Что можно сделать с приватизированной долей в квартире 2024

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов.

В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами.Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения.

Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам.Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества. После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество.

При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Дорогие читатели!

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком. Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает. Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст.

21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

• Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
• Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

• Представитель органов опеки;
• Прокуратура;
• Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
• Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры.С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли. Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно.

Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду. Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно.Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи.Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно!Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре.Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

1. Паспорта всех участников сделки.
2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2024 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Уплата налогов

Есть вопросы по теме статьи?

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налогатолько при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст.

217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре.В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования.

И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость.Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Рекомендованные для вас статьи:

1. Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция
2. Как отказаться от доли в приватизированной квартире?
3. Выделение доли в приватизированной квартире
4. Продажа доли в квартире между родственниками

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Вопросы и ответы: 4
Ольга 12.06.2021 в 11:54

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! Есть двухкомнатная квартира,приватизация на троих,но после приватизации прописали дополнительно человека(ребенку 11 лет).

Я хочу продать свою долю.Какая доля в квартире мне причитается?

Главный Юрист 17.06.2021 в 19:40

Добрый день, Ольга. Так как у вас не были выделены доли в натуре после приватизации, вам по прежнему принадлежит 1/3 жилого помещения и именно ее вы можете продать. Но так как речь идет о долевом имуществе, перед продажей вам нужно исполнить требования ст.250 ГК РФ.

То есть для начала вам нужно письменно уведомить содольщиков о вашем намерении продать свою долю и предложить выкупить. Если они не согласятся, по истечении 30 дней можно будет продавать третьим лицам.

Яна 06.01.2021 в 18:45

Здравствуйте. Имеется трёхкомнатная квартира. При приватизации половина квартиры досталась несовершеннолетнему лицу.

Итог:половина у собственника, половина у ребенка. Прошли годы. Ребенок повзрослел. Требует свою долю. Хочет продать свою часть.

Может ли бабушка (собственник квартиры, который всю жизнь за неё горбатился) как то вернуть вторую часть квартиры себе обратно?

Главный Юрист 09.01.2021 в 11:57

Добрый день, Яна. После приватизации у квартиры два собственника с равными правами и обязанностями. Внук имеет полное право пользовать и распоряжаться своей долей, в том числе и продать – он собственник доли. Но прежде чем внук продаст свою долю, он должен исполнить требование ст.250 ГК РФ, то есть предоставить второму сособственнику – бабушке, право преимущественной покупки.

То есть внук обязан направить на имя бабушки уведомление с намерением продать свою долю, указав цену. Если он проигнорирует указанное требование закона и все же продаст долю, сделку можно признать в суде недействительной. Для того чтобы бабушке стать владелицей всей квартиры, нужно выкупить вторую долю у внука. Но есть один нюанс.

Как я поняла, внук взрослый человек. Он проживает в квартире? Участвует в оплате коммунальных расходов?

Если нет, можно поставить его перед выбором, либо он погашает половину уже понесенных расходов по оплате тех же взносов за капитальный ремонт и содержание общедомового имущества, либо же продает бабушке свою часть со снижением цены на размер долга.

Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация

• По правам потребителей
• По трудовым спорам
• По семейным спорам
  • По алиментам
  • По разводу
  • По разделу имущества
  • По усыновлению
  • По недвижимости
  • По ЖКХ
  • По ипотеке

  Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.

  Контакты администрации сайта.

  Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.

  Выделение доли в приватизированной квартире

  После запуска программы приватизации в 1993 году граждане России получили право на оформление квартир, в которых они проживали, в частную собственность. Чтобы распорядиться полученной жилплощадью, предстоит выделить долю в приватизированной квартире каждому собственнику, если их больше одного, а в случае невозможности выдела в натуре рассмотреть иные варианты использования имущества, вплоть до принудительного выкупа.

