Дарение доли – самый, пожалуй, легкий способ передать часть жилой собственности родственнику или любому другому человеку. Главный плюс в том, что разрешения на это обычно ни у кого спрашивать не нужно, а одариваемый получает права на квадратные метры только за подпись в договоре. Об этих и других тонкостях дарения читайте в нашем материале.
Что такое доля в квартире
- Совместная собственность подразумевает, что квартира не поделена на доли. К примеру, супруги купили и просто оформили на двоих жилплощадь или жилье приватизировала семья из четырех человек.
- Долевая собственность – это имущество двух и более человек на правах общей собственности с определением доли каждого владельца. Вариантов ее появления множество: разделить жилье на доли могут супруги или близкие родственники, квартира досталась по наследству сразу нескольким родственникам и т.д.
Дети тоже могут быть законными владельцами части жилья. Например, основанием для выделения доли в квартире несовершеннолетнему становится ее покупка с использованием материнского капитала. При этом доля ребенка в квартире не может быть меньше, чем причитающаяся ему по закону.
После выделения доли, ее обязательно регистрируют в ЕГРН.
В документах доли обозначены как ½, ⅓, ¼ квартиры. Причем каждому владельцу принадлежит не конкретная часть жилья, а вся квартира. Он вправе по желанию пользоваться любой ее комнатой, каждым сантиметром. Обычно собственники долей сами договариваются, кто в каком помещении будет жить. В случаях, когда вопрос не получается решить мирным путем, помогает суд.
В особо сложных ситуацию долю выделяют в натуре, если, конечно, есть для этого технические условия (имеется возможность оборудовать отельный вход и личный санузел в комнате).
Кто имеет право дарить, а кому запрещено
Чтобы подарить долю собственности в квартире, нужно соответствовать нескольким требованиям:
- Владеть жильем и долей, право на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре;
- Быть совершеннолетним;
- Быть дееспособным и психически здоровым.
Многие ошибочно полагают, что сделать столь щедрый подарок так же нелегко, как и продать часть жилья, ведь другие собственники могут воспротивиться. Однако в этом плане дарение доли в квартире и ее продажа – разные вещи.
Чтобы передать в дар долю, не требуется согласия остальных, потому что это безвозмездная сделка. То есть даритель не получает за нее деньги.
Продажа же относится к разряду возмездных сделок, поэтому распоряжаться долевой собственностью разрешено лишь с согласия всех ее владельцев. Например, продать долю в квартире мужу не удастся в обход супруги. Причем, это касается не только продажи доли в квартире, но и перепланировки жилья.
Список лиц, которые не имеют права дарить доли:
- Несовершеннолетние дети;
- Граждане, которые находятся на лечении, содержании и воспитании в больницах, домах престарелых, интернатах, детских домах. Их родственники тоже не смогут подарить кому-либо долю;
- Представители малолетних детей и недееспособных граждан;
- Собственники доли квартиры, заложенной в кредитных организациях (банк дает разрешение лишь в исключительных случаях);
- Владельцы, чья доля меньше минимального размера, установленного законом. Речь идет о минимуме жилплощади на одного человека. Нормы прописаны в региональных правилах и варьируются от 8 до 15 кв. м. В этом случае нельзя как продать долю в квартире, так и подарить;
- Коммерческие структуры, которые решили совершить сделку дарения между собой. А вот юрлицо может сделать подобный подарок физическому лицу и наоборот.
Кому можно подарить долю
По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний собственник.
Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей.
Иначе сделка будет считаться незаконной.
И все же законодательство предусмотрело перечень лиц, кому дарить доли в квартирах запрещено в целях борьбы с коррупцией:
- Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель – их клиент или родственник клиента;
- Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей.
Нужен ли нотариус для дарения доли
- Нотариус обязателен: в квартире несколько собственников со своими долями, кто-то один или двое решили подарить их кому-либо. Нотариальное согласие требуется от супруга, если покупка доли в квартире или доме случилась уже в браке.
- Нотариус не нужен: все владельцы дарят доли в одной сделке. Нотариальное согласие супруга не нужно, если доля досталась собственнику до брака, подарена, приобретена в наследство, приватизирована в браке или же был оформлен брачный договор, где оговорены детали владения недвижимостью.
