Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.
Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.
Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст.
1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.
- ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
- изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.
В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст.
30 Градостроительного кодекса РФ.
Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью
Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.
Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.
Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:
- вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
- удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
- площади участка.
ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.
Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»).
Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.
Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?
Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.
Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).
Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).
В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта.
Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.
Оспаривание кадастровой стоимости [2023]
Оспаривание кадастровой стоимости требуется, чтобы понизить ее до показателя рыночной цены недвижимого имущества. От этого зависит расчет налоговых и арендных платежей, т.е. собственник получит экономию. Механизм оспаривания примерно одинаков для юридических и физических лиц. Но если граждане-собственники могут сразу подать заявление в суд, то организациям необходимо сначала пройти рассмотрение спора через комиссию по Росреестре.
В марте 2022 года Правительство РФ ввело новый временный порядок применения кадастровой стоимости. Независимо от результатов гос. оценки недвижимости, будет применяться указанный показатель по состоянию на 1 января 2024 года.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
В материале расскажем, когда и зачем нужно оспаривать кадастровую стоимость, как подготовиться к процедуре и пройти ее самостоятельно, что нужно представить в комиссию и судебные органы.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Что такое кадастровая стоимость и зачем ее нужно оспаривать
Кадастр – это свод сведений о недвижимости. Они содержатся в ЕГРН, включают технические и адресные данные объектов (участков), показатели их стоимости. Чтобы внести в госреестр информацию о кадастровой стоимости, государство и регионы периодически проводят оценку недвижимости.
По итогам этой процедуры формируется отчет о цене по кадастру, которая впоследствии переносится в ЕГРН.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Цена объекта, указанная в кадастре, применяется для целей налогообложения. При аренде государственного или муниципального имущества эти показатели берутся за основу для расчета арендных платежей. Также стороны могут использовать кадастровые данные для согласования цены по гражданским сделкам с недвижимостью.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
Государственная оценка недвижимости не является безусловно объективной процедурой. Для оценки изучается рынок недвижимого имущества в регионе, техническая документация БТИ, текущие сведения из ЕГРН. Но реальные технические характеристики недвижимости специалисты-оценщики не увидят, так как не проводят обследования.
Собственник может представить документы в период проведения оценки, но это бывает достаточно редко.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
По указанным выше причинам, цена объекта по кадастру может значительно отличаться от действительной рыночной стоимости. Именно это несоответствие является основанием для оспаривания кадастровой стоимости. Если же оба ценовых показателями примерно одинаковы, правообладатель или арендатор ничего не выиграет от подачи документов.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Результаты гос. оценки размещаются в публичном доступе. Прежде всего, это касается отчета бюджетного учреждения после завершения оценочных работ.
До утверждения отчета можно представить свои возражения и замечания. Если отчет уже утвержден, а информация из его содержания перенесена в ЕГРН, то добиться изменения стоимостных показателей можно только путем обжалования. Росреестр меняет сведения в ЕГРН по факту получения решения комиссии или суда.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР № 226 (скачать) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Нормативные акты
Основные нормы о правилах оспаривания кадастровой стоимости описаны в Законе № 221-ФЗ (скачать). Там указаны варианты обращения с заявлением для юридических и физических лиц, особенности подготовки документов, их рассмотрения в судебных органах или в комиссии.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Отдельные нюансы процедуры регламентированы Законом № 218-ФЗ (скачать). В частности, там определен порядок обновления ЕГРН, если заявитель добьется положительного результата. Правила рассмотрения споров в судебных инстанциях определены ГПК РФ и АПК РФ.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Изменение кадастровой стоимости в 2022 и 2024 году
2022-2023 годы – это переходный период для кадастровой оценки недвижимости. Прежде всего, Росреестр обязал все регионы провести в 2022 году оценку земли, без учета ограничений по периодичности Закона № 237-ФЗ. В 2024 году по тем же правилам регионы будут заказывать оценку остальных объектов (помещения, здания, машиноместа).
