Долевое строительство обладает массой преимуществ – участник получает совершенно новую квартиру по доступной стоимости. Но достоинства сопровождаются значительным риском – остаться на улице и без вложенных денег. Сегодня изучим внимательнее, что делать, если при долевом строительстве объявляется банкротство застройщика.
Нормативная база по теме
Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.
Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:
- конкурсное производство – распределение активов фирмы;
- внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.
В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.
Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.
Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота.
Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.
Конкурсное производство
Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.
В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.
К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.
Как проверить застройщика на банкротство
Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.
После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.
Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.
Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.
Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство – через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» – «банкротство».
Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.
Что делать гражданам
Действия дольщика при банкротстве направлены на возврат уплаченных средств или получение готовой квартиры. Есть несколько способов, как гражданин может этого добиться. Ключевой вариант, если застройщик обанкротился – включение претензий в реестр кредиторов. Что именно делать дольщикам в этой ситуации:
Внимание! Требования дольщики предъявляют не в арбитражный суд, как при обычном банкротстве, а конкурсному управляющему. Если проигнорировать этот порядок, можно упустить драгоценные сроки возврата денег.
Заявление о включении в реестр
Это ключевой момент активности гражданина, к которому нужно подойти очень внимательно. Со дня получения уведомления о том, что застройщика признали банкротом, у дольщика есть три месяца на подготовку заявления, сбор документов и предъявление требований в реестр. Участник строительства вправе предъявить одно из двух требований:
- Если дом достроен, то дольщик может просить передать ему квартиру. Ознакомиться с шаблоном данного требования можно по этой ссылке.
- Если дом не достроен, то смысла просить о жилом помещении нет. Тогда дольщик может потребовать вернуть ему деньги, уплаченные по ДДУ. Образец заявления с таким требованием можно скачать здесь.
Заявленные требования включаются в соответствующий реестр, при этом реестр требований о выдаче квартир является обособленной частью общего реестра требований кредиторов.
Важно! Требование о передаче квартиры можно трансформировать в денежное требование при необходимости.
Требование составляется в свободной форме. Для подготовки можно использовать приведенные выше образцы. Документ должен включать следующие сведения:
- кому – ФИО управляющего и его адрес;
- наименование арбитражного суда и номер банкротного дела (по виду А00-00000/2018);
- название обанкротившейся фирмы-застройщика;
- данные дольщика-заявителя, в том числе ФИО, адрес, телефон;
- в тексте заявления указывается номер ДДУ, дата его заключения, сведения о строящемся МКД, цена договора и сумма перечисленных денег, сведения о дате получения гражданином уведомления о банкротстве, сведения о том, что обязательства по передаче квартиры не исполнены;
- далее в просительной части указывают требование – денежное или о передаче недвижимости;
- перечень документов-приложений;
- подпись дольщика и дата составления заявления.
К заявлению следует приложить следующие бумаги:
- копию паспорта;
- ДДУ с приложениями и всеми дополнениями;
- документы об оплате договора.
Готовое заявление с приложениями необходимо передать конкурсному управляющему. Сделать это можно лично или посредством почтовой связи.
Важно! Если срок в 3 месяца для подачи уведомления пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через арбитражный суд, ведущий банкротное дело.
Рассмотрение заявления
В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий рассматривает требование гражданина о включении в реестр при банкротстве. Он оценивает приложенные документы и решает, обосновано предъявленное требование или нет.
Всего может быть три варианта решений:
- о признании претензии обоснованной и включении в реестр;
- о включении неполной суммы;
- если претензия не обоснована, то управляющий отказывает в ее включении.
Управляющий процедурой банкротства высылает участнику уведомление о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Извещение отправят почтой на указанный адрес, поэтому контакты нужно прописать правильно. Если во включении требования отказали, то необходимо обратиться в арбитражный суд для обжалования решения управляющего.
Суд может включить требование в реестр, если сочтет его обоснованным.
Требования участников строительства включаются в третью очередь реестра. Сначала закрываются вопросы по возмещению жизни и здоровью, затем производятся выплаты по трудовым договорам, и после этого внимание смещается на участников строительства.
Что делать дальше
Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:
- Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
- Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
- Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.
При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность).
Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.
Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.
Какие еще есть варианты
Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.
Возмещение из компенсационного фонда
Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:
- информационная поддержка граждан;
- финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
- выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.
Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:
- заявление о выплате возмещения;
- копию паспорта;
- выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.
В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.
Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.
Обращение к третьим лицам
Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.
В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.
Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.
Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.
Реестр обманутых дольщиков
В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.
Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.
Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:
- информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
- распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
- поиск инвесторов для финансирования строительства.
Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.
