Что является незаконной перепланировкой квартиры как согласовать Покупка и продажа такого жилья 2024 Вожгора

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как узаконить перепланировку.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
Жилищный кодекс РФ
СанПиН и СНиП
Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
замена ванны на душевую кабину;
сдвиг санитарных приборов;
перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
перенос перегородок с одного места на другое;
замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Оставьте заявку на консультацию юриста:

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается.

Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
написать заявление на согласование переустройства
приложить паспорт владельца жилого помещения
добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг.

При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее. Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее.

Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Когда согласование не требуется?

Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
Перенос инженерных коммуникаций.
Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
Перенос батарей на балкон.
Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Незаконная перепланировка квартиры

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб.

Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно.

Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет.

Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

паспорт;
выписка из ЕГРН;
техпаспорт;
справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
выписка из домовой книги;
документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Образец договора

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку?

Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права.

Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Заключение эксперта

Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Банки не выдают ипотеку для сделки с квартирой, в которой есть несогласованная или незаконная перепланировка. Эксперты отвечают Циан.Журналу, как еще до обращения в банк проверить, не будет ли проблем с понравившимся объектом, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и каковы последствия, если все-таки заемщик решит обойти все запреты?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки.

Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок.

Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли.

Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения:fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock

Что является незаконной перепланировкой квартиры, как согласовать Покупка и продажа такого жилья 2024

Если собираетесь проводить перепланировку, согласуйте работы с Жилищной инспекцией и БТИ, иначе их признают незаконными. Если вы не согласуете перепланировку, придется искать покупателя, который купит такое жилье, соберет документы и вернет все в прежний вид.

Расскажем, какие виды работ требуют обязательного согласования и как продать квартиру с неузаконенной и согласованной перепланировками.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

совмещение ванны и туалета;
перенос коммуникационных систем;
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
монтаж батареи на балконе;
подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.

Что не считается перепланировкой?

Если делаете ремонт в квартире, планируете заменить двери, поклеить обои или нанести декоративную штукатурку, разрешение не нужно. Но если изменения касаются общей конструкции квартиры, потребуется согласование с БТИ.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.

При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.

Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.

Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.

Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке

Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.

Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.

Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?

Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст.

49 п. 4 ЖК РФ.

В БТИ вам выдадут новый техпаспорт с изменениями. Но в любом случае придется заплатить штраф 2−2,5 тыс. руб. на несогласованную перепланировку. Реквизиты для оплаты выдают в Жилищной инспекции.

Если дело рассматривалось в суде, там и получите банковские реквизиты для оплаты.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы.

В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
Получите разрешение в БТИ.
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.

Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?

Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.

Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

О чем говорит российское законодательство

Виды перепланировок

Вопрос возможности

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

Квартира с перепланировкой и ипотека

Санкции за незаконную перепланировку

Как выявляют незаконную перепланировку

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Когда согласование не требуется?

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Ответственность за незаконную перепланировку

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Документы

Госпошлина

Сроки

Как узаконить перепланировку?

Документы

Основания для отказа

Ответы юриста на частые вопросы

Заключение эксперта

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Что является незаконной перепланировкой квартиры, как согласовать Покупка и продажа такого жилья 2024

Что такое перепланировка?

Что не считается перепланировкой?

Как продать квартиру с перепланировкой?

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке

Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

Похожие записи: