Жители первых этажей МКД часто ведут с УО дискуссии о том, должны ли они платить за обслуживание лифтов, которыми не пользуются. Есть и обратные споры, когда управляющая организация обязана сделать перерасчёт платы за эту услугу. На примере пояснений ГЖИ и судебного дела разбираемся, когда и кому положен такой перерасчёт.
Платят ли за обслуживание и ремонт лифта жители первых этажей МКД
Вопрос о плате за содержание лифтов законодатели и надзорные органы решают единообразно: за такие услуги и работы обязаны платить все жители многоквартирного дома. Это не зависит от того, на каком этаже живёт собственник и пользуется ли он лифтом.
Это оборудование является частью общего имущества МКД, а бремя его содержания ложится на плечи всех собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491).
Исключение составляет ситуация, если на общем собрании собственников его участники приняли решение освободить часть жителей дома от платы за лифт и перераспределить эту плату между остальными.
Такое решение предложила прокуратура Санкт-Петербурга, когда оказалось, что городской комитет по тарифам традиционно не включил в размер платы за содержание жилья стоимость обслуживания лифтов для собственников, которые живут на нижних этажах МКД и в подъездах без такого оборудования. Властям северной столицы пришлось пересчитывать муниципальный тариф, а жителям домов – привыкать к тому, что платить за лифт должны все.
Положен ли перерасчёт платы за обслуживание отключённого в подъезде лифта жителям других подъездов
Санкт-Петербург – исключение из правила о том, что плата за содержание и ремонт лифтового оборудования включается в размер платы за содержание жилого помещения. Её вносят все владельцы помещений в МКД. В такой ситуации действует и обратное правило: УО обязана делать перерасчёт за некачественное обслуживание лифта для всех жителей МКД.
Об этом на сайте рассказала Госжилинспекция Санкт-Петербурга. Она указала, что в случае, если в МКД лифт был отключён из-за поломки, то УО обязана сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения по п. 6 Правил № 491 как за услуги ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Орган ГЖН указал, что плата за содержание и ремонт общедомового имущества, включая лифты, начисляется без разделения на подъезды и этажи дома всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому перерасчёт такой платы также проводится всем собственникам, а не только жителям подъезда, где не работал лифт.
Согласно каким нормам УО обязана делать перерасчёт платы за обслуживание лифта
Ещё один интересный вопрос относительно расчётов УО и собственников за обслуживание лифта – в какой ситуации компания обязана сделать перерасчёт платы за такую услугу. Ведь случается, что подъёмник ломается или проводится его капитальный ремонт. Лифт в течение недель, а то и месяцев не работает.
Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике.
В деле № А56-135671/2018 Госжилинспекция при проверке установила, что из-за капремонта в течение нескольких месяцев в одном из подъездов МКД был отключён лифт. ГЖИ выдала компании предписание сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения за три месяца, когда оборудование не работало.
Управляющая организация обратилась в суд, считая, что предписание незаконное. Суд первой инстанции иск управляющей организации отклонил, указав, что согласно п. п. 20, 22 Минимального перечня № 290, она проводит техническое обслуживание, осмотры и аварийный ремонт лифта, организует техническое освидетельствование оборудования, в том числе после замены его элементов.
Стоимость этих услуг и работ включена в размер платы за содержание жилого помещения. Если какие-то из них оказываются с нарушением качества или превышающими разрешённую продолжительность перерывами, то УО обязана сделать жителям дома перерасчёт (п. 6 Правил № 491).
В НПА не установлены предельно допустимые сроки отключения лифтов. Суд первой инстанции сделал вывод, что любой перерыв в работе лифтового оборудования является основанием для перерасчёта платы за его обслуживание. Документы и свидетельства, представленные суду, подтвердили, что из-за капремонта лифт в спорном МКД не работал три месяца.
Поэтому в этот период период УО не могла его обслуживать и ремонтировать.
Управляющая организация пыталась возразить, указав, что капремонт был связан с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, поэтому лифт был отключён. Но судья посчитал, что эти слова УО не доказаны. Иск управляющей организации суд отклонил и оставил в силе требование ГЖИ сделать перерасчёт платы всем собственникам помещений в доме.
