиры в аварийном доме считаются непригодными для жизни. Поэтому жильцов расселяют, а дом сносят. Но чтобы людям было где жить, им дают в собственность новую недвижимость или компенсируют стоимость старой.
Либо жильцы аварийного дома могут сами купить другую квартиру, а государство вернет часть потраченных денег.
Если ваш дом включили в адресную программу по переселению граждан, значит, его признали аварийным до 1 января 2017 года. В этом случае вы можете выбрать, получить новое жилье или деньги.
Скидка 50% на курсы Учебника
Подписчикам Tinkoff Pro — наши курсы про деньги и жизнь со скидкой. И повышенный кэшбэк
Как дом признают аварийным
По закону все собственники квартир в многоквартирном доме совместно владеют и обязаны содержать по установленным правилам общедомовое имущество: несущие стены, чердак, подвал, земельный участок. Когда дом становится аварийным и опасным для проживания, собственники обязаны сами его отремонтировать или снести.
Как собственники следят за общедомовым имуществом, контролирует орган местной власти — комиссия по оценке жилых помещений местной администрации или управление по строительству. Именно этот орган вправе признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. И выставить такое требование собственникам.
Перечень аварийных домов составляют по критериям из постановления правительства. Например, дом обяжут снести, если у него есть крен, он может обрушиться или несущие конструкции износились.
Если собственники сами не снесут или не отремонтируют дом в срок, орган власти вправе изъять участок под ним и выкупить все помещения. Это нужно, чтобы люди не жили в небезопасном здании.
Конечно, владельцам квартир сложно самостоятельно снести дом, и эту обязанность берет на себя муниципалитет. Он за свой счет оценивает жилые и нежилые помещения и стоимость доли каждого собственника в праве на участок под домом. Затем рассылает владельцам извещения с отчетом об оценке и проектом соглашения об изъятии недвижимости по установленной стоимости.
Собственники могут согласиться с предложенной суммой или обжаловать ее.
Кому положено жилье, а кому — деньги
Верховный суд отвечает на этот вопрос так:
- если аварийный дом нужно снести, но он не включен в адресную программу по переселению граждан из такого жилья, у собственников просто выкупают старую недвижимость. То есть они могут получить только компенсацию;
- если дом признали аварийным и включили в адресную программу по переселению, собственники вправе потребовать выкупную цену за изымаемую квартиру либо другое жилье. При этом новую недвижимость можно сразу получить в собственность или выкупить с зачетом суммы компенсации в стоимость.
Программа по переселению из аварийных домов финансируется из федерального и региональных бюджетов и реализуется в 2019—2025 годах. Но жильцы домов, которые признали аварийными после 1 января 2017 года, в нее не включены. Значит, им положена только компенсация.
Список субъектов, где приняты региональные программы, есть на reformagkh.ru. А список аварийных домов, жильцов которых надо расселить, формируют органы местного самоуправления. Судя по вашему вопросу, ваш дом есть в этом списке, но на всякий случай вы можете зайти на сайт и проверить.
Муниципалитет заключает с собственниками соглашения об изъятии недвижимости и расселяет аварийный дом. Потом администрация сносит дом за свой счет и забирает участок в собственность.
События будут развиваться так:
- Собственники, которые хотят получить новое жилье взамен аварийного, должны в указанный в извещении срок обратиться в администрацию и заключить соглашение. За ними зарегистрируют право собственности на новую квартиру и переселят.
- Жильцы, которые выберут компенсацию, тоже должны прийти в указанный срок в администрацию, заключить соглашение о выкупе своей недвижимости и, если нужно, согласовать ее цену. Например, представить свой отчет о стоимости. Их выселят и дадут деньги.
- Тех, кто не согласен ни на один вариант, принудят к изъятию имущества через суд. Сделать это администрация сможет через три месяца после того дня, когда собственник должен был ответить на извещение с проектом соглашения об изъятии имущества. Что именно получит владелец — компенсацию или жилье, — решит суд.
