Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.
Что такое свободная перепланировка
Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.
Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.
В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры.
Но это не так.
Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость.
Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.
Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.
Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.
Когда нужно согласовывать перепланировку
У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку.
Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.
Читайте статью – Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры
Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома.
Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.
Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.
Какие проблемы возникают при свободной планировке
В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию.
Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.
Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.
Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки.
У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.
Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.
Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт.
Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.
Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.
В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.
Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.
Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой.
Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».
Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.
Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.
Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Позвоните нам
Что можно и нельзя при свободной планировке, как не ошибиться при выборе квартиры
Свободная планировка — это «ноу-хау» строительного рынка. Нельзя сказать однозначно, хорошо это или плохо, но можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что мало кто из покупателей хорошо понимает, что это значит. А когда становится ясно: квартира уже куплена, денег на перепланировку вроде бы «свободного» пространства не хватает, а что дальше делать непонятно.
Свободная планировка и ее подводные камни
Застройщики, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируют монолитные новостройки как жильё со свободной планировкой, достоинством которых, называют реализацию любых дизайнерских фантазий. При этом умалчивают о том что, несмотря на определённую свободу действий, относительно перепланировки существует и ряд ограничений, утверждённых на законодательном уровне.
Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного построения домов, при которой функцию несущих, выполняют только наружные стены. Благодаря этому можно изменять планировку.
Изменять, так как план помещения уже утвержден проектом.
Только в случае, когда собственник решил не устанавливать никаких перегородок, всё просто. Но если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.
Свободная планировка
Покупка такой жилплощади имеет свои недостатки:
- Её цена выше типовой.
- В ней нет отделки. Есть бетонные стены, установленные входные двери, окна, система отопления. Подведены газ, свет и вода. Собственнику понадобится большой объемвложений на то, чтобы сделать ремонт: установить перегородки, выполнить разводку электрической и водопроводной сетей, устройство полов, чистовую отделку комнат. Производство этих работ строго регламентировано СНиПами (Строительными нормами и правилами) кроме отделки комнат.
- Возможность перепланировки требует получения разрешения с последующей разработкой проекта и его согласованием. Процесс согласования зависит от сложности проекта. Чемсложнее проект, тем длительнее согласование.
- Возведение перегородок приведёт к потерям площади. Расстояние между перегородками, используемые для них материалы –регламентированы.
- Перепланировка ванных комнат, туалетов и кухонь практически невозможна. Стояки перенести нельзя, да и размеры этих комнат, скорее всего, изменить не удастся.
О чем стоит знать при покупке
Покупая квартиру, собственник считает что «свободная» планировка даст ему возможность где угодно возводить стены, располагать комнаты с разным назначением по желанию. Это не всегда так. В технической документации определено расположение мокрых и сухих зон. Менять их расположение — нельзя.
Проблемно даже поменять их размеры. Происходит это потому, что на законодательном уровне определено, что ванную комнату, туалет и кухню (мокрые зоны) нельзя расширить за счёт жилых зон. И если в такой квартире нет зоны коридоров, то как бы владелец ни пытался расширить санузел, он обязательно попадет на площадь жилой комнаты.
Ещё есть ограничения, касающиеся технических возможностей. Например: несмотря на свободную планировку, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, потому что перенести стояки — невозможно.
Ещё один момент, который нужно учесть перед покупкой квартиры. Далеко не каждому известно, что к сдаче дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а на дату оформления права собственности квартира должна соответствовать утверждённому плану.
Вам будет интересно: Планировка деревенского дома: проекты и варианты, внутренний интерьер
Посмотрите поэтажный план
Выбрав квартиру со свободной планировкой в новостройке иногда можно увидеть разметку комнат, выложенную на полу одним-двумя рядами кирпичей. Важно знать, что этот вариант утверждён проектом. Этот проект согласован с БТИ. Обязан поставить эти перегородки новый владелец.
Если собственник собирается распланировать помещение «под себя», то это — перепланировка, для которой требуется согласование в строго установленном порядке.
План этажа
Не всегда на планах бюро технической инвентаризации изображено расположение комнат и их размеры. Иногда на этих планах квартира обозначена в виде белого квадрата. Если на плане бюро технической инвентаризации (БТИ) не отмечены стены, то увидеть их можно на строительном или поэтажном плане БТИ, на котором схематично размечены все помещения.
Эта планировка прошла согласование до начала строительства. Собственник обязательно должен о ней знать.
Потребовать строительный (поэтажный) план БТИ можно у застройщика, или в управляющей компании. Стоит знать о том, что не любые варианты свободной перепланировки можно согласовать. Например: если вы хотите большую ванную комнату, а на строительном плане, на её месте размещается детская, то согласовать этот вариант невозможно.
Чтобы рассмотреть возможность перепланировки жилья лучше привлечь специалиста.
После возведения перегородок стоимость станет ниже
Купив квартиру со свободной планировкой и перепланировав её, владелец даже не подозревает о том, что сделав в ней перегородки, он уменьшит площадь. Чем больше таких перегородок и чем больше их толщина — тем меньше становится площадь квартиры. Таким образом, закончив все строительные работы, при регистрации в бюро технической инвентаризации квартиры с выполненной перепланировкой, вы увидите уменьшение площади.