Какие документы понадобятся для дарственной
Для договора дарения доли понадобятся такие же документы, что и для продажи квартиры:
- Документы, на основании которых получена доля: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и др.;
- Выписка из ЕГРН на жилое помещение;
- Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета;
- Техпаспорт или экспликация квартиры и поэтажный план;
- Паспорта дарителя и одаряемого.
Для оперативного заказа выписки ЕГРН, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр. Достаточно указать кадастровый номер или адрес недвижимости. И готовая выписка будет у вас уже через 30 минут.
Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2024 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
В частных случаях необходимо подготовить:
- Свидетельство о браке;
- Свидетельство о рождении ребенка;
- Нотариальное согласие супруга дарителя;
- Документы о родстве сторон, если подарок предназначен близкому родственнику;
- Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая дееспособность сторон.
Для чего нужна выписка ЕГРН при дарении доли и где ее взять
В перечне документов для дарения доли в квартире есть выписка из ЕГРН. Справка эта обязательная, без нее в Росреестре не зарегистрируют право собственности на того, кто получил подарок. В выписке из ЕГРН указаны все собственники квартиры.
Даритель доказывает тем самым свое право собственности на жилье или долю в квартире.
Но главный пункт, который наиболее важен для договора дарения доли – обременения. В выписке есть раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах», который отражает наличие арестов, невыплаченных ипотек банку, запретов и других ограничений. Если недвижимость в обременении, то нельзя дарить даже просто долю близкому родственнику, не говоря уже обо всем помещении.
В заключении договора дарения доли в квартире или ее целиком будет отказано.
Заказать выписку легко и просто, если воспользуетесь услугами сервиса ЕГРН.Реестр. Это быстрее, чем в офисах Росреестра или МФЦ – без очередей, в режиме онлайн. Достаточно указать кадастровый номер или адрес недвижимости, и готовая выписка будет у вас уже через полчаса.
Как мужчина пытался подарить долю в квартире без нотариуса. И через 1,5 года судов смог
У жителя Томска в собственности было две трети квартиры, еще треть принадлежала его маме — и позже мужчина решил подарить свою долю ей. Они составили договор, подписали его и подали в Росреестр вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Но ведомство потребовало представить договор дарения, заверенный у нотариуса, и приостановило регистрацию.
Максимальный срок такой приостановки — три месяца. Если за это время заявители не приносят нужный документ, в регистрации отказывают. Так и вышло: мать и сын не пошли к нотариусу — и Росреестр им отказал.
Даритель не хотел платить за нотариальные услуги и обратился в суд с административным иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
Аргументы сторон
Мужчина. Мы с мамой владеем квартирой вдвоем. Если я подарю ей свою долю, она станет единственным собственником.
Закон действительно требует, чтобы сделки с долями в праве собственности на недвижимость удостоверял нотариус. Это нужно, чтобы не нарушались права никого из долевых владельцев недвижимости. Но в нашем случае других собственников кроме нас с мамой нет. Это простая сделка, с которой мы вполне можем справиться без нотариуса.
Платить 5000 ₽ за его услуги я не собираюсь.
Росреестр нарушил мое конституционное право распоряжаться имуществом. Прошу суд признать решение ведомства незаконным и обязать его зарегистрировать переход прав на долю от меня к маме.
Росреестр. Мы работаем строго по закону. Сделки, в которых стороны дарят или продают свои доли в праве общей собственности на недвижимость, должен заверять нотариус.
Есть исключения, но случай семьи в их число не входит.
Эти люди принесли обычный договор дарения. Мы приостановили регистрацию, чтобы дать им время удостоверить его у нотариуса, но они этого не сделали.
Просим в иске отказать.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция:
В иске отказываю.
Государственные регистраторы обязаны проверять все документы, которые стороны представляют в Росреестр. Ведомство должно установить, что сделка соответствует закону — оформлена надлежащим образом и не нарушает ничьи права.
Сделки с долями должен удостоверять нотариус. Простой договор подошел бы , если бы оба собственника дарили свои доли кому-то третьему. Но здесь долей распоряжается только один собственник из двух, поэтому этот случай формально не подходит под исключения.
Сделка, которая должна быть нотариально заверена, но заключается в простой письменной форме, считается ничтожной и не влечет никаких последствий. Росреестр был абсолютно прав, когда приостановил регистрацию.