Как считают компенсацию
Стоимость аварийных квартир по заказу муниципалитета определяют оценочные компании. Если собственник не согласен с оценкой, он может заказать собственную и передать результаты муниципалитету или обратиться в суд. А если стороны не могут договориться о цене, в любом случае придется судиться.
- из рыночной стоимости жилого помещения;
- рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка;
- сумм за невыполненный капитальный ремонт дома.
Еще в эту сумму входят все расходы собственника на переезд. Например, на аренду временного жилья, услуги грузотакси, комиссию риелтора за поиск новой квартиры, госпошлину за регистрацию права собственности.
Так, житель Томска потребовал от администрации города изъять его семикомнатную квартиру в аварийном доме и выплатить компенсацию — 2 599 000 ₽. Такую сумму мужчине насчитала оценочная компания, услуги которой он оплатил сам. Администрация предлагала ему только 1 314 121 ₽. И даже эту сумму не выплатила, потому что долго не могла уведомить всех собственников о сносе.
Дело № 2-110-2022
Суд назначил экспертизу, чтобы оценить рыночную стоимость изымаемой квартиры. Та подтвердила, что сумма компенсации действительно 2 599 000 ₽ и складывается:
- из стоимости квартиры — 826 000 ₽;
- стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома — 637 000 ₽;
- компенсации за невыполненный капитальный ремонт дома — 1 070 000 ₽;
- потенциальных убытков из-за переезда — 67 000 ₽.
В итоге суд согласился с оценкой эксперта и обязал администрацию изъять квартиру истца и выплатить ему 2 599 000 ₽, компенсировать судебные расходы — 300 ₽ за госпошлину, а еще оплатить судебную экспертизу — 15 000 ₽.
Для собственников, которые приобрели квартиру уже после того, как дом признали аварийным, выкупная цена не может быть выше цены при покупке. Это правило не распространяется на наследников жилья и тех, кто купил аварийную недвижимость до 28 декабря 2019 года.
Вот пример из судебной практики. Департамент муниципального имущества Нефтеюганска обратился в суд и потребовал изъять у жительницы аварийного дома квартиру и участок под ней. Взамен ей предложили компенсацию — 1 250 000 ₽. Дом включили в региональную программу переселения.
Дело № 86RSO№-18
Квартиру площадью 30,8 м² оценили в 2 921 720 ₽. Но женщина купила ее после того, как дом признали аварийным, поэтому размер компенсации равнялся стоимости квартиры при покупке. В ответ она потребовала, чтобы ей предоставили жилье, за которое не надо доплачивать.
Департамент отказал: замена возможна, если собственник не хочет получать компенсацию и ему выдают жилье такой же стоимости, как изымаемое. Но новое жилье дороже квартиры истицы, и равноценных вариантов нет. Поэтому женщине можно зачесть компенсацию в стоимость новой квартиры, а за остальную часть придется доплатить.
Суд разобрался в споре. Женщина купила квартиру до того, как приняли поправки в статью 32 жилищного кодекса, а дом включили в региональную программу по расселению аварийного жилья. Значит, она может на выбор получить:
- компенсацию в размере рыночной цены недвижимости — 2 921 720 ₽;
- другое жилье взамен изымаемого или выкупить его.
Она решила получить жилье без доплаты. Такой вариант не прописан в программе переселения, но суд учел, что женщина — пенсионерка, поэтому ее нельзя обязать доплачивать за новое жилье.
Аварийное жилье и участок под ним решили изъять, а женщине дать без доплаты другую благоустроенную квартиру площадью 30,8 м².
Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или деньги на ветер
Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.
- Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан»
Что такое аварийный дом
Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.
Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан. А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение.
Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.
Признаки аварийности дома
Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:
- разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
- крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
- расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
- расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
- повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания (Фото: Артем Ленц/ТАСС)
Что могут получить жители сносимых аварийных домов
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.
В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.
Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь
Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст.
32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.
Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.
В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.
Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения (Фото: Станислав Красильников/ТАСС)
Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:
- если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
- если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
- если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
- если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
- если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.
Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный
Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.
«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.
Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:
— С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания.
Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.
Читайте также:
- Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры
- Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски
- «Дом.РФ» использует земельные аукционы для расселения аварийного жилья