  Особенности доли, полученной через приватизацию

  Когда жилье по договору приватизации передают от муниципалитета в распоряжение жильцов этой площади, имущество не делят фактически на метры или конкретные комнаты. Каждый получает право участвовать в распоряжении единой общей собственностью. Поэтому доля в квартире после приватизации – величина без четких границ.

  Проживающий в приватизируемой квартире гражданин вместе с остальными жильцами наделяется равным правом владения некоторой части общей территории.

  Участники приватизации изначально получают жилье на правах общей долевой или совместной собственности. Это означает равные права каждого на использование и управление имуществом вместе с остальными совладельцами. Все собственники должны принимать совместные решения, касающиеся управления или обслуживания жилья.

  Чтобы продать или обменять квартиру, придется заручиться согласием всех владельцев.

  Если понадобилось распорядиться непосредственно своей частью в общем имуществе, необходимо провести выдел в натуре , с вынесением отдельно инженерных коммуникаций, оборудованием отдельного входа. Такой вариант оптимален для отделения части дома, однако в условиях квартиры в многоквартирном доме почти не применим без серьезных перепланировок и переустройства территории.

  Как распорядиться своей долей?

  Согласно п. 1-2 ст. 209 ГК РФ, владелец доли как части имущества вправе распоряжаться и пользоваться собственностью в рамках объема своих прав. К юридически значимым действиям в отношении доли относят:

  • продажа;
  • обмен;
  • передача в аренду;
  • дарение;
  • передача в наследство.

  В некоторых случаях, перед тем, как распорядиться частью собственности, понадобится предварительное согласование. Например, при продаже доли оставшиеся собственники по преимущественному праву могут сами выкупить предложенную часть, увеличивая личную долю, а в отношении незначительных долей, которые невозможно выделить, закон предусматривает принудительный выкуп в судебном порядке.

  Принудительный выкуп

  Иногда доля в квартире настолько мала, что не предполагает комфортного совместного проживания и не позволяет выделить жилплощадь в отдельное жилье без нанесения ущерба остальным жильцам. На основании ст. 252 ГК РФ, часть, признанную судом незначительной, можно выкупить на условиях, обозначенных судьей в принудительном порядке. Согласие на сделку от второй стороны не потребуется.

  Плата за выкупаемую долю считается денежной компенсацией владельцу.

  Отказ от своих прав

  Чем больше долей в квартире, тем сложнее вести управление единым объектом. В некоторых случаях лицо, имеющее право на участие в приватизации, отказывается от него изначально, тем самым увеличивая доли других жильцов. Чтобы оформить отказ от приватизации, понадобится посетить нотариальную контору.

  Стоит хорошенько подумать, прежде чем отказываться от участия в приватизации, надеясь увеличить долю конкретного члена семьи. По закону, имущество после отказа присоединяется к общей площади и подлежит перераспределению на меньшее количество собственников.

  Помимо отказа от собственности на стадии распределения приватизационных долей, участник приватизации вправе подарить свое имущество, провести перераспределение через соглашение о выделении долей.

  После отказа от приватизации человек не утрачивает права проживания в квартире. По закону отказавшийся сохраняет полное право на пожизненное использование помещений квартиры.

  Как в приватизированной квартире выделить долю?

  Дорогие читатели!

  Если понадобилось выделить долю после переоформления квартиры из муниципальной (государственной) в частную собственность, используют один из 3 способов:

  1. Выдел в натуре.
  2. Определение идеальных долей.
  3. Получение денежной компенсации.

  Если не удается решить вопрос мирным путем по общему взаимному согласию, инициатор выделения части обращается в суд.

  Доля в натуре

  Как следует из названия, выделение жилплощади должно состояться по факту – в виде отдельной части квартиры или комнаты в ней.

  Чтобы выдел состоялся в натуре, должны быть соблюдены следующие обстоятельства:

  • организация отдельного от квартиры входа;
  • выделение зоны кухонного пространства и санитарного узла;
  • оборудовать отдельными коммуникациями (водой, канализацией, электричеством).