Мужчина посчитал это решение незаконным и обжаловал его в апелляционной инстанции.
Областной суд, апелляционная инстанция:
Все правильно.
Истец знал, что ему нужно заверить договор, но решил сэкономить. Так нельзя. Оставляем решение в силе.
Тогда даритель подал кассационную жалобу.
Тут все законно.
Судебные акты нижестоящих инстанций менять не будем.
Мужчина не хотел сдаваться — и дело дошло до Верховного суда.
А мы считаем, что Росреестр неправ.
Нотариус заверяет сделки с долями в недвижимости, чтобы помочь людям безопасно распоряжаться своими правами. В таких сделках много юридических тонкостей — часто люди подписывают договор, не понимая последствий. Нотариус обязан проследить, чтобы документ соответствовал желаниям сторон.
Если человек хочет продать свою долю в недвижимости, он обязан сначала предложить ее другим собственникам. Нотариус проверяет, чтобы предложение о продаже было направлено как полагается. При дарении такой обязанности у сторон нет.
А значит, нет и необходимости разъяснять им смысл сделки, проверять их намерения и соблюдение права преимущественной покупки.
К тому же в законе нет требования обязательно удостоверять договоры дарения доли в недвижимости. Если стороны подписали договор, значит, согласны распределить доли определенным образом. Предъявлять претензии о правах на подаренную долю некому, и нотариус в этой ситуации ни к чему.
Стороны могут по желанию заключить договор дарения в нотариальной форме. Но обязывать их это делать нельзя.
Пусть Росреестр зарегистрирует переход права между матерью и сыном по тому договору, что они принесли.
Что в итоге
Через полтора года судов мужчина сможет подарить матери свою долю в квартире без нотариуса — на основании определения Верховного суда.
Могут ли теперь все дарить доли без нотариуса
Увы, скорее всего, нет.
Определение Верховного суда — это не источник права, оно имеет силу только для героев этой истории. Всем остальным придется судиться. Но если сослаться в иске на определение ВС, возможно дело закончится в вашу пользу в первой инстанции.
Росреестр уже разъяснил, что будет требовать от дарителей долей нотариальную форму договора до тех пор, пока не изменится закон или об этой ситуации не выскажется Пленум ВС РФ.
Даже если заменить договор дарения на договор купли-продажи , его все равно придется заверять у нотариуса. Росреестр не пропустит простой письменный договор отчуждения долей, если по нему не передаются все доли одновременно.
Приостановку регистрации можно попробовать обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра. Ее члены проверят действия государственного регистратора, но вряд ли изменят его решение.
Единственный выход — все же удостоверить договор у нотариуса. Можно сэкономить на услугах правового и технического характера, если принести готовый договор дарения. Нотариусы негативно относятся к документам, которые составили заявители.
Но клиенты вправе просить удостоверить свой договор, а не пользоваться формой от нотариуса.
За удостоверение договора в любом случае придется заплатить по нотариальному тарифу — 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽. Каждые 100 000 ₽ в стоимости доли — это 500 ₽ нотариального тарифа.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Обложка — коллаж Lyudmila2509 / evgeniykleymenov / Mikhail Markovskiy / Shutterstock
Ирина Половодова
Приходилось ли вам спорить с госорганами? Расскажите, по какому поводу:
А что вообще проверяет нотариус? Ничего!
У нас нотариусы почти как риэлтора, во многих случаях зарабатывают на воздухе, на пустом месте
1,5 года судов, зато 5 тыс сэкономил
Редактор Т—Ж
Токсичная, тут действительно не очень ясно, почему нельзя в таком случае дарить без нотариуса. Если по этому случаю внесут поправки в законодательство, то его упорство сэкономит многим людям деньги.
Токсичная, это называется — дело принципа.
Видимо у человека было много свободного времени
Ale, ну если так — то ладно) может еще кому пригодится этот прецедент
Приходилось.
Вот то же с дарением части квартиры. Мама единолично владеет квартирой, захотела через дарение сделать так, чтобы с дочерью было по 1/2, сами составили договор дарения на 1/2, сотрудник, принимавший документы, потребовал нотариально оформленный договор, предвидя это, заранее нашла и распечатала два определения по таким же случаям (когда владелец целой квартиры дарит долю посредством простого договора дарения). Ожидала отказа, но всё благополучно, росреестр зарегистрировал переход права.
И в этом году спорила с налоговой. Подала на вычет в том числе затраты на отделку приобретённой квартиры. Вычет был и по медпомощи, и по покупке квартиры и по отделке. Подозрения родились после звонка инспектора с удивлением спросившей за отделку, по её мнению включить в вычет отделку можно только при ижс (индивидуальном жилищном строительстве). Тут уж сильно удивилась я, т.к. в налоговом кодексе иначе написано, но я же всё же совсем в другой сфере образованна, а инспектор не может же не знать, работает в налоговой.
Она обещала уточнить и перезвонить, после чего пропала. Прошло время, вычет одобрили, проверяю в личном кабинете сумму остатка имущественного налогового вычета — пересчитываю и понимаю, что затраты на отделку не учли. Подала жалобу, через какое-то время получаю письмо, что они актуализировали остаток имущественного вычета, проверяю — ага, значит, я была права, а инспектор нет.
Было очень приятно.
Таля, можете дать ссылку или номера дел, на которые ссылались?
У нас отказ (приостановка) — требуют заверение нотариусом. Москва, июль 2024. А у вас какой город?
Отредактировано
Вообще странно как то поступил россрестр нарушив законы РФ в данной ситуации!
Я на стороне мужика в данной ситуации и надо накрячить россреестр через суды еще за моральный ущерб и не знание законов РФ.
Мужик прав в даной ситуации на 100%
Собствеников квартиры всего 2-ое сын и мама
Сын дарит всю свою долю маме!
Была статья у тинькофф по этому поводу:
https://journal.tinkoff.ru/guide/guide-daryu-dolyu/
Вот цитата оттуда :
Переход права собственности на долю от дарителя к одаряемому по простому письменному договору без нотариуса возможен в трех случаях:
1) Все собственники долей дарят их одному одаряемому по одному договору.
2) Владелец квартиры выделяет долю из единоличной собственности и дарит ее — в этот момент у доли еще нет сособственников, поэтому нотариус в сделке не требуется.
3) Собственников долей всего двое, и один продает или дарит долю другому.
KUBATOR, статьи в интернете не являются источником права. По действующему регулированию прав росреестр, позиция ВС крайне странная и противоречит его же пленумам.
Аналогичная ситуация. Сейчас мне сын дарит свою долю. В МФЦ документы не приняли, сказали только через нотариуса.
Непонятно почему я должна платить нотариусу , и сумма будет далеко не 5 тыс.
Нотариус в нашей стране — просто ещё один налог. По факту они ничего не смотрят и не проверяют. И ответственность тоже не несут.
По поводу штрафа за парковку на газоне судились с ГАИ. Доказали, что земля без травы и не огороженая бордюром не может считаться газоном))
Sad.SA, а можно ссылку на дело? Думаю, многоим пригодится ваш опыт.
Желающим могу прислать текст составленного иска
Когда в свое время дарили квартиру от бабушке к внучке нотариус не требовался, потому что договор между близкими родственниками.
Что-то изменилось? могут ли признать договор не действительным?
зовите, ничего не изменилось.
Герой статьи дарит долю, а не квартиру целиком, поэтому ему по закону нужно удостоверять договор дарения у нотариуса.
Вам нотариус не требовался не из-за близкого родства, а из-за дарения квартиры целиком.
Близкое родство при дарении влияет только отсутствие необходимости платить налог с полученного в дар имущества, а не на необходимость нотариального удостоверения договора.
Небольшое замечание, апелляционная комиссия в росреестра проверяет только приостановления по кадастровому учету и единой процедуре учет+регистрация (первое предложение статьи 26.1 221-ФЗ).
Если вы с рассматриваемым случаем обратитесь в комиссию комиссия вам откажет указав что они такое не рассматривают.
Вот ведь не лень было судиться, сколько он интересно госпошлин оплатил суду?
Лариса, нисколько не оплатил. В итоге всё оплачивает проигравшая сторона.
Лариса, 300 рублей за иск и 150 за каждое обжалование. Итого 300 + (150 * 3) = 750 рублей
Хотел сделать в ППФ — мог указать дату до 01.06.2016.
РР на этом основании отказать не в праве. Если, конечно, на тот момент у него собственность была.