Нужно ли делать перерасчёт платы за содержание лифта за период его отключения из-за капремонта
Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, считая, что проведение работ по капитальному ремонту лифтов связано с исполнением компанией обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Такой перерыв в работе оборудования не является оказанием услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Но апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Управляющая организация три месяца взимала плату за содержание лифта, который на самом деле не обслуживала. Он находился на капремонте и был остановлен, услуга не оказывалась.
Капитальный ремонт не указан в законодательстве как обстоятельство, исключающее перерасчёт из-за непредоставления услуг.
С учётом «достаточно продолжительного времени» неоказания услуг по содержанию лифта, плата за не оказанные услуги должна быть уменьшена в соответствии с Правилами № 491. Управляющая организация обязана была снизить такую плату для собственников на период, когда оборудование было остановлено для ремонта. Суд заключил, что предписание Госжилинспекции является законным, выдано правомерно и обоснованно.
Учитывайте доводы ГЖИ и судов по вопросам платы за обслуживание лифтов
- Все собственники помещений в МКД должны платить за услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту лифтов в доме. На это не влияет, на каком этаже живёт человек и есть ли в его подъезде лифт, как и в соседних.
- В случае оказания УО услуг ненадлежащего качества или с перерывами в работе лифта компания обязана сделать перерасчёт платы за такие услуги всем собственникам помещений в доме, даже если лифт был отключён только в одном из многих подъездов МКД.
- Перерасчёт платы за неработающий лифт делается согласно п. 6 Правил № 491. Любой перерыв в работе лифтового оборудования является основанием для перерасчёта платы за его обслуживание.
- Капремонта лифта не является основанием для отказа в таком перерасчёте.
Компании, управляющие и обслуживающие многоквартирные дома с лифтами, должны учитывать эту позицию ГЖИ и судов в своей работе.
Четыре вопроса о плате за обслуживание лифтов и её перерасчёте
Жители первых этажей МКД часто ведут с УО дискуссии о том, должны ли они платить за обслуживание лифтов, которыми не пользуются. Есть и обратные споры, когда управляющая организация обязана сделать перерасчёт платы за эту услугу. На примере пояснений ГЖИ и судебного дела разбираемся, когда и кому положен такой перерасчёт.
Платят ли за обслуживание и ремонт лифта жители первых этажей МКД
Вопрос о плате за содержание лифтов законодатели и надзорные органы решают единообразно: за такие услуги и работы обязаны платить все жители многоквартирного дома. Это не зависит от того, на каком этаже живёт собственник и пользуется ли он лифтом.
Это оборудование является частью общего имущества МКД, а бремя его содержания ложится на плечи всех собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491).
Исключение составляет ситуация, если на общем собрании собственников его участники приняли решение освободить часть жителей дома от платы за лифт и перераспределить эту плату между остальными.
Такое решение предложила прокуратура Санкт-Петербурга, когда оказалось, что городской комитет по тарифам традиционно не включил в размер платы за содержание жилья стоимость обслуживания лифтов для собственников, которые живут на нижних этажах МКД и в подъездах без такого оборудования. Властям северной столицы пришлось пересчитывать муниципальный тариф, а жителям домов – привыкать к тому, что платить за лифт должны все.
Положен ли перерасчёт платы за обслуживание отключённого в подъезде лифта жителям других подъездов
Санкт-Петербург – исключение из правила о том, что плата за содержание и ремонт лифтового оборудования включается в размер платы за содержание жилого помещения. Её вносят все владельцы помещений в МКД. В такой ситуации действует и обратное правило: УО обязана делать перерасчёт за некачественное обслуживание лифта для всех жителей МКД.
Об этом на сайте рассказала Госжилинспекция Санкт-Петербурга. Она указала, что в случае, если в МКД лифт был отключён из-за поломки, то УО обязана сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения по п. 6 Правил № 491 как за услуги ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Орган ГЖН указал, что плата за содержание и ремонт общедомового имущества, включая лифты, начисляется без разделения на подъезды и этажи дома всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому перерасчёт такой платы также проводится всем собственникам, а не только жителям подъезда, где не работал лифт.
Согласно каким нормам УО обязана делать перерасчёт платы за обслуживание лифта
Ещё один интересный вопрос относительно расчётов УО и собственников за обслуживание лифта – в какой ситуации компания обязана сделать перерасчёт платы за такую услугу. Ведь случается, что подъёмник ломается или проводится его капитальный ремонт. Лифт в течение недель, а то и месяцев не работает.
Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике.
В деле № А56-135671/2018 Госжилинспекция при проверке установила, что из-за капремонта в течение нескольких месяцев в одном из подъездов МКД был отключён лифт. ГЖИ выдала компании предписание сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения за три месяца, когда оборудование не работало.
Управляющая организация обратилась в суд, считая, что предписание незаконное. Суд первой инстанции иск управляющей организации отклонил, указав, что согласно п. п. 20, 22 Минимального перечня № 290, она проводит техническое обслуживание, осмотры и аварийный ремонт лифта, организует техническое освидетельствование оборудования, в том числе после замены его элементов.
Стоимость этих услуг и работ включена в размер платы за содержание жилого помещения. Если какие-то из них оказываются с нарушением качества или превышающими разрешённую продолжительность перерывами, то УО обязана сделать жителям дома перерасчёт (п. 6 Правил № 491).
В НПА не установлены предельно допустимые сроки отключения лифтов. Суд первой инстанции сделал вывод, что любой перерыв в работе лифтового оборудования является основанием для перерасчёта платы за его обслуживание. Документы и свидетельства, представленные суду, подтвердили, что из-за капремонта лифт в спорном МКД не работал три месяца.
Поэтому в этот период период УО не могла его обслуживать и ремонтировать.
Управляющая организация пыталась возразить, указав, что капремонт был связан с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, поэтому лифт был отключён. Но судья посчитал, что эти слова УО не доказаны. Иск управляющей организации суд отклонил и оставил в силе требование ГЖИ сделать перерасчёт платы всем собственникам помещений в доме.
Нужно ли делать перерасчёт платы за содержание лифта за период его отключения из-за капремонта
Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, считая, что проведение работ по капитальному ремонту лифтов связано с исполнением компанией обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Такой перерыв в работе оборудования не является оказанием услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Но апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Управляющая организация три месяца взимала плату за содержание лифта, который на самом деле не обслуживала. Он находился на капремонте и был остановлен, услуга не оказывалась.
Капитальный ремонт не указан в законодательстве как обстоятельство, исключающее перерасчёт из-за непредоставления услуг.
С учётом «достаточно продолжительного времени» неоказания услуг по содержанию лифта, плата за не оказанные услуги должна быть уменьшена в соответствии с Правилами № 491. Управляющая организация обязана была снизить такую плату для собственников на период, когда оборудование было остановлено для ремонта. Суд заключил, что предписание Госжилинспекции является законным, выдано правомерно и обоснованно.
Учитывайте доводы ГЖИ и судов по вопросам платы за обслуживание лифтов
- Все собственники помещений в МКД должны платить за услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту лифтов в доме. На это не влияет, на каком этаже живёт человек и есть ли в его подъезде лифт, как и в соседних.
- В случае оказания УО услуг ненадлежащего качества или с перерывами в работе лифта компания обязана сделать перерасчёт платы за такие услуги всем собственникам помещений в доме, даже если лифт был отключён только в одном из многих подъездов МКД.
- Перерасчёт платы за неработающий лифт делается согласно п. 6 Правил № 491. Любой перерыв в работе лифтового оборудования является основанием для перерасчёта платы за его обслуживание.
- Капремонта лифта не является основанием для отказа в таком перерасчёте.
Компании, управляющие и обслуживающие многоквартирные дома с лифтами, должны учитывать эту позицию ГЖИ и судов в своей работе.
Как и за чей счёт провести замену или ремонт лифта в МКД
Согласно принятому в первом чтении законопроекту, административный штраф от 20 тысяч рублей и приостановление деятельности до 90 суток грозят юрлицам, которые вовремя не проведут ремонт лифта. Рассмотрим вопросы о том, кто в МКД отвечает за его исправное состояние и как провести модернизацию или замену лифта.
Кто отвечает за лифты в МКД
Согласно ч. 1.1 ст. 36 ЖК РФ, лифт входит в состав ОИ МКД, поэтому за его состояние отвечают собственники помещений в этом доме (ч. 1 ст.
39 ЖК РФ). Если собственники заключили договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с УО, она несёт ответственность за состояние лифтового оборудования.
Расходы на содержание подъёмника включаются в ежемесячную плату за жилищные услуги (ч. 1.2 ст. 154 ЖК РФ), размер которой зависит от доли собственника в праве собственности на ОИ МКД (ч.