И непосредственно при продаже его цена будет меньше.
Зонирование перегородками
Затраты и согласования при свободной планировке
Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.
Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора. А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки.
Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.
Вам будет интересно: Во сколько обойдется строительство дома
Составим список, что действительно можно изменять в такой квартире:
- Площадь кухонь и санузлов за счеткоридоров и подсобок. Жилые комнаты уменьшать с целью увеличения кухонь или туалетов нельзя. Эти помещения относятся к зонам с повышенной влажностью или мокрым зонам, поэтому существенное увеличение размеров помещений приведет к увеличению нагрузки на систему вентиляции.
- Можноразмещать внутренние перегородки так, как вам этого хочется. Необходимо понимать, что каждая дополнительная строительная конструкция занимает место, а значит уменьшает количество квадратных метров и стоимость квартиры. Это незаметно при небольших площадях, но на больших пространствах потери будут чувствительны.
- Можносоздавать дверные проемы в несущих конструкциях.
- Можноразобрать часть стены на балкон, чтобы визуально объединить пространство лоджии и жилой комнаты. Но при этом нельзя переносить радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения на балкон. Почему? Это нарушит гидравлику системы отопления и может привести к пагубным последствиям.
Главное помнить, что для перепланировки необходимо согласование нового плана помещения и документов на него с БТИ, а это требует времени и денег. В частных фирмах вопрос перепланировки оценивается в диапазоне от 40 до одного миллиона рублей.
Такие квартиры, как правило, продают в панельных домах, где заботиться о несущих стенах не нужно, поскольку их роль выполняют внешние конструкции. В такой квартире возможности разграничения пространства действительно шире, но не стоит вестись на красивые цены.
Так, реальная цена всегда ниже заявленной. Панельный дом дешевле построить, чем кирпичный или монолитный, на внутренние перегородки не тратились деньги и трудовые ресурсы, а значит дом вышел быстрее и дешевле. Но именно словосочетание свободная планировка может добавить затрат вроде бы дешевой жилплощади.
Преимущества
Как среди этих вроде бы непроходимых минусов, найти преимущества?. Свободная планировка – это мечта. Да, нельзя поменять положение кухни или туалета, но кто об этом думает в своих представлениях о доме?
Человек думает о комнатах и дизайне, красивом балконе, совмещенном со спальней, и широкой кухне.
Зонирование
Это возможно в творческом пространстве квартиры свободной планировки. Если вы готовы вложить время и деньги в свою мечту – дерзайте. Но если бюджет ограничен, то не стоит вестись на красивые сказки риелторов в попытке сэкономить.
Подберите себе уютный вариант из имеющихся, обустройте на свое усмотрение, в любом случае это выйдет дешевле.
Вывод
Свободная планировка — это маркетинговый ход, повышающий прибыль, чем реальное преимущество квартиры. Но если смотреть дальше рыночных отношений: при большом бюджете это возможность создать только свой дом, похожих на которые нет, с действительно дизайнерским интерьером и полным ощущением душевного комфорта.
Купив квартиру со свободной планировкой вы можете создать свой интерьер. Воплощение вашей идеи в жизнь займёт много времени и средств. Поэтому тщательно взвесьте свои возможности и желания.
Свободная планировка в 2024. Все аспекты.
Застройщики часто говорят, что внутри таких квартир перегородки можно возводить как угодно по своему усмотрению. Это в корне неверно. С точки зрения юриста, свободной планировки не существует. Изначальная планировка квартиры определяется после инвентаризации (обмеров) здания.
Чаще всего, эту инвентаризацию проводит техник БТИ (Бюро технической инвентаризации).
В плане БТИ на квартиру в зависимости от типа свободной планировки перегородки указываются следующим образом:
- никакие перегородки внутри квартиры не отмечены;
- отмечены перегородки санузлов (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки не отмечены никак;
- отмечены перегородки мокрых зон (иногда и кухни), а межкомнатные перегородки отмечены пунктиром (если они условно выложены по полу блоками);
Примеры таких планов БТИ мы приводим ниже.
Свободная планировка квартиры с отметкой перегородок, выложенных в один ряд
Свободная планировка с отметкой только мокрых точек
Если на планах БТИ перегородки указаны пунктиром, то при рассматривании перепланировки считают, что они как будто возведены. Как для перепланировки обычной квартиры.
Если на плане БТИ квартиры не указаны никакие внутренние перегородки, то для согласования перепланировки берётся строительный план от застройщика или проектировщика с указанием расположения внутренних перегородок и уже отталкиваются от него. Такой строительный план существует для любых новостроек, так как без указания расположения внутренних перегородок невозможно пройти экспертизу проектной документации на строительство здания.
Если на плане БТИ квартиры указана лишь часть внутренних помещений, то к нему можно приложить уже упоминавшийся архитектурно-строительный план с разметкой внутренних перегородок комнат и подать их вместе в Жилищную инспекцию. Правда, в этом случае (зависит от проверяющего) Жилищная инспекция может затребовать проект зонирования БТИ с указанием внутренних комнат, который выполняется на основании всё того же архитектурно-строительного плана в самом БТИ.