Новшества 2024 года
Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2023 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.
В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.
2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:
- теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
- ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
- ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.
В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги.
Данные нововведения вступили в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
В 2024 году ожидается дальнейший переход финансирования строительства на схему с эскроу-счетами. правительство уверено в том, что строительная отрасли к этому полностью готова.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
Судебная практика
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Напоминаем, что на сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, чтобы узнать, что делать в вашей ситуации при банкротстве строительной компании или других проблемах с недвижимостью. Запись в специальной форме у консультанта.
Пишите ваши вопросы и будем очень благодарны за оценку поста, лайк и репост.
Застройщик банкротится: как защититься дольщикам?
Учитывая высокую стоимость готового жилья, схема приобретения квартир по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) остаётся популярной в нашей стране, несмотря на известные риски стать «обманутым дольщиком». Одним из самых больших страхов участников долевого строительства является банкротство застройщика, которое может привести к тому, что не видать человеку ни вложенных денег, ни жилплощади. Однако профильное законодательство развивается и в настоящее время в нём предусмотрен ряд защитных механизмов.
В частности, в Законе о банкротстве есть особый раздел о признании несостоятельности застройщиков, учитывающий как специфику их деятельности, так и важность защиты интересов граждан. Расскажем, как проходит этот процесс и что делать дольщику при банкротстве застройщика.
Выделить главное в тексте
Защитите свое жилье и доходы от кредиторов
Избавьтесь от долгов законно с помощью процедуры банкротства физического лица.
Как происходит банкротство застройщика: краткое описание процедуры
Суть банкротства – признание компании финансово несостоятельной , то есть не имеющей достаточного объёма денег и имущества для исполнения всех своих обязательств.
Возбудить дело о банкротстве компании-застройщика может:
- Он сам.
- Дольщик – он в данном случае является кредитором банкрота.
- Другой его кредитор.
- Государственный орган.
Инициатор подаёт заявление в арбитраж, и суд проверяет его обоснованность, то есть наличие у застройщика объективных признаков неплатёжеспособности.
При банкротстве юридических лиц после принятия судом заявления вводится процедура наблюдения, за которой может следовать этап финансового оздоровления, но в отношении застройщиков эти правила не применяются: если признаки несостоятельности подтверждены, суд сразу признаёт компанию банкротом и назначает процедуру конкурсного производства.
На этом этапе банкротства из имущества, принадлежащего застройщику, формируется конкурсная масса, из которой погашаются долги перед кредиторами банкрота в законной очередности . Эта стадия длится 1 год, но по ходатайству одного из участников её срок может быть продлён на дополнительные полгода.
Курирует этот процесс специальный человек – конкурсный управляющий (сокращённо – «К.У.»). В его задачи входит масса вопросов: он управляет имущественным положением банкрота на протяжении процедуры, принимает решения от его имени, аккумулирует сведения о требованиях всех кредиторов и координирует действия участников.
В ФЗ о банкротстве есть особый параграф, посвященный банкротству юрлиц-застройщиков. В нём содержатся положения, позволяющие дольщикам рассчитывать на преференции в этом процессе .
Чтобы нормы этого параграфа применялись в банкротном деле, судебный орган должен при объявлении компании банкротом отметить это в своём решении, например:
Это не происходит «автоматически», так что инвестору в будущее жильё важно убедиться в наличии такого пункта в тексте судебного решения. Если он отсутствует, нужно подать в суд прошение о его включении .
В частности, требования дольщиков удовлетворяются раньше погашения долгов перед рядом других кредиторов . Очередность выплат будет следующей:
Платежи по обязательствам, возникшим у застройщика после начала банкротного дела (они называются текущими);
Возмещение вреда, причинённого застройщиком жизни или здоровью граждан;
Расчёты с сотрудниками компании-банкрота;
Требования участников долевого строительства по возврату средств, выплаченных ими по ДДУ;
Погашение долгов перед фондом, защищающим права участников долевого строительства;
Выплата реального ущерба, понесённого дольщиками;
Расчёты с прочими кредиторами.
Особый статус имеют организации, чьи требования к банкроту обеспечены залогом: они получат 60% от суммы продажи залогового имущества.
Кроме того, у покупателей будущего жилья есть особое право: по своему выбору требовать в рамках банкротства не только возврата денег, но и передачи жилплощади .
Ещё один плюс банкротства по нормам параграфа 7 состоит в том, что по ходатайству участника банкротного дела оно может быть передано в суд, расположенный по адресу стройплощадки или места жительства большей части дольщиков.
Что делать будущим владельцам жилья, чтобы не столкнуться с проблемами
Из требований дольщиков при банкротстве застройщика формируется специальный реестр .
