Доходность вложений новых инвесторов в жилье и апартаменты в Петербурге в 2022 г. сократилась и по отдельным проектам оказалась близка к нулю. Об этом «Ведомостям» сообщили представители пяти крупных аналитических агентств, работающих на рынке недвижимости.
Так, по оценке вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, по итогам прошлого года доходность инвесторов от вложений в апартаменты (включая сервисные, апарт-отели и др.) в Петербурге в среднем была 5-9% годовых. В этом году вошедшие в новые проекты в I квартале инвесторы могут получить не более 2-3% годовых, и в ближайшее время Шарыгина не прогнозирует роста доходности от инвестиций выше 5-6%.
Директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров добавляет, что кризис на падающем рынке обострил расслоение по качеству объектов и мастерству управления ими, и доходность отдельных проектов стала околонулевой или даже отрицательной. «Это происходит и в апартаментах, и в жилье, и в коммерческой недвижимости. Есть тенденция к снижению во всех сегментах. А если принять в расчет падение капитализации, то о доходности в ближайшие 2-3 года можно не вспоминать», — подчеркивает он.
По оценке эксперта «Циан.Аналитики» Виктории Кирюхиной, год назад при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга для сдачи в аренду можно было рассчитывать на доходность в 4,1% годовых, сейчас – в 3,6% годовых. «Для двухкомнатных лотов аналогичная ситуация: доходность 4,4% в 2021 г. и 3,6% в 2022 г.», — рассказала она.
По оценке генерального директора оргкомитета Urban Awards Ольги Хасановой, сейчас доходность сервисных апартаментов колеблется на уровне 5-7%, жилья – 4-5%.
Генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что в первую очередь на доходность как жилья, так и апартаментов влияют арендные ставки, которые вслед за оттоком арендаторов и увеличением количества вакантных площадей пошли вниз. «В целом, за весну этого года вакантность увеличилась, а ставки сократились, что негативно отразилось на доходности», — подчеркивает он.
По данным Кирюхиной, в Санкт-Петербурге с начала года аренда объектов жилой недвижимости подешевела на 13-14% из-за двукратного прироста предложения на рынке. «Причина – в снижении спроса на аренду и в росте конкуренции – часть продавцов отказались от реализации недвижимости на фоне неопределенности и решили в итоге временно сдавать квартиры в аренду», — пояснила она. По данным «Циан.Аналитики», средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городе упала до 43 400 руб.
Другая причина снижения доходности вложений – рост стоимости самих объектов недвижимости. «В первом квартале мы зафиксировали скачок цен из-за ажиотажного спроса на покупку апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке. Людям было важнее сохранить деньги, нежели гнаться за доходностью. Именно поэтому сейчас доходность, которую мы фиксируем, составляет 2-3%», — говорит Шарыгина.
В «Циан.Аналитике» сообщили, что стоимость 1 кв. м жилой недвижимости с начала года выросла на на 7,3% — с 220 000 до 236 200 руб. за 1 кв. м.
Шарыгина говорит, что в ближайшей перспективе предпосылок для падения цен на апартаменты нет, как и причин ждать повышения арендных ставок. «Поэтому никаких предпосылок для повышения доходности в ближайшей перспективе нет. По самым оптимистичным прогнозам, в ближайшие два года доходность может вырасти до 5-6%, если начнет аккумулироваться и расти внутренний турпоток», — отмечает она.
Хасанова резюмирует, что в текущих условиях инвесторам выгоднее положить деньги на депозит в банке, чем вкладывать в недвижимость. «Но это генеральный тренд. Из него всегда есть исключения, но их поиск требует определенного опыта и подготовки. На рынке до сих пор встречаются проекты, которые обладают хорошим потенциалом для инвестирования», — уточняет она.
В числе таких объектов Хасанова называет новостройки на старте продаж в центральных или околоцентральных локациях Петербурга, окруженных хорошо развитой инфраструктурой: «Та часть их фонда, которая представлена студиями или малогабаритными однокомнатными лотами, по-прежнему привлекательна для вложения средств».
В то же время генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что если доходность жилья в целом снизилась до 3-3,5%, то в сегменте апартаментов она все еще остается более стабильной и сейчас есть проекты, где она сохраняется на уровне 6-7% годовых. «Апарт-отели обеспечивают высокую загрузку круглый год благодаря возможности менять соотношение краткосрочного и долгосрочного размещения в зависимости от сезона. Летом апарт-отели заполнены индивидуальными, групповыми и бизнес-туристами, в то время как в остальное время лоты сдаются в долгосрок как альтернатива аренды квартир», — поясняет он.
Управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков обращает внимание на альтернативные возможности инвестирования в коммерческую недвижимость — через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), где сосредоточены качественные объекты. «Такие инвестиции приносят высокий рентный доход. При этом управлением активами занимается профессиональная УК», — говорит эксперт.
Чем опасны инвестиции в апарт-отели
«Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив. Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели.
Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.
Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды.
К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.
На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью. Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL). Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.
В жизни всегда есть место раскрытию
Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе. Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании.
Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов. Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.
Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.
Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией. К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля. Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling’а.
Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.
Это сильно отличается рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.
Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам. В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр. Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться.
Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации. Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.
Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.
Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр. Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов.
В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту. На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.
Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости. Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке. Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости.
Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.
Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.
Продажи апартаментов в Петербурге в 2022 г. упали вдвое
В 2022 г. в Санкт-Петербурге было продано около 2100 апартаментов (67 500 кв. м ) всех форматов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 г. Такие данные в ответ на запрос «Ведомостей» сообщили в NF Group. По сведениям компании, объем продаж был сравним с 2016–2017 гг., когда сегмент апартаментов только начинал свое активное развитие.
Одной из причин падения объемов продаж стало существенное увеличение нового предложения на рынке, несмотря на сложную экономическую ситуацию. По данным компании Nikoliers, в эксплуатацию были введены новые корпуса в составе 15 комплексов сервисных апартаментов или около 8100 юнитов. В частности, завершилось строительство корпусов в составе проектов Start, Docklands, Status, «Начало» и др.
В прошлом году классифицированный номерной фонд апарт-отелей увеличился сразу на 1400 номеров. Так, открылись гостиничные апарт-комплексы Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg («4 звезды»), Best Western Zoom Hotel («3 звезды»), Avenue-Apart на Мужества («3 звезды») и Аvenue-Apart на Малом («3 звезды»), Putilov Avenir («3 звезды»), Izzzi на Банковском («3 звезды»).
В конце 2022 г. на завершающей стадии строительства находились также еще 3700 апартаментов в комплексах Digital Village Vertical, In2it и Valo. Открытие большинства этих апарт-отелей придется на первую половину 2024 г., отметили в компании.
Как сообщила руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге Светлана Московченко, в целом по итогам 2022 г. свободное предложение на рынке апартаментов города насчитывало 5000 юнитов общей площадью 168 000 кв. м. По сравнению с 2021 г. оно увеличилось в 1,5 раза за счет выхода в продажу 19 комплексов апартаментов суммарно на 6900 юнитов.
В то же время спрос на различные виды апартаментов в прошлом году менялся неравномерно. Так, наиболее существенное снижение продаж пришлось на сервисные апартаменты, где за год было реализовано на 60% меньше юнитов, чем в 2021 г. А вот несервисные (или так называемое псевдожилье) стали единственным форматом, по которому было зарегистрировано увеличение продаж по сравнению с 2021 г. — плюс 16%.
«Мы отметили в 2022 г. большее падение спроса на сервисные апартаменты, чем на апарт-отели. Все-таки возможность заработать на сдаче номера в апарт-отеле и предложения гарантированного дохода от застройщиков простимулировали спрос в этом сегменте», — прокомментировал руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Александр Терентьев.
По его данным, средняя рентная доходность апартаментов по городу в этом году составила 6%. Она оказалась ниже, чем была в 2021 г. «Это связано с падением иностранного туризма, которое повлияло на снижение арендных ставок и увеличение количества гостей для среднесрочного пребывания в апарт-отелях», — отметил эксперт.
Старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева назвала схожие цифры по доходности: «В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6–7% годовых». В то же время она подчеркнула, что доходность от сдачи в аренду квартир сейчас существенно ниже и не превышает 5%. А в качественных апарт-комплексах, имеющих высокие локальные и видовые характеристики, доходность может достигать и 10–12% годовых.
По словам Терентьева, чтобы обеспечить хорошую доходность инвесторам, девелоперы сдерживают цены на продажу апартаментов. По данным NF Group, цены по всем форматам апартаментов увеличились за 2022 г. в среднем на 18%. Для сравнения: жилье в новостройках Санкт-Петербурга в прошлом году подорожало в среднем на 21%, а однокомнатные квартиры и студии выросли в цене на 24%.