Захочу и подарю. Как правильно оформить дарственную на квартиру и не облажаться: гайд
Договор дарения, или дарственная, — один из популярных способов передачи недвижимости и другого имущества от одного человека к другому. Как у и многих других юридических процессов, у него есть немало нюансов и подводных камней. «Секрет» вместе с юристами и специалистами по недвижимости разобрался, когда один человек может подарить квартиру другому, как это сделать и какие есть плюсы и минусы дарственной.
Что такое дарственная
В законе нет термина «дарственная» — так в народе называют договор дарения. Договор дарения — это документ, по которому право собственности на имущество безвозмездно переходит от дарителя к одаряемому. Подарить можно не только квартиру — это также может быть дом, автомобиль, деньги, украшения или любая другая собственность.
Пётр Манько, управляющий партнёр в агентстве недвижимости «Загородный стиль»
Чаще всего договор дарения встречается в сделках по недвижимости, проходящих внутри одной семьи. Например, старшие члены семьи дарят детям и внукам. Или глава семьи заранее распределяет объекты: многие считают, что в случае смерти распределение наследства по закону произойдёт не так, как им бы хотелось, а составлять завещание не хотят из-за суеверий.
Чтобы заключить договор дарения, в процессе должны участвовать обе стороны, отметила адвокат и медиатор Валерия Подгорская. По закону одаряемый может не принять дар, поэтому одного желания дарителя мало.
Договор дарения: какие есть особенности
Когда можно оформить дарственную
Подарить имущество, в том числе и квартиру, можно в любой момент, отметил эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры» Константин Бахтин. Не имеет значения, как долго даритель владел квартирой или другим имуществом — много лет или всего несколько месяцев.
Какую недвижимость можно подарить
Дарить можно даже ипотечную жилплощадь, но только с согласия банка, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Разрешено передавать другому лицу и право требования по договору долевого участия в строящемся доме», — уточнил он.
Подарить можно не только всю квартиру, но и её часть, отметила, в свою очередь, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Но для этого потребуется обратиться к нотариусу.
«При этом нотариус не нужен, если все собственники дарят свои доли по одной сделке либо когда у квартиры два владельца и один дарит свою долю другому», — добавил Константин Бахтин.
Услуги нотариуса нужны в случае, если собственник квартиры или её части младше 18 лет, а также если даритель ограниченно дееспособен.
Если даритель приобрёл приобрёл недвижимость в период брака и супруги не заключали брачный договор, нужно получить нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, отметила партнёр юридической группы «Яковлев и партнёры» Вероника Сальникова.
Вероника Сальникова, партнёр юридической группы «Яковлев и партнёры»
От супруга одаряемого такое согласие не требуется, так как сделка является безвозмездной, а имущество, полученное в дар, поступает в единоличную собственность одаряемого.
Можно ли потребовать что-то взамен
Нельзя передать в дар имущество на каких-то условиях, отметил Сергей Тимошенко. Договор дарения — это безвозмездная сделка, поэтому даритель не может оформить его в обмен на что-то. Иначе такую сделку признают мнимой или притворной.
«Договор дарения исключает перечисление денежных средств. Если человек продаёт, то это уже договор купли-продажи. Когда дарственной пытаются прикрыть договор купли-продажи — это мнимая сделка. Например, раньше, чтобы не уведомлять соседей при продаже комнаты, делали договор дарения комнаты.
Хотя фактически деньги получали. Так делать нельзя, поскольку необходимо уведомить соседей либо получить отказ соседей и спокойно продавать по договору купли-продажи», — пояснила Елена Мищенко.
Если договор дарения будет оформлен под давлением на дарителя, документ будет признан недействительным.
Кто и кому может подарить квартиру
Подарить квартиру можно кому угодно — это может быть как близкий родственник, так и посторонний человек, уточнил Константин Бахтин.
Константин Бахтин, эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры»
Чтобы договор дарения не был оспорен, даритель должен обязательно соответствовать определённым требованиям, в частности, быть собственником, действовать добровольно, обладать полной дееспособностью и не иметь психических заболеваний, влияющих на осознанность совершаемых действий.
Полностью дееспособными граждане считаются с 18 лет, уточнил адвокат Сергей Тимошенко. С этого момента собственник вправе распоряжаться имуществом самостоятельно, если нет других ограничений — например, установленной в судебном порядке недееспособности.