Право на их удовлетворение и на голосование при принятии решений о судьбе жилья будет дано гражданам при одном важном условии: своевременном включении заявки в такой реестр .
Поэтому основная задача покупателя будущей квартиры по ДДУ – следить за ситуацией , чтобы вовремя узнать о появлении у застройщика финансовых проблем и его намерении обанкротиться. О них может свидетельствовать приостановка строительных работ или истечение срока действия разрешительной документации.
Сегодня мониторить положение дел несложно: по закону застройщик обязан размещать на сайте «Единой информационной системы жилищного строительства» (ЕИСЖС) документацию по строящемуся объекту и фотоотчёты. Нелишним будет и периодически посещать стройплощадку. Если работы приостановлены, это первый повод для беспокойства . В таком случае стоит уделить внимание периодической проверке, не начала ли компания банкротиться .
Информация об этом должна поступить к участникам долевого строительства от конкурсного управляющего, однако, учитывая, что он сам узнаёт о них от застройщика, а письменное уведомление может потеряться, рекомендуется следить за публикациями новостей о банкротстве. На сегодняшний день для этого есть следующие онлайн-источники :
На любом из этих ресурсов по наименованию, ОГРН или ИНН застройщика можно получить сведения о его банкротстве.
На портале «ЕИСЖС» тоже публикуется много полезных сведений о проблемном строительном объекте, в т.ч. о запуске банкротства его застройщика, причём найти их можно по адресу строящегося дома.
Как включить свои требования в банкротный реестр
По закону К.У. сам должен включить требования покупателей жилья по ДДУ в реестр на основании сведений, размещенных в ЕИСЖС и полученных от застройщика, а затем уведомить дольщика. Однако эксперты рекомендуют гражданам подать управляющему свои требования самостоятельно в виде заявления . Его нужно подготовить в 3 экземплярах и направить по почте в форме заказного письма с описью либо принести в офис управляющего лично.
Кто назначен К.У. на банкротство застройщика и по какому адресу он принимает обращения о внесении требований в реестр, можно узнать в публикации на одном из вышеназванных ресурсов.
Строгой формы заявления о включении требований в реестр не существует, главное, из него должно быть однозначно понятно:
- кто является заявителем (ФИО, адрес, контактные данные);
- каковы его требования к банкроту-застройщику;
- на чём основаны такие требования (номер и дата договора, объект строительства).
К заявлению нужно приложить материалы, подтверждающие изложенные в нём факты :
- копию зарегистрированного ДДУ;
- копию паспорта;
- подтверждение, что заявитель сделал оплату по ДДУ (квитанция, расписка, др.);
- судебные решения, если раньше дольщик пытался взыскать с компании-застройщика долг, расторгнуть ДДУ.
Что касается состава требований к застройщику, включаемых в реестр, дольщик вправе выбрать :
просить передать ему жилплощадь ;
требовать возврата денежных средств, выплаченных по ДДУ .
Если человек выбрал денежное требование , нужно учитывать, что:
- Одновременно заявляется отказ от самого договора.
- Можно претендовать не только на сумму, выплаченную по ДДУ, но и на компенсацию реального ущерба . Правда, он включается в реестр в менее приоритетную очередь. Размер ущерба рассчитывается как разница между выплатой по договору и рыночной ценой жилья, а при частичной оплате договорной стоимости – пропорционально ей. Отчёт об оценке рыночной цены заказывает К.У., но если участник с ним не согласен, он может оспорить его, заказав ещё одну экспертизу.
Если рыночная цена квартиры меньше, чем оплата по ДДУ, дольщик получит реально потраченные деньги, не меньше.
Если же у гражданина есть другие требования, например, о выплате штрафа за просрочку передачи квадратных метров, следует подать отдельное заявление в тот же суд, что ведёт дело о банкротстве. В реестр они будут включены только на основании положительного судебного решения.
Временной регламент внесения в реестр требований следующий :
Обращение нужно подать управляющему в течение 45 дней со дня получения от него уведомления о начале банкротства застройщика . Если оно не получено, указанный срок отсчитывается после истечения 15 дней с момента публикации сведений на официальных ресурсах. Если дольщик пропустит этот срок, но докажет в суде уважительность причин просрочки, ему позволят включить требование в банкротный реестр и позднее.
К.У. обязан рассмотреть заявку в течение 15 рабочих дней и сообщить заявителю результат: подтверждение включения требований в реестр либо отказ.
Если дольщик не согласен с отказом, он вправе оспорить его в судебном порядке, это надо сделать в течение следующих 15 рабочих дней .