Средняя стоимость сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге по итогам 2022 г. составила 268 000 руб. за 1 кв. м (рост за год на 17%), несервисных – 258 000 руб. (+7%), рекреационных – 317 000 руб. (+15%). Основной прирост цен был зарегистрирован в первой половине года, во втором полугодии 2022 г. цены стабилизировались.
Несмотря на падение продаж в 2022 г. и напряженную экономическую обстановку, девелоперы продолжают развивать свои проекты, говорит Московченко. По ее данным, в 2022 г. были получены разрешения на строительство новых крупных проектов. В частности, комплекса Zoom на Звездной (компания «ФСК»), Imperial Club (компания Setl City), апарт-отеля на Энергетиков, 6 (группа «ПИК»).
«В 2024–2024 гг. мы ожидаем ввода большого количества комплексов апартаментов разных форматов, поэтому все большую роль будут играть управляющие компании. Выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены и доходности, которая достигается именно профессионализмом УК», — подчеркнула эксперт.
Терентьев отметил, что под конец 2022 г. девелоперы ощутили увеличение спроса и количества сделок. Договоры начали активно заключаться преимущественно в 20-х числах декабря, поэтому у участников рынка есть надежды на восстановление спроса в следующем году.
Старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева тоже говорит об оживлении рынка в 2024 г., но в других пропорциях. Например, все большую популярность будет набирать «псевдожилье». «Объем предложения в продаже все еще мал и быстро вымывается, поэтому в данном сегменте динамично растут цены. И если стоимость квартир аналогичных характеристик и класса за три года выросла примерно на 70%, то апартаментов — более чем в два раза», — рассказала она.
Кроме того, на рынке появляется все больше мультиформатных проектов, которые включают в себя как апартаменты для жизни, так и для инвестиций с четкой дифференциацией. Активно строят доходные (модульные) дома на загородном рынке. Для стимуляции спроса в проекты вновь возвращается гарантированная доходность. «Гибкость – самое основное, что позволяет апартаментам быть стабильным сегментом недвижимости», — подчеркнула эксперт.
Названы главные минусы покупки апартаментов: «За однушку пришла платежка на 16000 рублей»
Словом «апартаменты» в русском языке пользуются, не особенно вникая в его суть, а между тем апартаменты с точки зрения Жилищного кодекса РФ имеют определенный правовой статус и приносят своим собственникам немало проблем. Привлекают они ценой — в среднем на 30% дешевле квартир, однако потом дешевизна может аукнуться другими расходами. В редакцию «МК» обратились жители одного из крупных ЖК на северо-западе столицы.
Управляющая компания не управляет, лифт чуть было не убил беременную женщину, но жаловаться некому: это ведь нежилой фонд!
История началась довольно просто: собственники квартир в одном из новых ЖК не подписали свое согласие с повышением оплаты за обслуживание домов и тут же получили «ответочку» от управляющей компании.
— Неожиданно исчезли коврики на входе, вслед за ними пропали охранник, кулер… Жильцам уборщица дома сообщила, что «в вашем корпусе теперь велели убираться раз в месяц». В корпусе, на минуточку, 33 этажа… — рассказывает жительница дома Ольга Петровна.
По ее словам, перемена резкая и неожиданная — до этого всегда были и коврики для ног, и бойлеры с водой, и ночной обход домов охраной, и консьержи на входе. Только вот после заявления двух корпусов об отказе соглашаться с повышением тарифов именно там «пакет услуг» существенно сократился, и с собственников начали с угрозами «стряхивать» деньги за необоснованно высокую коммунальную плату. Одновременно с этим жильцам пришли квитанции за коммунальные услуги, в которых цифры потрясли всех, и, по словам жителей, никаких разъяснения по тарифам и начислениям не дают.
Впрочем, отсутствие ковриков для ног это мелочь и лишь верхушка айсберга. Гораздо хуже, что в доме, по словам очевидцев, бывало, «немного падают»… лифты.
— Была жуткая история: недавно пару этажей свободного падения испытала на себе беременная женщина, после чего были вызваны полиция и «скорая»… Счастье, что отделались испугом, без последствий для здоровья мамы и малыша. Сейчас создана инициативная группа из жильцов дома, чтобы привлечь внимание к этой проблеме. Не хочется даже думать, что должно произойти что-то непоправимое, чтобы вопрос с неисправными лифтами наконец-то решился, — делится жительница дома.
«Свободное падение» — действительно шокирующий прецедент. Как отметил в беседе с корреспондентом «МК» первый вице-президент Национального лифтового союза Алексей Захаров, прямой угрозы для жизни здесь нет, но ситуация тревожная.
— В современных лифтах установлена система ловителя, который заклинивает движение, а узел безопасности защищает его от падения. Но при этом может получиться жесткая посадка. Максимальное расстояние, которое он может пролететь вниз, 10 метров. Так что происходящее не слишком опасно, но все же предпринять действия в данной ситуации необходимо, — объясняет эксперт. — Оптимальным вариантом будет письменное обращение в управляющую компанию. У них есть лифтовая обслуживающая организация, с которой они взаимодействуют.
Если игнорируют, стоит обратиться к жилищному инспектору по Москве или Московской области. А следующим этапом уже может идти обращение в Ростехнадзор, государственный надзор за лифтами.
На все вопросы жителей управляющая компания пожимает плечами. А в ответ лишь слышно: «Ваша заявка принята. В обработке».
«Мне за январь пришел счет на 16 тысяч рублей за 36 квадратных метров, проживает одна девушка. Я категорически не согласна оплачивать не оказанные услуги. Оплатила все по счетчикам (7 тысяч рублей) 12.02.2023, направила заявку с просьбой сделать перерасчет и объяснить начисленную сумму. Звонят, как коллекторы, каждый день и каждый час с требованием оплатить счет полностью, угрожают судом и отключением электроэнергии и воды.
Когда просишь обосновать тарифы, отвечают, что не обязаны отчитываться нам о тарифах. А когда приходишь к ним, льют очень много воды что-то там про обслуживание корпусов», — рассказывает жительница.
Ее соседка добавляет свою историю в том же жанре:
«В прошлом месяце пришел счет на 25 тысяч за 42 кв. метра — это уже ни в какие ворота не лезет! И ругаться с ними бесполезно».
Между тем разгадка ситуации не так уж сложна: все дело в том, что квартиры в этом доме имеют статус апартаментов, которые, в свою очередь, маркированы как нежилое помещение. Ну а им в прямом смысле слова закон не писан. Как объяснил в беседе с корреспондентом «МК» эксперт в сфере ЖКХ Владимир Рязанский, на апартаменты не распространяются ни действие Жилищного кодекса РФ, ни соответствующие правила и тарифы — фактически управляющие компании получают карт-бланш на любой произвол.
— Там очень простая позиция: если купили дешево, клюнув на рекламу, будь готов иметь дело с последствиями. Апартаменты всегда дешевле, чем квартиры даже на вторичном рынке, не говоря уж о новостройках. При этом владельцем всего общего имущества является застройщик или назначенное им лицо, следовательно, общее собрание собственников не имеет права даже поменять управляющую организацию, как это могут сделать собственники квартир. Ситуация патовая. Надо понимать: это фактически апарт-отель, ну, гостиница.
И владелец имеет право ставить какие угодно тарифы на содержание этой гостиницы при любом уровне внутреннего сервиса.
Такое же объяснение дает руководитель национальной общественной организации «Право на защиту» Андрей Тютюнин: «Апартаменты формально считаются нежилым фондом, хотя выглядят как квартиры. Для нежилых помещений, в принципе, другие (повышенные) тарифы на все, еще и управляющие компании накручивают за свои услуги сверх ожиданий покупателей. Это одна из причин, по которой апартаменты при покупке стоят дешевле квартир при прочих равных условиях.
Оплата за коммунальные услуги в апартаментах осуществляется согласно договору, который заключает собственник апартаментов с УК, ТСЖ или иной формой управления.
Ну а на практике оказывается, что управляющая компания полностью подконтрольна застройщику. Между тем при покупке апартаментов нужно быть готовым еще к одному подводному камню: поскольку апартаменты — нежилой фонд, там не удастся получить даже временную регистрацию, не говорят уж о прописке. Так что такая недвижимость подходит только тем, кто уже где-то счастливо прописан.
Кроме того, на покупку апартаментов не распространяется налоговый вычет — возможность вернуть 13% НДФЛ после приобретения жилья.
СПРАВКА «МК»
Законопроект, предусматривающий изменение правового статуса апартаментов, был внесен в Госдуму РФ еще в 2021 году. Предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Однако развития эта законодательная инициатива не получила.