Договор дарения не сможет оформить ребёнок младше 14 лет. А дети с 14 до 18 лет могут сделать это только с письменного согласия родителей, попечителей или усыновителей.
На практике орган опеки и попечительства вряд ли согласится на дарение имущества несовершеннолетнего, потому что это не принесёт ребёнку какой-либо выгоды, уточнил Сергей Тимошенко.
Кроме того, есть несколько профессий, представители которых не могут получить квартиру в дар в определённых ситуациях, уточнил адвокат, член Московской палаты адвокатов Шон Бетрозов.
Кому нельзя подарить квартиру:
- работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций от людей, которые в этих организациях учатся, лечатся или содержатся, а также от родственников этих людей;
- государственным и муниципальным служащим и сотрудникам Банка России, если им хотят подарить квартиру в связи с их должностными полномочиями или исполнением служебных обязанностей;
- одной коммерческой организации другой. Одна фирма не может подарить офис другой, однако директор компании может оформить дарственную в адрес другой компании. Правило работает и в обратную сторону: фирма может подарить недвижимость своему сотруднику.
Какие документы нужны для дарственной
Для оформления договора дарения понадобятся:
- паспорта дарителя и одаряемого или свидетельство о рождении, если квартиру дарят ребёнку младше 14 лет;
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- технические документы на квартиру: техпаспорт или экспликация и поэтажный план;
- нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если даритель состоит в браке, а квартира относится к совместно нажитому имуществу);
- согласие органов опеки и попечительства (при необходимости);
- доверенности на представителей сторон — если договор подписывают представители;
- разрешение банка (в отношении залогового жилья);
- квитанция об уплате госпошлины. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2000 рублей.
«К необязательным документам относятся справки из наркологического и психоневрологического диспансера, подтверждающие, что собственник не состоит на учёте. По закону для совершения сделки они не требуются, но я всегда советую своим клиентам получать такие справки накануне сделки», — добавила адвокат Валерия Подгорская.
Как оформить договор дарения
Договор дарения заключается в простой письменной форме и обязательно в трёх экземплярах, отметил Константин Бахтин. По одному экземпляру остаётся у дарителя и одаряемого, ещё один нужен для государственной регистрации в Росреестре.
Константин Бахтин, эксперт-юрист консалтинговой группы «Гебель и партнёры»
Нормативной формы у договора нет, поэтому он оформляется в произвольном виде. Главное, что должно следовать из содержания, — это безвозмездная передача имущества.
В обязательном порядке нужно указать дату и место заключения договора, сведения о дарителе и одаряемом: ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации.
Также в договоре дарения нужно максимально идентифицировать передаваемую квартиру: указать её адрес, кадастровый номер, номер записи из ЕГРН.
Оформить дарственную можно у риелтора, юриста, нотариуса, через МФЦ или самостоятельно через Росреестр. Без регистрации в Росреестре при жизни дарителя договор будет недействительным.
При желании можно оформить акт приёма-передачи. Это не обязательно, но поможет избежать возможных споров в будущем.
Сколько стоит оформление дарственной
Стоимость оформления дарственной на квартиру зависит от нескольких факторов. В первую очередь на расходы влияет, кто именно будет составлять договор. Услуги нотариуса обойдутся дороже всего: всё зависит от стоимости недвижимости и степени родства дарителя и одаряемого.
Например, за дарение квартиры, которая стоит 7 млн рублей, близкие родственники заплатят не менее 17 000 рублей, а остальные — не менее 35 000.
Услуги риелтора в среднем обойдутся в 10 000 рублей, уточнил Шон Бетрозов. А составление договора дарения у юриста будет стоить в районе 5000 рублей. Оформить дарственную можно не в каждом МФЦ — узнать, есть ли такая услуга и сколько она стоит, можно по телефону конкретного многофункционального центра.
Так или иначе, придётся заплатить госпошлину в 2000 рублей.
Какие сроки действия дарственной
У договора дарения нет срока действия, однако он вступит в силу только после регистрации перехода права собственности. До тех пор нести все расходы на содержание квартиры и платить налог на недвижимость должен даритель — ведь именно он остаётся владельцем.
