Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на квартиру в банкротстве (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Банкротство:
- Анализ финансового состояния должника
- Аффилированный кредитор
- Банкротство гражданина
- Банкротство ГУП
- Банкротство залогодателя
- Показать все
- Банкротство:
- Анализ финансового состояния должника
- Аффилированный кредитор
- Банкротство гражданина
- Банкротство ГУП
- Банкротство залогодателя
- Показать все
- Иски:
- Административное исковое заявление
- Административное исковое заявление на бездействие судебного пристава
- Административный иск
- Взыскание госпошлины с истца
- Взыскание задолженности за счет наследственного имущества
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество: комментарий к ст. 219 ГК РФ
(Бевзенко Р.С.)
(«Вестник гражданского права», 2019, N 3) Многочисленная судебная практика гражданской коллегии ВС РФ свидетельствует о готовности этого Суда отступать от описанного выше принципа в случае, если с иском о признании права собственности на жилые помещения обращаются физические лица, пострадавшие от банкротства застройщика, так называемые обманутые дольщики (например, п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.); Определения СКГД ВС РФ от 24 января 2017 г. N 89-КГ16-10, от 18 декабря 2018 г. N 18-КГ18-191). При этом такие иски удовлетворялись даже в ситуации, когда строительство соответствующего здания не было завершено (и только в Определении N 18-КГ18-191 содержится указание на то, что иск о признании права собственности на помещение подлежит удовлетворению, лишь если строительство здания завершено).
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 28.12.2022)
«О несостоятельности (банкротстве)»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 19.04.2023) 8. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.
Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) «8.2. В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения, государственная регистрация права собственности участника строительства на такие жилое помещение, машино-место и (или) нежилое помещение осуществляется на основании заявления этого участника строительства при соблюдении следующих условий:
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Банкротство застройщика: что делать дольщикам, если был заключен ДДУ?
Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.
Договор участия в долевом строительстве — это особый вид договора, который разработан с целью защиты интересов инвестора дольщика при инвестировании в строящуюся недвижимость. Заключая ДДУ с застройщик, дольщик приобретает особые привилегии также при банкротстве застройщика. Об особых правилах для дольщиков, заключивших ДДУ с застройщиком, речь пойдет в нашей статье.
В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).
Таким образом выглядит это в судебном акте:
В 80 % случаев суд применяет положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедуры банкротства застройщика (исходя из действующих правил, суд открывает конкурсное производство, минуя процедура наблюдения). В этом случае в решении суда об открытии конкурсного производства (в резолютивной части) вы найдете информацию о применении данных правил. Однако остается значительный процент дел о банкротстве застройщиков, когда суд не применяет правила параграфа 7 Закона о банкротстве в судебном акте о признании заявления о банкротстве застройщика обоснованным.
Как правило, это вызвано тем, что многие застройщики скрывают факт наличия прав требований участников долевого строительства.
Если при банкротстве вашего застройщика не были применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, а у вас имеется требование о передаче жилого помещения или денежное требование участника строительства (например, в связи с расторжением ДДУ), то вам необходимо обратиться в суд с ходатайством о применении норм данного параграфа, приложив доказательства наличия соответствующих требований.
Если суд признает представленные доказательства достаточными, он применить правила параграфа 7 Закона о банкротстве, об этом будет вынесено отдельное определение суда.
Также рекомендуем перед тем, как определить порядок дальнейших действий, внимательно ознакомиться со всеми судебными актами в деле о банкротстве вашего застройщика (в картотеке арбитражных дел), а также с сообщения арбитражного управляющего в газете «Коммерсантъ». Возможно, другие кредиторы уже обратились с соответствующим ходатайством и суд применил особые правила банкротства застройщика, приняв соответствующее определение суда.
Что же делать дольщикам при банкротстве застройщика по ДДУ?
Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.
В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м.
Внимание! с 28.12.2018 года в связи с изменениями Закона о банкротстве покупатели машино-мест и нежилых помещений до 7 кв.м. могут включить в реестр требование о передаче объекта, а не денежные требования, как ранее. До 28.12.2018 года такое право предоставлялось только приобретателям жилых помещений, на приобретателей нежилых помещений оно не распространялось, последние могли включить только денежные требования в реестр. Однако с 28.12.2018 года такое право предоставлено законодателем также покупателям машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. (как правило, это кладовые).
Указанный Закон допускает применение новых правил и в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до 28.12.2018 года, однако внесение изменений в реестр допускается только, если на момент вступления в силу указанного закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Если участник долевого строительства уже включал свои денежные требования в реестр, то арбитражный управляющий должен сам включить их требования в реестр по передаче жилых помещений (а денежные требования исключить) в течение 45 календарных дней с даты вступления закона в силу. Если арбитражный управляющий не выполнит данные требования, то дольщику необходимо оспаривать его бездействие в суде.
Поэтому рекомендуем дольщикам, которые покупали машино-места, нежилые помещения площадью до 7 кв. м. в строящихся домах и включили свои требования в реестр денежных требований, обратиться к конкурсному управляющему с запросом о предоставлении уведомления о включении требований в реестр требований по передаче жилых помещений. Если участник строительства не включал ранее свои денежные требования к застройщику в реестр, то он вправе включить свои требования по передаче машино-места/нежилого помещения площадью до 7 кв. м. в реестр требований по передаче жилых помещений в течение 2 месяцев с даты вступления закона в силу (не позднее 28.02.2019 года). Даже если вы пропустили указанный срок, то стоит попробовать восстановить срок и включить свои требования в реестр.
Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. по-прежнему вправе включить только денежные требования. Вместе с тем, в настоящее время имеется практика по искам о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения. Данный вариант возможен и для жилых, и для нежилых помещений.
Если иск будет удовлетворен, вы будете иметь право собственности на долю в объекте, а не требования к застройщику. Такой вариант наиболее удобен, так как, если банкротство застройщика будет проходить по самому неблагоприятному варианту, но будет признано ваше право собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения, то оно не может быть реализовано с торгов. Об этом читайте подробную статью по ссылке.
К заявлению о включении в реестр необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему. Включение требований участников строительства в реестр не облагается пошлиной.
После включения в реестр дольщикам необходимо отслеживать важные события по делу, активно участвовать в собраниях участников строительства, так как на них принимаются важные решения, касающиеся всех дольщиков, в том числе решения о передаче достроенных квартир дольщикам, включенным в реестр требований. При принятии такого решения акт приема-передачи с дольщиком подписывает конкурсный управляющий. Удовлетворение денежных средств осуществляется в порядке очередности, установленной законом, после реализации имущества должника.
Срок для включения требований в реестр требований участников строительства: С 01.07.2021 года срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. То есть всего срок для включения в реестр — 60 календарных дней с даты публикации уведомления конкурсного управляющего в официальном издании. Новые правила применяются к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным после 01.07.2021 года.
По иным делам действуют сроки, предусмотренные ранее действовавшей редакцией закона, то есть срок для включения требований в реестр по ранее действовавшим правилам — 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (при этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования).
Важно! Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства, о чем конкурсный управляющий уведомляет дольщика. Однако мы рекомендуем удостовериться в наличии у конкурсного управляющего информации и направить при необходимости конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр.
Срок для включения в реестр, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен в судебном порядке. Таким образом, в случае пропуска срока заявление о включении требований в реестр с ходатайством о восстановлении срока направляется в арбитражный суд.
Заявление о включении требований в реестр направляется конкурсному управляющему, который обязан его рассмотреть в течение 15 рабочих дней (по новым правилам). По результату его рассмотрения дольщик получает уведомление.
Обратите внимание! Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. Иные денежные требования рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований арбитражным судом.
Во втором случае (имеется разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщик вправе обратиться с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости. К заявлению необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему, документов, подтверждающих передачу объекта (акт о передаче ключей, договор с УК, документы об оплате коммунальных платежей, иное). Также к иску прилагаются выписка из ЕГРН на объект недвижимости, подтверждающая, что права других лиц на данный объект не зарегистрированы, и документы об отправке иска застройщику, конкурсному управляющему, третьим лицам (квитанция об отправке и опись вложений).
К заявлению необходимо также приложить квитанцию об оплате пошлины (6000 рублей). На основании вступившего в законную силу определения суда о признании права собственности дольщик может зарегистрировать право собственности в Росреестре.
И в первом, и во втором случае требования дольщика рассматриваются арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. И так как дело ведет один судья, а дольщиков много, то сроки достаточно затянутые.
Компания “Двитекс” не первый год занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК «Урбан групп», Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.
ВС ограничил право инвесторов претендовать на квартиры при банкротстве застройщика
Частные инвесторы в недвижимость не могут претендовать на квартиры в случае банкротства застройщика, пришел к выводу Верховный суд. Согласно его определению, они могут рассчитывать лишь на компенсацию со стороны региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. Решение может привести к проблемам у приобретателей большого количества недвижимости, предупреждают эксперты
Физлица, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного проживания, следует из разъяснений Верховного суда (ВС). Внимание на документ обратил «Интерфакс».
Судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла к таким выводам по итогу рассмотрения дела о банкротстве компании «Стройинвест», которая строила многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года покупатель Леонид Паначев приобрел у застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).
Материал по теме
Как следовало из договора, ключи «Стройинвест» должен был предоставить покупателю не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был. В ноябре 2020 года застройщика признали банкротом, а достройкой дома занялся региональный фонд защиты прав дольщиков.
Согласно данным портала «Дом.РФ», плановый срок завершения строительства — конец 2024 года, отмечает «Интерфакс».
Российское законодательство предусматривает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему «Стройинвеста» заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ в связи с отсутствием доказательств оплаты, следует из материалов дела. При этом у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств.
Позднее Арбитражный суд Московской области удовлетворил его заявление о включении в реестр, но апелляция это решение отменила. Десятый арбитражный суд установил, что «обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения», важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции.
Материал по теме
Основная цель спецправил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов. Паначев же действовал как инвестор, поэтому «применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным», заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом и на этом основании отклонила ходатайство Паначева.
Арбитражный суд Московского округа поддержал апелляцию.
ВС, куда обратился Паначев, назвал правильными выводы апелляции и кассации, однако отметил, что и полностью отказывать инвестору нельзя, так как не исключены ситуации, когда человек покупает несколько квартир для своих близких лиц. Эти требования, согласно его позиции, подлежат включению в реестр о передаче жилых помещений. Кроме того, такие инвестиции не свидетельствуют о злоупотреблении правом, отметил ВС, так как инвестиция может быть сделана с целью сберечь деньги или получать в будущем доход от сдачи жилья. Однако в данном случае помочь покупателю невозможно, так как фонд защиты прав дольщиков ведет достройку дома и ему переданы права на него и участок. С этого момента права кредиторов как дольщиков прекратились.
Поэтому требования Паначева могут быть погашены лишь частично, за счет компенсации от фонда, решил ВС.
Доцент Российской школы частного права Олег Зайцев заявил «Интерфаксу», что в ходе разработки специальных правил банкротства застройщиков осознанно не был использован критерий количества квартир и цели их приобретения, поскольку часто невозможно выяснить, в каких целях человек приобретает квартиру. Решение же ВС, по словам Зайцева, породит «чудовищное» количество проблем. Неизвестно, что будет, когда, например, человек купил две квартиры у разных застройщиков, и они оба обанкротились. Или если получил квартиру в наследство, пока ждал достройки.
Адвокат, юрист юрфирмы BGP Litigation Антон Батурин считает, что на покупателей одной-двух квартир решение ВС не отразится, но при рассмотрении споров о включении в реестр приобретателей большого количества недвижимости цель покупки будет тщательно исследоваться. Зайцев говорит, что позиция ВС не должна иметь обратной силы.