2 ст. 39 ЖК РФ). При этом расположение (этаж) и статус помещения (жилое/нежилое) не имеют значения.
Правила эксплуатации и обслуживания лифтов в МКД установлены Техническим регламентом Таможенного союза 011/2011 «Безопасность лифтов», утверждённым решением ТС от 18.10.2011 № 824.
В Приложениях 1 и 3 регламента подробно изложены требования к безопасности лифтов и схемы подтверждения соответствия оборудования этим требованиям. Согласно ч. 5 ст. 4 ТР ТС 011/2011, если в паспорте оборудования не указаны сведения о сроке службы, то он приравнивается к 25 годам со дня ввода в эксплуатацию.
Затем без предварительного освидетельствования использовать его запрещено (ч. 3.4 ст. 4 ТР ТС 011/2011).
Результаты проверки покажут, можно ли модернизировать оборудование или оно подлежит замене.
В чём разница между заменой и модернизацией
Контроль за соблюдением требований Технического регламента – одна из основных задач Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор).
По результатам осмотров лифтов в части соблюдения требований Технического регламента Ростехнадзор обратился в Правительство РФ с предложениями о повышении безопасности эксплуатации лифтов. Специалисты надзорного органа при проверке лифтового оборудования выявили факты подмены понятий. В МКД под видом замены лифтов была проведена лишь их модернизация, требующая меньших затрат.
При этом сохранение некоторых частей старого лифта снижало уровень его безопасности.
Как сообщает сайт Ростехнадзора, в Правительстве РФ по этому вопросу состоялось совещание, итоги которого отражены в письме Минстроя от 29.01.2018 № 2695-НС/06.
В документе чётко определены термин термин «модернизация» и его отличия от «замены». Согласно письму № 2695-НС/06, независимо от терминологии, внесённой в проектную документацию, лифт считается модернизированным, если после ремонта остался хотя бы один старый элемент.
Какие действуют госпрограммы по замене лифтов
Помимо теоретических и терминологических вопросов, Правительство РФ пытается решить проблему финансирования работ по ремонту и замене лифтов. Задача непростая, ведь четверть всех лифтов в российских МКД требуют модификации. И число их постоянно растёт, поскольку у собственников в МКД часто нет возможности полностью и быстро собрать средства: стоимость таких работ – от полутора миллионов рублей и выше.
К решению проблемы подключился Минстрой РФ. Благодаря работающей в регионах Программе ускоренной замены лифтов в 2017 году завершился монтаж 15 000 новых подъёмников взамен оборудования с истёкшим сроком службы. Как сообщает «Российская газета», программа позволяет привлекать средства из городских и региональных бюджетов, а также кредиты, предоставляемые производителями оборудования.
Минстрой РФ видит и другой путь получения средств на замену лифтов, признанных непригодными. Министерство подготовило проект Постановления Правительства РФ, который позволит в рамках региональной программы капремонта в приоритетном порядке заменить опасный для жителей лифт.
Как заменить лифт в доме
Согласно ч. 2 ст. 4, ч. 4 ст. 6 ТР ТС 011/211, оценку соответствия лифтового оборудования техническим требованиям к безопасной эксплуатации нужно проводить не реже раза в год. Делать это должна уполномоченная организация. Если проверка показала, что срок службы лифта уже истёк, он подлежит обязательной замене.
При обнаружении неисправности в работе оборудования лифт модернизируется.
Решение о проведении работ по ремонту или замене лифта принимают собственники помещений на общем собрании. Инициатором ОСС может выступить УО или собственник помещения в доме (ст. 45 ЖК РФ). Для принятия положительного решения по этому вопросу требуется согласие не менее двух третей от общего количества голосов собственников жилых и нежилых помещений (ч.
1 ст. 46 ЖК РФ).
Подтвердив согласие на проведение работ, ОСС решает, какой источник финансирования будет использован:
1. Средства собственников.
Собственники помещений МКД полностью оплачивают работы по замене лифта или его отдельных элементов.
Расходы делятся между собственниками и федеральным бюджетом. В таком случае необходимо пройти комиссию, которая учитывает срок службы и состояние лифта, состояние МКД и сумму, которую могут предоставить жители дома
По этой программе в регионах-участниках проводятся работы по замене вышедших из строя подъёмников за счёт бюджетных средств.