Зарегистрировать переход права собственности можно в любой момент. После этого все обязанности по содержанию квартиры перейдут к одаряемому.
Плюсы дарственной
Не нужно платить налоги
Главный плюс заключения договора дарения между родственниками заключается в том, что им не нужно платить НДФЛ со стоимости полученной недвижимости. Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сёстры. «Если, предположим, гражданин Иванов дарит свою квартиру родной тёте, она будет обязана заплатить 13% НДФЛ так же, если бы Иванов дарил эту квартиру совершенно постороннему человеку», — пояснила управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева. Дарителю тоже не нужно платить налог, отметила Валерия Подгорская.
Дарение — безвозмездная сделка, поэтому даритель не получает от этого какой-либо доход.
Можно не договариваться с другими собственниками
При дарении доли в недвижимости нет необходимости соблюдать правило о преимущественном праве покупки, добавила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева. Так что, если человек захочет подарить кому-то свою часть квартиры, он может это сделать без их разрешения.
Не придётся делить с супругом
«Подарок будет личным имуществом и при разводе его не придётся делить между супругами. Согласия супруга на продажу подаренного имущества тоже не нужно», — уточнила Валерия Подгорская.
Минусы дарственной
- Если одаряемый не является близким родственником, ему придётся заплатить налог в сумме 13% от стоимости подаренного имущества. Налоговый вычет к таким сделкам не применяется.
- Договор дарения может быть признан судом фиктивной сделкой. «Если сопровождаете сделку дарения «неофициальными взаиморасчётами» по распискам, для одаряемого всегда существует риск потери и имущества, и уплаченных за него денег. Подменять сделку купли-продажи договором дарения может быть крайне опасно», — подчеркнула Валерия Подгорская.
- Право собственности переходит при жизни дарителя. В результате для дарителя есть определённые риски. Например, пожилой родственник может остаться без квартиры, если внук, которому её подарили, решит продать недвижимость при жизни дарителя.
- Суд может отменить договор дарения при объявлении банкротом индивидуального предпринимателя или юрлица, если будет установлено, что дарение осуществлено за счёт средств, связанных с предпринимательской деятельностью.
- Даритель может отменить дарение.
- Родственники дарителя могут оспорить дарение через суд.
Когда можно отменить дарение
- если одаряемый умрёт раньше дарителя и это было прописано в договоре;
- если одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь или жизнь его близких родственников.
«Также собственник может отказаться от дарения, обещанного в будущем, если после заключения договора его имущественное, семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение обязательств приведёт к существенному ухудшению уровня жизни», — пояснил Константин Бахтин.
Если переход права собственности уже зарегистрирован, отменить дарение можно только через суд.
Даритель также вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если одаряемый настолько плохо обращается с квартирой, что может её потерять, подчеркнул адвокат Сергей Тимошенко.
Когда можно оспорить договор дарения
Есть несколько ситуаций, при которых родственники дарителя могут оспорить договор дарения.
Из-за недееспособности
«Если даритель является пожилым человеком или имеются сомнения в его дееспособности, то суд проводит медэкспертизу, по результатам которой выясняет факт недееспособности», — уточнил Шон Бетрозов.
Чтобы избежать таких ситуаций, лучше оформлять дарственную с нотариусом.
«При оформлении такого договора нотариус проверяет и объект недвижимости, и дарителя, действия которого заверяет. Таким образом, в случае обжалования нотариус может выступать в суде свидетелем, который подтвердит волеизъявление дарителя в момент оформления договора», — пояснила Ригина Гордеева.
Из-за принуждения
Договор аннулируют, если был доказан факт давления на владельца квартиры.
Из-за отсутствия согласия супруга
Нельзя оформлять дарственную на совместно нажитую в браке квартиру, не получив на это согласие супруга дарителя, отметил Шон Бетрозов.
Оспорить соглашение и признать сделку ничтожной можно в течении трёх лет с момента регистрации дарственной в Росреестре и перехода права собственности.
Это правило касается родственников дарителя. Если иск подаёт третье лицо, оно может оспорить дарственную только в течение одного года с момента, как узнал о дарении. А если даритель хочет отозвать дарственную, а одариваемый против, то срок исковой давности увеличивается на пять лет.
Коллаж: «Секрет фирмы», stevanovicigor/easyfotostock/Eastnews