Дольщики, чьи требования занесены в реестр, будут привлекаться К.У. для решения вопросов, затрагивающих их интересы. Для этого он организует собрания, заранее оповещая участников об их проведении путём размещения объявлений на портале ЕФРСБ.
В собраниях важно и нужно участвовать: ведь в их процессе будут утверждаться решения о судьбе строительного объекта и форме удовлетворения требований дольщиков .
На что могут рассчитывать участники долевого строительства при банкротстве застройщика
Ответ зависит от того, какое требование заявил дольщик, на каком этапе стройки банкротится застройщик и какую позицию займёт большинство участников дела.
Получение жилья
Если дом уже построен и введён в эксплуатацию, конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания покупателей предложение о передаче им готовых квартир . Важно учитывать, что при этом должны быть удовлетворены требования кредиторов более приоритетных очередей, в том числе залоговых: для этого должно иметься другое имущество застройщика либо недостающие деньги вносят сами дольщики.
Полный перечень условий передачи готового жилья участникам содержится в п. 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
Если дольщик оплатил и принял у застройщика квартиру по акту приема-передачи до возбуждения банкротного дела, его право собственности на жильё будет признано судебным органом по обращению владельца независимо от выполнения упомянутых условий . Но это возможно и без подписанного передаточного акта, если собственники имеются уже как минимум у 1/3 квартир в доме.
Если же банкротство случилось в момент, когда дом ещё не сдан, возможно несколько сценариев развития событий :
Достройка силами публичного фонда – с 2017 года в России действует федеральный закон о «Фонде развития территорий», который курирует вопросы защиты дольщиков. В соответствии с этим ФЗ за счёт отчислений застройщиков в размере 1,2% от суммы каждого заключенного с дольщиками ДДУ формируется специальный компенсационный фонд.
Фонд привлекается в качестве участника в деле о банкротстве . К.У. передаёт ему данные о реестровых требованиях, документы о недострое и финансовом положении банкрота. На основании этих материалов наблюдательный совет организации принимает решение: инвестировать деньги из фонда в достройку дома или выплатить дольщикам компенсации (в зависимости от того, что рациональнее). Информацию о решении можно узнать из анонса на официальном сайте фонда.
По программам отдельных субъектов России существуют и региональные фонды, участвующие в достройке домов после банкротства застройщиков: об их наличии нужно узнавать в местной администрации.
Если Фонд решил, что достройка дома нецелесообразна, собрание дольщиков может вынести вердикт о завершении строительства своими силами. Это делается путём учреждения жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Информацию для принятия решения предоставит собранию К.У.: сообщит о степени готовности здания, оценочной стоимости его достройки и т.д.
Но в этом случае ЖСК должен будет погасить долги застройщика перед его кредиторами из более приоритетных очередей, если другого его имущества в составе конкурсной массы окажется недостаточно.
Такой вариант допустим при соблюдении условий, перечисленных в п. 3 статьи 201.10 ФЗ о банкротстве.
Недострой может приобрести другой застройщик , к которому перейдут все права и обязанности банкрота, он и будет заниматься вводом дома в эксплуатацию. Это также допустимо при условии соблюдения прав других кредиторов.
Получение денег
В этом случае есть следующие варианты:
Выплата из государственного фонда
Согласно статье 13 ФЗ о «Фонде развития территорий», если фонд установил, что достраивать дом нецелесообразно, он выплачивает дольщикам компенсацию.
Её сумма рассчитывается так: площадь квартиры умножается на рыночную цену 1 кв.м аналогичного жилья . Но если площадь составляет больше 120 кв.м, в расчёт войдёт только эта величина. Зато выплата не может быть меньше платежа покупателя по ДДУ .
Чтобы получить компенсацию, гражданин должен подать в Фонд заявление . При наличии ЭЦП это несложно сделать прямо на сайте организации. Альтернативно обращение можно направить на бумажном носителе почтой по адресу, указанному на том же сайте в карточке проблемного объекта, или по электронной почте, но для этого тоже потребуется ЭЦП. На web-ресурсе выложены форма заявления и перечень документов, которые к нему нужно приложить.
Заявление можно подать до даты завершения процедуры конкурсного производства . Впрочем, разрешено сделать это и позднее, если:
- заявитель докажет, что опоздал из-за непреодолимых обстоятельств;
- в период конкурсного производства человек служил в армии;
- были другие уважительные причины просрочки, связанные с личностью гражданина: тяжёлая болезнь, принятие наследства и т.п.
Если пакет документов будет корректным, выплата производится фондом в течение 10 рабочих дней.