  Судя по условиям выдела, такой вариант рассматривается только в большой квартире, где есть достаточно пространства и технических возможностей для перепланировки.

  Идеальная доля

  Если квартира приватизирована супругами, она оформляется в совместную собственность. В этом случае супруги имеют равные права на приобретенное в годы брака имущество. Если удается выделить равные комнаты с обеспечением полного доступа к местам общего пользования (санузел, подсобные помещения), супруги получают «идеальные» доли.

  Порядок использования общих помещений устанавливается отдельным соглашением, а при возникновении споров – обращаются в суд.

  Через денежную компенсацию

  Если нет возможности выделить долю в виду незначительности размера, в судебном порядке требуют установления особого статуса доли, открывающей путь к принудительной покупке части квартиры. На основании представленных в суд подтверждений и заключений определяется сумма, которую другие собственники должны выплатить владельцу незначительной доли.

  Порядок выделения доли через денежную компенсацию включает следующие шаги:

  1. Собрать документы и провести оценку объекта.
  2. Рассчитать сумму доли, основываясь на оценку всей квартиры.
  3. Составить иск о признании доли незначительной, аргументируя позицию положениями ГК РФ, в частности, п. 4 статьи 252.
  4. Если суд соглашается с требованиями истца, доля получает статус «незначительной» с правом принудительного выкупа.

  Продавец получает деньги и переоформляет имущество на покупателя. Остальные собственники обязаны исполнить решение суда и выкупить долю.

  Добровольный порядок выделения

  Самый благоприятный вариант выделения доли – договориться с остальными владельцами о порядке распределения жилплощади и заключить соглашение.

  Алгоритм внесудебного определения долей:

  1. Обсудить с собственниками способы раздела.
  2. Подготовить необходимую документацию.
  3. Оплатить сбор нотариуса.
  4. Составить соглашение самостоятельно или поручить подготовку документа нотариусу.
  5. Подписать соглашение и заверить его у нотариуса.
  6. Переоформить доли согласно условиям соглашения в Росреестре, либо передать документы через МФЦ.
  7. Взять выписку на свою долю из ЕГРН.

  Если выдел части жилья и перераспределение долей касается всех собственников, услуги нотариуса по заверению сделки со всеми долями не потребуются.

  Если в процессе определения части жилплощади затрагиваются интересы супругов, и выделяют доли из совместно нажитого имущества, услуги нотариуса обязательны.

  Документы для выделения

  Для визита к нотариусу потребуются:

  • паспорта или свидетельства о рождении;
  • документы, устанавливающие право распоряжения квартирой;
  • чек об оплаченной пошлине.

  Чтобы зарегистрировать право на выделенную долю, для Росреестра готовят более обширный пакет:

  • личные документы участников соглашения;
  • копия соглашения с отметкой о нотариальном заверении;
  • заявление в регистрирующий орган с просьбой внести изменения;
  • договор о приватизации с подтверждением перехода квартиры в частную собственность;
  • техническая документация с подтверждением, что перепланировка и выдел в натуре возможны (из БТИ);
  • регистрационная пошлина (квитанция с отметкой об оплате).

  Процесс подготовки документов несложен, в отличие от составления основного соглашения, в котором должны быть учтены интересы каждого собственника. Во избежание оспаривания рекомендуется подключать к обсуждению условий выдела квалифицированного юриста.

  Как выглядит образец соглашения?

  Можно привлечь к составлению нотариуса или юриста, либо составить документ самостоятельно:

  • дата и место подписания;
  • сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, место прописки);
  • описание объекта недвижимости с адресом и описанием подробных характеристик;
  • размер квартиры, число комнат, информация о подсобных помещениях, соотношение площади жилой к нежилой;
  • идентификационные признаки выделяемой доли и последующее распределение остальных долей;
  • время вступления документа в силу;
  • число подписанных оригиналов;
  • подписи с расшифровкой всех собственников.