Переход на единый цикл оценочных работ позволит определять кадастровую стоимость на одну дату по всей территории РФ. Также в период 2022-2023 года осуществляется переход на новый регламент оценки, оспаривания ее результатов.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
Мы уже отработали в судах вопросы снижения кадастровой стоимости в 2022 году, поимели ценный опыт в этом вопросе и готовы с Вами поделиться последней актуальной информацией.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Читай в материале, какие нововведения предусмотрены на 2022 и 2024 год для кадастровой оценки недвижимости, как будет рассчитываться налог, что нового в процедуре оспаривания.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
Будет ли меняться кадастровая стоимость в 2022 и 2024 годах
Единый нормативный акт о кадастровой оценке (Закон № 237-ФЗ) применяется с 2016 года. По нему работают все регионы страны, бюджетные учреждения, комиссии при Росреестре. На период 2022-2023 годов в Законе № 237-ФЗ предусмотрено ряд нововведений:
- меняется периодичность оценочных работ для всех регионов, кроме городов с федеральным статусом – вместо 3 лет теперь периодичность составит 1 раз в 4 года, но для городов федерального значения, как и ранее, оценку можно проводить 1 раз в 2 года;
- меняется порядок рассмотрения споров о размере кадастровой стоимости – с 2022 года регионы могут досрочно вводить новый порядок оспаривания через бюджетную комиссию, а с 2026 года эти правила начнут применяться по всей стране;
- меняется порядок судебного оспаривания – теперь собственникам нужно подавать административный иск, который будет рассматриваться по нормам КАС РФ;
- вводится единый цикл кадастровой оценки по всем регионам РФ – с этой целью свои разъяснения дал Росреестр, описав порядок проведения оценочных работ на ближайшие 2 года.
Как и ранее, решение о проведении оценочных работ принимают органы власти субъекта РФ. Они заключают договор с бюджетным учреждением, формируют перечни недвижимости, утверждают итоговый отчет.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Кадастровую стоимость своего объекта или участка можно проверить разными способами. Самый удобный и быстрый вариант – онлайн сервис на сайте ООО «Смарт Вэй». Там нужно ввести кадастровый номер, чтобы получить точные и актуальные данные о кадастровой стоимости.
p, blockquote 6,0,0,0,0 —>
p, blockquote 7,0,0,0,0 —>
Также мы сможете заказать выписку ЕГРН, которую наши специалисты получат за считанные минуты.
p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Мнение эксперта. С момента перехода на кадастровую оценку, стоимость недвижимости по ЕГРН постепенно выравнивается, по сравнению с рыночной ценой. Росреестр совершенствует методики и рекомендации для оценочных работ, обязывает учитывать итоги рассмотрения споров с собственниками.
Также сейчас применяется ФСО (Федеральный стандарт оценки). Он снижает вероятность ошибок в работе оценщиков бюджетных учреждений. Тем не менее, случаев завышения стоимости по кадастру все еще достаточно много, так как государственная оценка не учитывает все факторы, влияющие на рыночную цену.
Оспорить результаты кадастровой оценки можно несколькими способами, каждый из которых отработан специалистами компании “Смарт Вэй”. Выбор пути решения задачи зависит от многих факторов, которые определяются на основании документов на недвижимость.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
Что нужно сделать для оспаривания кадастровой стоимости?
В первую очередь, требуется найти опытного исполнителя, который работает по снижению кадастровой стоимости именно в Вашем регионе, имеет успешную судебную практику по этой категории споров, выполняет работу “под ключ”. Самостоятельно невозможно подготовить необходимые документы, которые в дальнейшем Вам потребуются:
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
| Документы для оспаривания кадастровой стоимости | Описание | |
| 1 | Заявление в комиссию | Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость через комиссию. С 2024 года заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. |
| 2 | Административный иск | Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии. |
| 3 | Выписка ЕГРН | Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости. |
| 4 | Отчет о рыночной стоимости | Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость. |
Расчет экономии кадастровой стоимости в Москве в 2024 году
К примеру, ваше здание по данным новой кадастровой оценки, с 1 января 2024 года оценено в 500 000 000 рублей.