Передача жилья в счёт отступного
Если собранием участников будет одобрено принятие достроенных квартир в собственность и суд утвердит это решение, предъявившим денежное требование гражданам тоже будут переданы квадратные метры – в качестве отступного.
Возврат денег со счёта эскроу
Если деньги дольщика в свете недавних изменений в законе не дошли до застройщика, а осели на счёте эскроу, получить их проще.
Запуск банкротного дела – это законное основание для участника долевого строительства отказаться от ДДУ. После регистрации Росреестром факта его расторжения банк, в котором открыт счёт, должен вернуть деньги инвестору .
Из конкурсной массы
В остальных случаях после реализации имущества застройщика вырученными средствами будут удовлетворяться денежные требования кредиторов в порядке очередности . Если текущих платежей за период банкротства накопится немного и не появится претендентов более приоритетных очередей, на выплаты могут рассчитывать и дольщики, не изъявившие желания принять жилплощадь.
Дела о банкротстве застройщиков – долгие и сложные, а универсального рецепта спасения для дольщиков не существует: оптимальное решение зависит от множества обстоятельств . Общий совет можно дать только один: при выявлении у застройщика признаков финансовых проблем стоит проконсультироваться с грамотным юристом, который поможет найти безопасный выход из ситуации.
Правительство запретило взыскивать неустойки с застройщиков до середины 2024 года
До июня 2024 года дольщики не смогут взыскать неустойку с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.
Изначально неустойку нельзя было взыскать до декабря 2022 года: в марте 2022 года правительство ввело мораторий на неустойки — даже если застройщик нарушит условия договора долевого участия, неустойку начислять не будут, как и не будут применять к такому застройщику иные меры ответственности, например взыскивать убытки. Также были облегчены требования к застройщикам. Какие требования критичные для дольщиков, а какие — нет, я уже подробно разбирал.
В конце сентября 2022 года правительство продлило мораторий. Теперь облегченные требования к застройщикам и особенности взыскания неустоек по ДДУ будут действовать не до 31 декабря 2022, а до 30 июня 2024 года. То есть все сроки, на которые мог застройщик опоздать, сдвинули еще на полгода.
Никакой неустойки за период с 29 марта 2022 по 30 июня 2024 года получить не выйдет. Застройщика также нельзя будет признать проблемным до 1 июля 2024 года. Новых «послаблений» в свежем постановлении нет.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности.
Детали — в политике конфиденциальности
О какой неустойке речь
Обычно, если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Мы рассказывали, как рассчитать и взыскать такую неустойку.
Теперь так не получится из-за моратория. Кроме того, максимальный размер ключевой ставки ЦБ, используемый для расчета неустойки, не может превышать 9,5% годовых.
Как правительство будет поддерживать застройщиков
Такое же постановление правительство выпускало во время пандемии в 2020 году. По нему вводился аналогичный мораторий в связи с распространением COVID-19. Мы уже разбирали, почему это постановление было на руку застройщикам и что могли из него извлечь дольщики.
Все меры в новом постановлении аналогичные. Очевидно, застройщики будут испытывать проблемы с поставками стройматериалов и оборудования. Правительство пытается их поддержать и поэтому запретило взыскивать с них неустойку и убытки за просрочку сдачи дома.
Но при этом четко оговорен срок: если просрочка возникла после 29 марта 2022 и длится до 1 июля 2024 года. То есть если дом должны были построить и передать вам в этот период, но опоздали — никаких денег с застройщика за то, что он нарушил договор, вы не получите. Ни сейчас, ни потом.
Если застройщик нарушил срок еще до того, как правительство приняло постановление, вы можете подать на него в суд и попытаться взыскать неустойку за это время в обычном порядке. Для этого нужно рассчитать неустойку и написать претензию.
Но даже если вы выиграете суд, деньги не получится взыскать до июля 2024 года. Такая же история — если вы уже подавали в суд и выиграли его, но не успели взыскать деньги. Банкам запрещено исполнять судебные акты в отношении застройщиков до конца года.
То есть получить исполнительный лист можно, а вот взыскать по нему деньги — нет. Это можно будет сделать только после 1 июля 2024 года.
Если вы еще не обратились в суд или обратились, но решение не принято, суд примет решение с учетом отсрочки его исполнения до конца года.
Речь идет не только о неустойке за задержку, но и об убытках. Допустим, вы снимали жилье и уже летом планировали переехать в построенную квартиру. А теперь застройщик подвинет срок сдачи и вы будете вынуждены и дальше арендовать квартиру на период просрочки.
Это считается вашим убытком, и в обычное время его можно было бы также взыскать с застройщика. А теперь не получится.
Но юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов, поскольку эти выплаты на следующий год не переносятся.
Что могут извлечь из этого постановления дольщики
Правила о моратории действуют и в отношении платежей дольщиков по договору. Если вы купили квартиру в рассрочку, то по всем просрочкам платежей после 29 марта 2022 года застройщик не сможет взыскать с вас неустойку. Постановление упоминает мораторий в том числе и на пени, которые застройщик может взыскать с дольщика за нарушение сроков оплаты.
Например, по условиям договора с застройщиком вы сразу оплатили часть квартиры, а остаток стоимости оплачиваете ежемесячно в фиксированной сумме до определенной даты или пока не построят дом. Если после 29 марта вы не внесете вовремя платеж и тем самым нарушите срок оплаты, застройщик не может взыскать с вас неустойку. Разумеется, это не касается платежей по кредитным договорам, потому что такие договоры заключаются с банками.
А мораторий работает только в отношении застройщиков.
Означает ли это, что можно вообще перестать платить, сказать сложно. Постановление упоминает только ответственность в виде неустойки. Но кроме этого, у застройщика еще есть право расторгнуть договор долевого участия, если дольщик нарушает условия оплаты.
О моратории на расторжение договоров речи нет, соответственно, совет перестать платить я дать не могу.
При этом нельзя исключить, что, если застройщик расторгнет договор, а дольщик обратится в суд и скажет, что перестал платить в связи с тяжелым финансовым положением, в текущей ситуации суд может его и поддержать. Но гарантий никаких, и судебной практики такой нет. А если она и будет, то не скоро, если будет вообще.
Будут ли вносить в специальный реестр дома, по которым задерживают сроки сдачи в 2022—2023 годах
Нет. По закону есть несколько оснований, по которым застройщика могли признать проблемным.
Так, если застройщик нарушил срок сдачи дома на шесть и более месяцев, то такой дом включали в Единый реестр проблемных объектов. Контролирующие органы уведомляли об этом Росреестр и могли обратиться в суд с требованием приостановить деятельность застройщика, чтобы тот больше не мог брать деньги у новых дольщиков. В худшем случае такие органы могли инициировать банкротство и достроить дом за счет средств Фонда защиты дольщиков.
Теперь, если просрочка сдачи больше шести месяцев и она возникла после 29 марта 2022 года, то до 1 июля 2024 года такие дома не попадут в реестр проблемных домов и никаких санкций к застройщику применять не будут. То есть контроль за застройщиком со стороны надзорных органов ослабнет.
Но если на 1 июля 2024 года застройщик все еще будет отвечать критериям проблемности, его включат в реестр.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.
Обложка — BestPhotoPlus / Shutterstock
Дмитрий Корнев
Если покупали квартиру в новостройке, расскажите, вовремя ли сдали ваш дом?
Боже, какой кошмар творится в этой стране. Конституцией подтёрлись и выбросили, денежные вклады (валютные) конкретно отжали у людей, назвав это мягко «ограничениями на снятие», лишают работы, называя это «высвобождением», стройки замораживают, но ты будь добр плати по ипотеке, список этого нескончаемого п@здеца можно продолжать до бесконечности. Вопрос один- кто за это ответит?!
user1878415, никто, потому что народ покорный.
user1878415, очевидно — никто. Расплачиваться же мы будем(
Растоптали закон, который хоть как-то защищал дольщиков. Благодаря 214 ФЗ люди поверили застройщикам и понесли деньги, это позволяло строить дома в срок и начинать новые проекты. Сейчас это антинародное деяние.
Купить сейчас новостройку это самоубийство. на таких условиях, когда 214 фз по факту не работает, все что защищало дольщика рухнуло, выкинуто. Вскоре удивятся «а почему это люди перестали покупать новостройки» и застройщики будут банкротится без покупателей
Михаил, раз так поступают с людьми, пусть банкротятся и побыстрее
и зачем нужна эта льготная ипотека (которая работает только на новостройки)? все равно можно не исполнять свои обязательства. застройщику можно не сдавать дом, но платить по ипотеке ты обязан.
вот это поворот
Дмитрий, в таком случае хотя бы безусловные кредитные каникулы на время задержки пришлись бы кстати. Но это в параллельной реальности, а не в России)
Crazy, а толку то, процентики то всё равно капают. И в результате от чего ушёл к тому и придешь
Натали, я не в курсе как работают кредитные каникулы. Имелось ввиду полностью приостанавливать кредит включая начисление процентов. С момента предполагаемой сдачи по ДДУ, до момента фактического получения квартиры.