  На документе должна стоять отметка нотариального заверения, если соглашение затрагивает условия раздела имущества, т.е. выдела доли супруга.

  Расходы на оформление

  На добровольный выдел доли придется потратить средства. В зависимости от стадии оформления доли, расходы выглядят следующим образом:

  1. Нотариальная пошлина – 0,5% от стоимости, но не меньше 300 рублей.
  2. Дополнительные услуги по подготовке документа в нотариальной конторе – 500-3000 рублей.
  3. Регистрация выделяемой собственности – 2000 рублей пошлина Росреестра.
  4. Регистрация изменений в праве собственности остальных владельцев – 350 рублей.

  С учетом значимости подписываемого соглашения, рекомендуется привлекать к составлению юристов. Это сэкономит расходы и исключит потери в случае возможного оспаривания пунктов добровольного соглашения.

  Порядок выдела через суд

  Есть вопросы по теме статьи?

  Если не удалось в мирном порядке договориться о выделе, придется обращаться в суд и решать вопрос в рамках судебного разбирательства. Последовательность действий выглядит следующим образом:

  1. Досудебное урегулирование. На имя каждого собственника направляют письменное предложение о выделе во внесудебном порядке.
  2. Подготовка документации для иска.
  3. Составление иска по образцу или обращение к юристу для оформления документа.
  4. Расчет и оплата судебной пошлины.
  5. Подача иска и участие в заседаниях суда.
  6. После вступления в силу судебного решения обращаются в Росреестр с документами на жилплощадь и судебным постановлением.

  После внесения изменений в базу Росреестра получают новые выписки ЕГРН.

  Как составить исковое заявление?

  При написании заявления в суд придерживаются следующего порядка:

  • название суда, адрес;
  • сведения о сторонах судебного разбирательства;
  • цена исковых требований;
  • название документа;
  • описание жилого помещения, оспариваемого объекта с идентификационными характеристиками;
  • обстоятельства дела;
  • ссылка о прохождении досудебного регулирования;
  • информация о законодательных нормах, на основании которых истец требует провести выдел;
  • формулировка требований истца;
  • дата составления и подпись заявителя.

  Перед подписанием заявления перечисляют прилагаемые документы. Количество экземпляров заявления соответствует числу участников судебного разбирательства.

  Что приложить к иску?

  Для подачи в суд готовят список приложений:

  • копия паспорта заявителя;
  • выписка ЕГРН на оспариваемый объект;
  • договор о приватизации;
  • техническая документация;
  • заключение эксперта БТИ о возможности перепланировки;
  • любые иные документы и справки, которые помогу подтвердить позицию истца;
  • платежная квитанция с судебной пошлиной.

  При подаче иска из оригиналов понадобится только квитанция об уплаченной пошлине. Согласно ст. 132 ГПК, остальные документы прилагают в копиях, но на заседаниях суда понадобятся оригиналы.

  Юридические сложности при выделении долей

  В процессе выделения доли в приватизированной квартире придется столкнуться с множеством юридических сложностей – от составления документов до выступлений на суде от имени истца. При выделе доли сложно соблюсти интересы каждого, не выходя при этом за нормы закона.

  • планируется самостоятельное выделение долей через соглашение;
  • нужна разработка вариантов, как получить выделенную долю;
  • невозможно провести равный раздел собственности;
  • остальные собственники высказываются против выделения долей.

  Чем раньше к процессу согласования будет подключен юрист, тем меньше риск негативных последствий и споров со стороны других заинтересованных лиц.

  Частые вопросы о выделении доли после приватизации и ответы на них

  Кто может выделить долю после приватизации?

  Любой собственник долевого объекта вправе потребовать выдела части в приватизированном жилье. Если выделяют долю ребенку, вопросом занимаются родители, законные представители с привлечением органов опеки.

  Кому доступна процедура принудительного выдела через суд?