p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
При этом аналогичные объекты на рынке оцениваются в сумму не более 350 000 000 рублей.
p, blockquote 12,0,0,0,0 —>
За те два года, которые будет действовать кадастровая стоимость, вы заплатите налог на имущество, который в качестве базы предполагает использование именно кадастровой стоимости.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
На сегодняшний день в Москве установлена ставка 2%, которая действует с 2024 года и в последующие годы в соответствии с Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 “О налоге на имущество организаций”. Кадастровая стоимость теперь в Москве будет обновляться каждые два года.
p, blockquote 14,0,0,0,0 —>
Получается, формула расчета налога на имущество от кадастровой стоимости, следующая:
p, blockquote 15,0,1,0,0 —>
500 000 000 * 2% * 2 года = 20 000 000 рублей
p, blockquote 16,0,0,0,0 —>
Эту сумму организация обязана заплатить в бюджет. Рассчитывать налог теперь будет сама Налоговая инспекция по данным ЕГРН.
p, blockquote 17,0,0,0,0 —>
Но если, вы сможете установить кадастровую стоимость в размере рыночной, то есть она составит 350 000 000 рублей, сумма налога существенно уменьшиться:
p, blockquote 18,0,0,0,0 —>
350 000 000 * 2% * 2 года = 14 000 000 рублей.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
Экономия на налоге на имущество за два года составит 6 000 000 рублей.
p, blockquote 20,0,0,0,0 —>
В нашей практике есть кейсы, где снижение кадастровой стоимости составляет до 30% – но все очень индивидуально и требует предварительного анализа экспертами компании “Смарт Вэй”.
p, blockquote 21,0,0,0,0 —>
p, blockquote 22,0,0,0,0 —>
Земельные участки
Как следует из сообщения Росреестра, в 2022 году все субъекты РФ обязаны организовать и провести оценку земельных участков. При этом не учитываются правила периодичности, предусмотренные Законом № 237-ФЗ. Например, если последние оценочные работы проводились в 2021 году, регион все равно обязан в 2022 году организовать их для земель всех категорий.
Далее оценка будет проводится с обычной периодичностью.
p, blockquote 23,0,0,0,0 —>
Единый цикл оценки, на который перейдут регионы после переходного периода, важен:
- для использования единой методики оценки;
- для единообразия определения кадастровой стоимости по всей территории РФ;
- для устранения несоответствий в распределении налоговой нагрузки на собственников из разных регионов.
Росреестр осуществляет общий контроль за процессом определения кадастровой стоимости. Также ведомство дает разъяснения регионам и бюджетным учреждениям, которые нужно учитывать в ходе оценки, при рассмотрении споров.
p, blockquote 25,0,0,0,0 —>
Здания, помещения
Согласно новым правилам цикличности, регионы обязаны провести следующую кадастровую оценку помещений, зданий и машиномест в 2024 году. Это означает, что для проведения оценочных работ и рассмотрения споров о стоимости будут применяться уже новые нормы Закона № 237-ФЗ. На 2022 год (переходный период), только 20% субъектов РФ воспользовались своим правом и перешли на новые правила оценки.
В Москве пока применяются ранее действовавшие правила.
p, blockquote 26,0,0,0,0 —>
Что говорит Росреестр о кадастровой оценке в 2022 и 2024 годах
О разъяснениях по переходному периоду оценки недвижимости, которые дал Росреестр, читайте выше. Сейчас на сайте ведомства размещены новые правила расчета и оспаривания кадастровой стоимости. Также обновлен раздел с данными Фонда государственной оценки.
Там указан расширенный перечень данных, которые можно получить по запросу.
p, blockquote 27,0,0,0,0 —>
На 2022-2023 годы введен временный порядок расчета налогов по кадастровой стоимости. Это связано с переходом на новые циклы оценки. ФНС будет обязана учитывать мораторий на повышение стоимости по кадастру следующим образом:
- данные оценки 2022-2023 годов будут размещаться в ЕГРН по общим правилам;
- независимо от итогов оценки, в 2024 году налог за землю будет рассчитан по стоимости участка, определенной на начало 2022 года;
- если по итогам оценки 2022 года кадастровая стоимость снизилась, ИФНС использует эти данные для начисления земельного налога.