Если при сдаче дома обмеры квартир проводил не техник БТИ, а кадастровый инженер, что отображается в графической части ЕГРН, то необходимо перед согласованием перепланировки первоначально получать план БТИ. Если кадастровый инженер отоборазил внутри квартиры все перегородки, то и техник БТИ отобразит их также. Если кадастровый инженер указал лишь перегородки санузлов и кухни, то в БТИ необходимо заказывать проект зонирования на основании строительного плана (его мы уже упоминали).
В проекте будут указаны все необходимые зоны и станет понятно куда и что можно двигать.
Комментарий к видео:
Если при сдаче дома в эксплуатации обмеры выполнялись силами кадастровых инженеров, то необходимо провести первичную инвентаризацию квартиры в БТИ на основании графической части выписки ЕГРН.
Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?
Нужно. Квартиры свободной планировки совсем не свободны, а также требуют соответствующего согласования перепланировки.
С этой статьёй читают
Личное: Согласование перепланировки квартиры в 2021. Все нюансы.
Перепланировка квартиры 2024- что можно, а что нельзя?
Проект перепланировки квартиры в Москве недорого.
Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2024. Все нюансы.
Квартиры со свободной планировкой: действительно ли в них можно сделать все, что захочется?
Если коротко — нет. Так же, как и в обычных квартирах, требуется согласование любой перепланировки. Если вы собираетесь покупать такую квартиру и вам интересны преимущества и недостатки, наша статья поможет разобраться.
Преимущества свободной планировки
1. Можно спланировать то количество комнат, которое вам нужно
И ту площадь, которая нужна. Это действительно хорошая возможность для тех, кто не хочет заниматься сносом стен и разбирательствами с соседями. Свободная планировка, конечно, не предусматривает полной свободы действий, но возможностей чуть больше, чем в квартире со стандартной планировкой.
Квартира-студия
2. Пространство кажется большим
Дизайнеры часто стремятся сделать перепланировку в стандартных однушках, объединить пространство, сделать его таким образом визуально больше и воздушнее. Покупая маленькую квартиру со свободной планировкой, уже нет необходимости в том, чтобы придумывать визуальные уловки увеличения площади.
Квартира-студия
Спорные моменты
1. Мокрые зоны все равно должны остаться в своих границах
Как правило, застройщики обещают, что в квартире свободной планировки можно сделать какой угодно дизайн и планировку, но на самом деле это не вполне так. Мокрые зоны все равно должны быть в своих границах, и расширить их можно только за счет нежилых комнат — коридора или кладовки.
Ванная комната
2. Требуется заранее выяснить, где находятся коммуникации
В продолжение темы мокрых зон — выводы под плиту и сантехнику в кухне тоже уже сделаны заранее, поэтому с легкостью перенести это помещение туда, куда вам нужно, не получится. А куда нужно? Иногда для экономии пространства и увеличения полезной площади кухню переносят в коридор.
Но согласование требуется и для обычных квартир, и для квартир со свободной планировкой.
Коммуникации
3. В каждой жилой комнате должно быть окно
И это тоже накладывает ограничения на перепланировку. Если в квартире всего 3 окна, сделать 5 жилых комнат не позволят официальные службы — как ни крути. Хотя владельцы могут исхитриться и сделать не глухие перегородки, а стеклянные или решетчатые, чтобы естественный свет проникал в несколько зон.
Окна в квартире со свободной планировкой
4. Согласование любой планировки все равно необходимо
И сначала — проект. То есть то, что вы можете построить стены в любом месте — увы, миф. Сначала вам нужно будет предоставить план помещения, согласовать его, и после приступать к воплощению.
Это потребует дополнительных вложений — в масштабах покупки всей квартиры, конечно, небольших. В среднем от 15-20 тыс рублей. Но все равно дополнительные траты не всегда приятны.
Планировка
Посмотрите наше короткое видео с 5 важными советами для тех, кто все же решился на покупку:
Расскажем об этих советах подробнее.
Итак, вы решили купить квартиру со свободной планировкой. Какие рекомендации?
Не важно, какие у вас были на это причины. Возможно, это один из немногих ЖК, который подходит вам по местоположению, вы выбрали дом в нужном вам районе, с хорошей инфраструктурой. Место и благоустройство района, где вы будете жить, действительно важно и не повод отказываться от выбора из-за квартиры со свободной планировкой.
Наши рекомендации помогут минимизировать расходы и быстрее въехать в новое жилье.
1. Заранее изучите «рекомендуемые планировки». У застройщиков есть те планировки, которые предполагаются для таких квартир.
Изучите их, скорее всего согласовать их будет проще.
2. Начните делать проект сразу. Вы сэкономите время на его согласование и сможете приступить к ремонту.
3. Наймите дизайнера. Профи действительно говорят, что со свободной планировкой работать проще и интереснее.
Если есть возможность, воспользуйтесь услугами профессионала — так вы выжмете максимум из квартиры свободной площади.