Crazy, ага щаз. Всё не так просто, это было бы слишком шикарно. Процентики капают, только не все об этом знают, никто же не читает мелкий шрифт, и потом вуаля сюрпрайз, будто и не платил вовсе
Комментарий удален пользователем
Crazy, вот и я о том, «всё для народа».государям верить себя не уважать
У нас по договору срок выдачи ключей 31.03.2022. Как же фортануло застройщику, что постановление вступило в силу 29.03.2022. Все решили два дня.
Два дня, Карл. Ах, да, разумеется, никаких ключей мы на руки в срок не получили.
Guinn, аналогично )) дай бог в мае сдадут, но теперь есть опасение, что застройщик торопиться не будет
Обязательные стандарты отменили, ставку повысили, неустойку отключили.
Теперь застройщики могут безнаказанно делать долго, дорого и хреново.
А ты терпи и плати — поддерживай отрасль 👍
Антон, что за стандарты отменили?
Антон, в чем проблема купить не новострой? Терпилы продолжают есть кактус)
Отредактировано
Как же меня это достало. Мы уже полгода судимся с застройщиком(как же удачно он всё затягивал) и в апреле наконец-то уже будет решение и получение исполнительного листа из-за просрочки дома с 2018 года до 2021. Теперь мне этих денег не видать
Павел, сейчас застройщики не дураки — под каждый дом своё ООО с уставом 10000 руб, к концу стройки после продаж всех квартир на счетах ноль — имея на руках исполнительный лист ничего не получишь.
invest_adviser, мы уже по одному получили. Вот по второму с такими законами похоже не получим ничего.
Павел, вы получите неустойку только после 01.01.2023
Павел, там же за просрочку, которая возникла после 29 марта 2022, а по просрочкам которые возникли раньше, все должно быть по старому, судя по тексту
Справедливости ради, нужно отметить, что застройщик до сдачи дома не получит раскрытия денег с эскроу-счетов (а мы понимаем, что не менее 60-70% ДДУ с расчетом по ипотеке). Таким образом:
— застройщик продолжает платить %% банку по кредитной линии
— дольщик продолжает платить ипотечные платежи
так что в выигрыше тут только банки, как и было понятно после введения 214-фз
Отредактировано
Ксения, Застройщик не платит по кредиту с суммы размещенных средств на эскроу. То есть взял 3 млрд, на эскроу 2,5 млрд, тогда проценты только с 500 млн платит. А если на эскроу больше, чем в кредит — кредит бесплатный до момента раскрытия.
И такие дома тоже есть — те, кто стартанул в ковид и распродал все помещения.
А вот дольщик да, продолжает платить проценты по ипотеке, на его деньги на эскроу проценты не начисляются, и неустойка тоже не начисляется. Весь банкет за счет людей
Ситуация, конечно, некрасивая, потому что поддержка только застройщиков в такой ситуации несправедлива. Кредитные каникулы по ипотеке нужны. Но хочу немного защитить строителей.
У нас, например, сдача дома этим летом, все было хорошо, успевали в срок. А теперь вот не можем купить насос, который заложен в проекте. Аналогов с такими же характеристиками в России нет, если не найдем в Китае, придется переделывать проект, еще раз проходить экспертизу. Плюс встал завод, который поставлял известковый раствор.
Плюс подорожание вообще всего. Плюс нежелание ехать к нам друзей из ближнего зарубежья на сезонные работы. Продолжать можно долго.
Так что давайте не будем однобоко смотреть на эту ситуацию, тяжело сейчас будет всем, даже «грязным капиталистам».
Отредактировано
Диванный, так в том то и проблема, что правительство действует однобоко, кто людям проценты покроет по ипотеке, или арендную плату за квартиры где они снимают? и теряют на этом деньги, потому что правительство решило, только застройщиков поддержать, а вы «народ» барахтайтесь как-нибудь
Владимир, так для заёмщиков тоже предоставили кредитные каникулы. И я соглашусь с диванным, и ситуация не однобокая, ибо тут два стула, не поучить неустойки или не получить жилье в принципе, так как все побегут за неустойками а у застройщиков проблем сейчас не меньше, а даже больше (имхо) чем в ковидные времена
Зато мы спасли Донбас от говнодефекации
В 2019м я ехала оформлять сделку по покупке квартиры в строящемся доме в Питере. Ехала с работы на такси. Таксист был русский, дорога была длинной. Пока я, непуганная провинциалка, доехала до застройщика, живой пример в лице таксиста рассказал мне историю покупки своей квартиры в строящемся доме и в долларовую ипотеку в том самом кризисном году.