Скорее всего, аналогичный порядок будет введен и для расчета имущественного налога за 2024 год (он будет начисляться в 2024 году). Но окончательное решение по этому вопросу пока не принято.
p, blockquote 29,0,0,0,0 —>
Обращаем внимание, что мораторий не распространяется на повышение кадастровой стоимости, связанной с изменением характеристик участка. Например, увеличение цены может быть вызвано установлением новой категории для участка, видов землепользования. При таких условиях для расчета налога может применяться кадастровая стоимость выше, чем по итогам оценки на начало 2022 года.
p, blockquote 30,1,0,0,0 —>
Список полезных документов
Документы для скачивания:
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Новые правила определения кадастровой стоимости для 2022 и 2024 года
Кроме перехода на новые циклы оценки недвижимости и временного моратория на применения повышенной кадастровой стоимости земли, в Законе № 237-ФЗ если еще ряд нововведений. Если орган власти субъекта РФ принял решение о применении новых правил, они вступают в силу на его территории с 2022 году. Если такое решение не принято, новый порядок расчета и оспаривания начнет применяться в регионе с января 2024 года.
О самых важных нововведениях читайте ниже.
p, blockquote 32,0,0,0,0 —>
Порядок оценки недвижимости
Новый регламент государственной оценки недвижимости, вступающий в силу с 2022 или 2024 года, включает следующие этапы:
- орган власти субъекта РФ принимает решение об оценке – например, на 2022 год такое решение принимается в отношении всех участков, поставленных на учет в ЕГРН;
- для проведения оценочных работ заключается договор с бюджетным учреждением, формируется перечень объектов – по новым правилам, заказчик может передать учреждению право на формирование перечня, направление уточняющих запросов в Росреестр;
- все документы и сведения, связанные с назначением оценки, размещаются на официальном портале органа власти региона – в частности, там разъясняется порядок сдачи деклараций на объект, подачи заявлений на пересмотр и оспаривание стоимости;
- в процессе оценочных работ ГБУ обязано принимать от собственников декларации и иные документы на объекты – по документам проверяется наличие факторов, влияющих на рыночную цену недвижимости;
- оценка включает подготовку промежуточных и окончательных отчетов, направление их на проверку в Росреестр – при выявлении нарушений ведомство может обязан их устранить, провести дополнительные работы;
- итоговый отчет утверждает орган власти субъекта РФ, после чего сведения передаются в Росреестр для обновления ЕГРН – после внесения сведения к ЕГРН новую кадастровую стоимость ФНС будет применять для налогообложения.
После публикации отчетов заинтересованные лица (собственными, муниципальные власти) могут подавать замечания напрямую в бюджетное учреждение, либо через МФЦ. При наличии обоснованных замечаний, ГБУ обязано их учесть в ходе оценки, при подготовке заключительного отчета.
p, blockquote 34,0,0,0,0 —>
Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости
11 августа вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ), который существенно затронул правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков.
Согласно действующему законодательству кадастровая стоимость применяется для расчета налога на недвижимость, земельного налога, а также для расчета арендных платежей, например при выкупе земли у государства. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют порядок оспаривания кадастровой стоимости и позволяют владельцам и арендаторам приравнять ее к рыночной. Имеющиеся правила допускали обращаться с соответствующими требованиями напрямую в суд или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В целом правоприменительная практика по этой теме давно сформировалась.
Однако закон вносит в нее весьма существенные изменения, которые неизбежно отразятся на ситуации в целом. Разберемся в том, как теперь будет проводиться процедура оспаривания кадастровой стоимости.
Что изменилось?
Одно из ключевых изменений – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.