  Помимо собственников или представителей несовершеннолетних собственников выдел доли вправе потребовать отдел опеки и кредитор.

  Кто должен выплатить компенсацию в рамках выкупа незначительной доли?

  Покупателем может стать отдельный собственник, готовый расширить границы своего имущества, либо сумму делят на всех совладельцев, распределяя между ними выкупаемую часть квартиры.

  Рекомендованные для вас статьи:

  1. Как отказаться от доли в приватизированной квартире?
  2. Продажа доли в приватизированной квартире
  3. Выделение доли в квартире через суд
  4. Выделение доли в квартире в натуре в 2024 году

  Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

  Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

  Вопросы и ответы: 3
  Михаил 18.02.2023 в 15:54

  Вопрос, 2 двух комнатные квартиры, в муницыпальной собственности, прописаны 6 чел, имеются несовершенолетние дети. После приватизации , при выделении долей в натуре будет учавствовать опека?

  Главный Юрист 21.02.2023 в 16:15

  Добрый день, Михаил. 6 прописанных лиц – муниципальная 2-х комнатная квартира. Зная, какие квадратные метры в социальном жилье, полагаю, вам конструктивно не удастся выделить 6 долей в натуре. Выдел в натуре допускается, только если речь идет о помещение, которое обособлено.

  Если бы это было по ½ и в двушке, то выделить такие бы доли получилось, но на 5 человек – нет. И разрешение органа опеки в описанной вами ситуации не требуется, вы же не лишаете детей их собственности, а только хотите определить границы

  Выделение доли в приватизированной квартире

  Выделить долю в приватизированной квартире может каждый участник совместной собственности. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Обязательно предварительно определяется размер доли каждого из совладельцев, чтобы их имущественные права не были ущемлены.

  Права собственников

  Порядок определения долевой собственности регламентируется ГК РФ и рядом других законодательных актов.

  Основные нюансы выдела доли согласно ГК РФ:

  • Каждый участник долевой собственности имеет право на выделение доли из общего имущества.
  • Имущество в долевой собственности может быть разделено по добровольному соглашению.
  • Соглашение может быть изменено в будущем при согласии всех участников долевой собственности.
  • Если таковое соглашение не было достигнуто, участник имеет право требовать реализации своих имущественных прав в судебном порядке.
  • Один из собственников имеет право на получение денежной компенсации от других участников, если выделить долю в натуре не представляется возможным из-за нанесения ущерба другим участникам или по причине законного запрета.
  • Денежная компенсация возможна только при согласии участника, за исключением отдельных случаев.
  • Собственник имеет право на денежную компенсацию несоразмерности выделенного имущества.
  • Доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом.
  • Доля в натуре выделяется только при технической возможности.

  Определение долей

  Рассчитать площадь, которая положена по закону каждому из собственников квартиры, очень просто. Для этого нужно разделить общую площадь на количество человек. Такой метод работает в любом случае, если иное не предусмотрено законом.

  Исключения возможны в тех ситуациях, если собственник за свой счет сделал в помещении ремонт или осуществил другие неотделимые улучшения. В таком случае он имеет право на увеличение своей доли сообразно с израсходованными средствами.

  Если жилье было приватизировано супругами во время брака, им принадлежат равные доли. Все дети также имеют право на равные части недвижимого имущества. Исключения могут быть сделаны, если соответствующие пункты есть в брачном контракте.

  Если же приватизировал квартиру только один из супругов, он и является ее единственным владельцем.

  После определения долей совладельцы могут разделить все лицевые счета для оплаты коммунальных услуг.

  Порядок действий

  Сама процедура состоит из двух основных этапов:

  1. Определение долей. Если собственники смогли сделать это добровольно, они подписывают соглашение. В противном случае придется обращаться в суд. Соглашение подписывают все участники договора. В дальнейшем он может быть изменен при общем согласии. Документ можно заверить у нотариуса, но делать это необязательно.
  2. Государственная регистрация прав собственности в Росреестре.