Я узнала, что можно, оказывается, взять деньги у банка на строящееся жилье и остаться без жилья, без бизнеса, без денег, без паспорта. Договор я подписала, ипотеку оформила, квартиру получила. Чистое везение для России. Теперь я мечтаю о доме )))
Миша, вы похоже их какой то параллельной реальности пишите, добро пожаловать в Россию )
В нашем случае — дом и квартиры должны были сдать дольщикам до 31.03.22. При этом запись на приемку была открыта начиная с 20.05.22 (почти +2 месяца от даты в ДДУ, что уже наводило на мысли о вилянии хвостом застройщиком). Теперь вообще ничего не попишешь.
Отлично. Поддержало правительство строителей, но почему-то за счет граждан.
Игорь, то есть люди, которые потратили деньги на оплату жилья вперёд и ждут его к определённому сроку, в большинстве случаев тратя деньги на аренду, должны из своего кармана оплачивать задержку строительства? Так не нойте тогда вы, а помогите им в свою очередь из собственного кармана.
Игорь, вы судя по всему на стройке трудетесь, я свои бабки застройщику дал,за квадраты переплатил как указано в договоре, суд выиграл долго морозился застройщик, а теперь неустойку мне не кто не должен. как то в одну сторону ветер дует не находите? Пусть банкротятся мое какое дело, исполняют свои обязательства по дду
Виктор, поддерживать надо за счёт правительства, а не граждан. Все вроде ясно
Игорь, Нытики? люди которые платят за съем и ипотеку нытики? наверное это проблема государства, что до такого довели людей , что риск есть остаться безработными , что риск есть обанкротиться . А не проблема как вы выразились нытиков !
Игорь, Ни каких каникул банки не дают.
теперь совсем положат на сроки и качество
Возмущению нет предела, когда же правительство будет поддерживать простых смертных
Игорь, засланый казачёк
Ирина, а там ещё что нибудь придумают ,и вуаля дулю под нос
Отредактировано
Наш застройщик Инград пошел еще дальше.
Заставляет нас подписывать Дополнительное соглашение, начиная со 02.04.2022г. Если не подпишем, то не получим ключи. (не допускает принимать квартиру)
Срок сдачи ЖК Филатов Луг, не позднее 30.12.2020г
Галина, ни в коем случае не подписывать. Не могут они заставить
У нас строиться 8 лет ( жк Территория , СПб) , просрочка 4 года. Объект проблемным не признают , неустойка пока под большим вопросом , т.к. застройщик в принципе никогда не платит неустойки , уходит по отработанной схеме. Этот же застройщик для других жк продолжает новые сборы и ни кому нет дела куда бы не обращались , т.к. хозяин депутат СПб -А.Н.
Некрасов.Простые дольщики , которые живут на съёмном желье не нуждаются в поддержке , а те кто имеет ежегодный миллиард прибыли активно поддерживается правительством. Вот как наше правительство заботиться о простых людях , враньё с экранов уже так надоело.
«Если застройщик нарушил срок еще до того, как правительство приняло постановление, вы можете подать на него в суд и попытаться взыскать неустойку за это время в обычном порядке. Для этого нужно рассчитать неустойку и написать претензию.»
То есть если застройщик нарушил 1 сентября 2021 года, а передал 31 июля 2022, то проценты можно взыскать с 1 сентября 2021 года по 31 июля 2022?
Или все же проценты можно взыскать с 1 сентября 2021 по 28 марта 2022?
А что же вы друзья сами ноете про нытиков? Все-то вам люди не нравятся. В зеркало поглядеть иногда не мешает
Ничего удивительного, если учесть тот факт, что все крупные застройщики или в правительстве сидят, или корешатся с правительством.
Тот факт, что федеральный закон не может быть отменён постановлением, никого не волнует.
Кто из адекватных предпринимателей будет вести бизнес в такой стране.
Отредактировано
Правительство продолжает шлёпать незаконные антинародные постановления, освобождающие застройщиков от ответственности. Отменены обязательные строительные регламенты. Приостановлено действие Федеральных Законов и принципа «закон обратной силы не имеет». Творится немыслимое! Вслед за постановлением N 479 от 26.03.2022 г., освобождающим застройщиков от ответственности с 29.03.2022 по 31.12.2022, вышло постановление N 1732 от 30.09.2022 г., продляющее освобождение застройщиков от ответстветственности вплоть до 30.06.2023 г. (и далее вновь будет продлено).
Штрафы, пени, неустойки и другие меры ответственности, предусмотренные Федеральными Законами, на период действия постановлений начисляться не будут. Начисленные ранее (до вступления в силу постановлений) замораживаются. В этой связи лишь один риторический вопрос к правительству.
Вы чьи интересы назначены защищать на ваших должностях: интересы народа (дольщики) или строительных барыг (застройщиков)?