В первоначальном виде законопроект № 814739-7, на основе которого был принят Закон № 269-ФЗ, предполагал, что при обращении в суд можно заявить только об оспаривании решения ГБУ, тогда как требовать непосредственно установления кадастровой стоимости равной рыночной было невозможно. В таком случае сложившаяся судебная практика, ориентированная именно на рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости, стала бы неприменимой. Судам пришлось бы адаптироваться к новым правилам, менять подходы к рассмотрению подобных дел, что редко происходит безболезненно.
Все это могло создать сложности для владельцев недвижимости и земли.
Однако изменения, внесенные в законопроект во втором и третьем чтениях, исправили этот недостаток. В финальной редакции возвращена возможность заявлять исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости вместе с требованием об оспаривании решения ГБУ.
При этом неоднозначной новацией закона является то, что в рамках досудебного порядка бюджетное учреждение будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.
Авторы законопроекта в пояснительной записке к нему указывали, что изменение порядка внесудебного определения кадастровой стоимости позволит уйти от формального подхода комиссий в сторону содержательного рассмотрения заявлений в бюджетных учреждениях. При этом важно помнить, что расширение полномочий ГБУ повлечет увеличение штата, а следовательно – дополнительных денежных затрат. Кроме того, передача ГБУ функции по установлению кадастровой стоимости приведет к противоречию.
Учреждение вынуждено защищать результат собственной оценки и не заинтересовано в установлении кадастровой стоимости равной рыночной, если она существенно отличается от определенной им ранее.
Также законом отменяется требование, при котором отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Теперь заявление об установлении кадастровой стоимости теперь можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки.
Закон определяет, что оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Эта норма усложнит жизнь плательщикам налога на имущество и землю, так как в рамках действующего законодательства можно применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд.
Оспоренная стоимость будет действовать до момента вступления в силу результатов новой кадастровой оценки, изменения характеристик объекта или исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН.
Еще одно нововведение, описанное в законе, гласит, что государственная кадастровая оценка должна быть проведена для всех земельных участков в 2022 году, а для всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства – в 2024 году. При этом ограничения по периодичности ее проведения не учитываются.
Учитывая эти положения закона, становится очевидно, что несмотря на решение мэра столицы не проводить кадастровую оценку жилых и коммерческих объектов (касается ли новое правило земельных участков, в заявлении не сообщается) в 2020 году, она все равно будет переоценена в 2022-2023 годах. Хотя это решение и выгодно тем, кто еще не оспорил кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, в сложившейся ситуации это можно сделать уже за период 2018-2021 годы включительно, в том числе ретроспективно.
Помимо прочего, закон ввел такое понятие как индекс рынка недвижимости. В случае его уменьшения более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость недвижимости также снизится. Предполагается, что бюджетные учреждения будут ежегодно вести расчет таких индексов.
Данное положение не касается объектов, кадастровая стоимость которых установлена равной рыночной стоимости. Стоимость в измененном виде будет действовать с 1 января года, на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости.
Когда начнут действовать новые правила?
Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2024 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации. В настоящее время сведений о принятии субъектами таких решений не имеется.
Пока же этого нhttp://adm.garant.ru/images/adm/fckeditor/editor/images/spacer.gifе произошло, кадастровая стоимость и порядок ее оспаривания будет прежним.
Таким образом, вопрос о том, когда начнут действовать новые правила, зависит от того, примут ли органы власти соответствующие решения или нет.
Предполагается, что целью данных изменений станет улучшение порядка регулирования вопросов споров о кадастровой стоимости и порядка ее определения. Однако нельзя однозначно ответить, удастся ли ее достичь.
Начиная с 2014 года, порядок оспаривания стоимости многократно изменялся, что лишь вносило неопределенность в правоприменительную практику на время адаптации к новым правилам. Принимая во внимание масштабность предполагаемых изменений, очевидно, что и в этот раз к системе придется долго приспосабливаться. Всем участникам процесса понадобится время, чтобы привыкнуть к новой реальности. В этот период заинтересованным лицам придется обращаться к профессиональным юристам, которые имеют опыт работы в нестандартных ситуациях.
В итоге то, насколько эффективными будут принятые решения, покажет время.