  Для государственной регистрации потребуются такие документы:

  • Паспорта всех собственников. Для несовершеннолетнего ребенка – свидетельство о рождении. Для всех детей нужно сделать отдельные копии свидетельств о рождении.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Добровольное соглашение. По одному экземпляру для каждого из участников сделки, один дополнительный экземпляр для хранения в Росреестре.

  Также для государственной регистрации требует уплата пошлины. Она делится в равных частях на всех участников сделки.

  После подачи заявления регистрация права осуществляется в течение 10 дней. Документы хранятся на выдаче 1 месяц, после чего направляются в архив.

  В стандартном соглашении указывается такая информация:

  • Паспортные данные участников договора.
  • Адрес дома, площадь квартиры (общая и жилая), количество комнат.
  • Кадастровый номер квартиры.
  • Размер долей.
  • Информация по обременениям, наложенным на жилплощадь.

  Варианты раздела

  Есть два варианта выдела доли:

  1. В натуре. Следует понимать, что в таком случае квартира фактически превращается в коммунальную. Каждый собственник может не просто пользоваться своей долей, а продать ее или обменять на другую жилплощадь. В таком случае в квартире будут жить совершенно незнакомые люди.
  2. В денежном эквиваленте. Остальные собственники компенсируют стоимость доли тому родственнику, который желает ее выделить.
  • Договорной. Осуществляется по добровольному соглашению всех собственников жилплощади.
  • В судебном порядке.

  Выдел в натуре

  Такой раздел жилплощади между собственниками возможен лишь в том случае, если планировка квартиры позволяет передать в отдельное пользование различные вспомогательные помещения (такие как кухня, коридор, ванная комната), а также сделать в комнату отдельный вход.

  Если подобная возможность отсутствует, в судебном порядке может быть определен порядок совместного пользования общим имуществом. Когда один из совладельцев получает в распоряжение изолированную часть квартиры, он теряет право на пользование всей остальной жилплощадью. Если суд определил порядок совместного пользования, все совладельцы по-прежнему могут пользоваться правом общей собственности.

  Как показывает практика, планировка большинства отечественных квартир не позволяет сделать отдельный вход и обеспечить раздельное пользование кухней и санузлом. Поэтому чаще всего суд выносит решение о выделении изолированных комнат каждому собственнику, причем общие помещения остаются в долевой собственности.

  Выделение доли в натуре проводится только в том случае, если это возможно на практике. Например, это невозможно в однокомнатной квартире, поскольку каждый из собственников не сможет получить изолированное помещение.

  Выдел в денежном эквиваленте

  Проще всего сделать это по добровольному соглашению. В таком случае один из собственников выкупает долю других и становится единственным владельцем квартиры.

  Суд может обязать выплатить собственнику денежную компенсацию и без его согласия. Делается это в случаях, когда положенная по закону доля имеет слишком небольшой размер. В такой ситуации выделить изолированную комнату невозможно, поскольку ее площадь гораздо больше положенной, и будут ущемляться права других собственников.

  После получения материальной компенсации гражданин лишается всех имущественных прав на долю в недвижимости.

  • В закладки
  • Распечатать
  • Задать вопрос
  • Подписаться
  • Наш канал в Яндекс.Дзен

  Минимальная доля в квартире: новый закон

  Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится. Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

  Закон о продаже доли в недвижимости

  До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

  Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

  К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

  Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

  Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

  • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
  • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

  Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам. Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее).

  Однако этот момент еще остается под вопросом.

  Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

  Порядок продажи доли в жилом помещении

  Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

  А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом.

  Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

  Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

  1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
  2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
  3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
  4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
  5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
  6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

  Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

  Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ. В остальном же порядок продажи изменений не претерпел.

  Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников. В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

  • В закладки
  • Распечатать
  • Задать вопрос
  • Подписаться
  • Наш канал в Яндекс.Дзен