Как правило, срок ремонта не превышает одного-двух месяцев в зависимости от количества лифтов и этажей в доме. Приём работ согласно требованиям Технического регламента ТС 011/2011 осуществляют представители управляющей организации.
Выводы
Пока над решением проблемы замены десятков тысяч сломанных или отработавших срок лифтов думают высшие органы власти РФ, управляющие организации должны помнить: на них возложена ответственность за состояние лифтов и безопасность жителей при эксплуатации оборудования.
Поэтому, чтобы лифты не выходили из строя и с жителями не происходили несчастные случаи, УО должна следить за подъёмниками в доме, проводить проверку их состояния и вовремя выносить на общее собрание собственников вопрос о необходимости его ремонта или замены.
За безопасность лифтов в домах теперь отвечает Ростехнадзор: что изменится
Правительство вернуло Ростехнадзору полномочия по контролю за эксплуатацией лифтов.
Новый порядок действует с 1 марта 2024 года. Расскажем, как все будет работать и куда теперь жаловаться на неисправный лифт.
ДЕНЬ ЗНАНИЙ
Три курса Учебника Т—Ж со скидкой 30%
Чтобы легко планировать любые дела и быть на шаг ближе к цели.
Акция действует до 10 сентября
Выбрать курс
Кто должен обслуживать лифт
Когда в здании установили новый лифт, монтажная организация должна заказать выезд аккредитованной испытательной лаборатории. Эксперт из лаборатории проверяет документы и сам лифт: пробует различные режимы работы, смотрит, как ведет себя механизм.
Окончательное решение о вводе в эксплуатацию до 1 марта 2024 года принимал Ростехнадзор. Он вносил лифт в реестр и по бумагам следил, чтобы его вовремя модернизировали или меняли.
Когда лифт запущен, за него отвечает УК или ТСЖ. Управляющая организация должна организовать диспетчерский контроль, осмотры, техническое обслуживание и ремонт лифта. Для этого заключают договор на обслуживание и ремонт со специализированными организациями.
УК раз в год обязана приглашать для технического освидетельствования лифта аккредитованную организацию. Это может быть та же организация, что обслуживает лифт постоянно, а может и другая компания. Если при освидетельствовании найдут серьезные проблемы, лифт могут остановить — пока УК не разберется с ремонтом.
Неисправность лифта УК должна устранить в течение суток, если только речь не идет о капитальном ремонте. Тогда срок можно не соблюдать, а ответственность за ремонт возлагается на фонд капитального ремонта, куда жильцы платят взносы. И даже может потребоваться дополнительный сбор денег — если ясно, что взносы не покроют стоимость ремонта.
Кто контролирует управляющую компанию
На практике сломанные лифты иногда останавливают на несколько месяцев, и люди все это время вынуждены преодолевать лестницы пешком. Управляющая компания ссылается на то, что нет запчастей, денег, специалистов или на то, что не удается найти поломку. А бывает и наоборот: УК не останавливает и не ремонтирует лифт, а он скрежещет при движении, двери еле открываются, а кабина каждый день останавливается по непонятным причинам.
Раньше за всеми опасными техническими устройствами, в том числе лифтами, следил Ростехнадзор. Но 1 июля 2021 года нормативную базу поменяли, а полномочия Ростехнадзора урезали. Это ведомство стало заниматься только бюрократическими процедурами: принимать лифты в эксплуатацию, вести реестр и по документам следить, чтобы их вовремя меняли или модернизировали.
Жаловаться в Ростехнадзор было бесполезно. Если лифт по документам числится исправным, а срок его замены не подошел, значит, для Ростехнадзора нарушений нет.
Квалифицировать поломку лифта как ненадлежащее исполнение обязанностей со стороны УК или ТСЖ было хлопотно. Все списывали на то, что лифты — это сложное оборудование, и даже если их вовремя проверять, они все равно могут сломаться.
Наиболее упертые жильцы пытались решить вопрос в прокуратуре или суде.
- В одном из домов Кирова лифт вышел из строя, и фонд капитального ремонта выбрал подрядчика для замены. Подрядчик растянул дело на 125 дней, все это время жильцы дома ходили по лестнице. Один из них, инвалид-чернобылец, написал жалобу в прокуратуру. Потребовал взыскать с фонда компенсацию морального вреда — 300 000 ₽.